비교평가 1초만에 끝내기 (feat. 단지가치 그레이딩 엑셀 첨부) [베스킨라빈스31]

안녕하세요!

전국을 다양한 맛으로 골라담는 그릿! 투자자 베스킨라빈스31🍦입니다.

저는 몇개월 전부터 매일 앞마당을 훓으면서 시세전수조사 및 0억대별 1등을 뽑는 루틴을 진행하고 있습니다.

1등을 뽑으면서 드는생각이 앞마당을 열심히 누빈 곳은  단지별 가치순위가 잘 매겨지지만,

혹시 이런 경험 있으신가요..?

천안 음..성성..좋아..가격 저렴해..

음.. 청주..? 신축 59 3억대 중반?

오키

전주 혁신도시 전세도 별로 없고 가치대비 저렴하지~~

하는데 이 세 단지를 붙여놓고 비교해보자니..?

가만..지난달에 내가 어느 단지에 더 높은 가치를 부여했더라..?

라는 생각이 들었던적이 있나요?

(전 자주 그럽니다..)

그리하여, 여러 동료분들의 임보와 실전, 지투 튜터님들의 노하우를 조금씩 모아모아 

비교평가를 할 때 단지 가치를 바탕으로 우선순위를 명확히 설정하고

그 다음에 가격을 입혀서 가치대비 저렴한지, 비싼지를 판단해야겠다는 생각이 들었습니다.

그래서 마침 지금 제가 진행하고 있는 방법들을 공유해보고자 해요.

✔단지가치 그레이딩 양식 첨부✔

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1KwBWF2MCwbUlIkfKaPYC3McuxoUdTOxKbIFXump02EQ/edit?usp=sharing

우선 비교평가의 방법에는 크게 두가지 방법이 있습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/8022429

라즈베리 튜터님이 남겨주신 주옥같은 글 먼저 보실게요~~

1. <가격> 고정 가치 비교

첫번째 방법이 가장 손쉽게 접근하기 쉬운 방법이란 생각이 듭니다.

가격을 고정하고 비슷한 금액이라면 어딜 선택할래? 입니다.

예를들어

송파구 거여현대 3차 84 | 1993년 | 1군	광명 아크포레 자이위브 84 | 2021년 | 4군

가격이 같다면 어디를 선택하시겠습니까?

생각보다 어려운 난제지요.?

24년 7월 현재 가격인데요.

1군 송파구 거여생활권은 송파구 내에서 후순위 생활권인데…4군 경기도 광명 최신축과 가격이 같다..?

아무리 그래도 송파인데??

가격을 고정하고 실거주인지, 투자인지에 따라 직장, 교통, 학군, 환경과 같은 입지요소를 판단하여 

더 좋은 단지(혹은 나에게 맞는 단지)를 선택할 수 있겠네요.

2. <가치> 고정 가격 비교

두번째가 좀 어려운 부분이었습니다. 그래서 저도 투자 생활 3년차가 될때까지도 늘 가격을 기준으로 단지 가치를

 평가하려고 했었는데요.

하지만 지난달에 실전반 튜터님께서 <단지가치>라는 개념에 대해서 매우 강조해 주신 덕분에

‘가치’를 미리 선별해놓으면 

그 위에 가격을 올리고 가치는 가격처럼 시장상황에 따라 빠르게 변화하는 부분이 아니기때문에

비교평가의 감을 잡기가 훨 수월할 것이란 생각이 들었습니다. 

'이 단지가 가치가 더 좋은데 가격이 싸네? 저평가 잡았다 요놈!!'

(물론 처음에 모든단지의 가치 순위를 매긴다는것은 쉬운일이 아닙니다..) 

그래서!!

누구라도 단지 가치판단을 쉽게 접근할 수 있도록 제가 직접 해봤던 과정들을 담아보았습니다.

정답이 있는것이 아니니 앞마당→ 생활권 → 단지에 대해 조금씩 파고들고 싶은 분들은 

함께 시도해보는것도 좋을것 같아요.

👍1단계. 생활권 그레이딩 (순한맛)

비슷한 지역을 임장하다보면 

여긴 여기랑 비슷한거 같은데?

이상하네? 천안이랑 청주랑 비슷한 중소도시라고 그랬는데

아무리봐도 신불당이 복대동보다 훨씬 좋아보이는데..?

이런 생각들을 지나치지 마시고 

그대로 생활권별 나래비를 세우면서 앞마당별 생활권 비교평가를 먼저 시작하는 걸 추천드립니다.

지난달 제 임장지였던 수원시 권선구를 예시로 보겠습니다.

수원내에서 권선구는 후순위 생활권으로,

영통, 팔달구를 보지 않았던 저에게 권선구는 대체 어느정도의 위치일지 감이 잡히지 않았습니다.

그래서 권선구 내의 생활권 순위를 권선>세류>금곡>호매실로 잡았고

그 중 가장 상위생활권인 권선 생활권 대장아파트를 

제가 가진 5군 앞마당 생활권 혹은 단지들과 비교평가를 진행합니다.

그러다보니 아무리 권선구 내에서 대장아파트라고 할지라도 

제가 미리 파악한 부천시 내에서 1호선 라인 준구축 단지정도 수준이구나를 파악합니다.

이렇게 하면 현 임장지는 모든것이 알쏭달쏭한데 하나의 기준점 덕분에 지역에 대해 비교평가 감을 잡기가 수월합니다.

✨적용

초보자이고 비교평가 감이 어렵다면 먼저, 앞마당 생활권별로 그레이딩을 해보세요!

(그 유명한 명란젓 꼬챙이)

✌2단계. 현 임장지 단지가치 그레이딩 (신라면맛)

이제 생활권별로 우선순위를 나누었으니 단지가치 순위도 나눠볼 수 있겠죠?

(근데 여기부터 사실 머리가 지끈지끈 합니다.)

단지임장을 할때부터 생활권별 단지 순위를 나누어 보고, 전화임장, 매물임장, 가설검증 등의 과정을 거치면서 단지  가치 순서를 맞춰봅니다. 

이 단지가 위인가? 아래인가??

고민도 해보면서 말이죠.

역시나 지난달 제가 작성한 수원 권선구를 보면 

가로축은 생활권별 우선순위

세로축은 단지가치별 우선순위를 나래비 한것을 볼 수 있는데요. 

(연식에 따라 색깔 표시를 달리하면 파악하기 좋아요!)

2등 생활권인 세류생활권 상위 단지도

1등 생활권인 권선 생활권 중위 단지 정도밖에 되지 않는것을 알 수 있습니다.

그래서 저는 가치를 고정했기 때문에 그 뒤에 가격을 보면서 

해모로 1단지는 권선 아이파크2단지보다 가치가 낮은데 현재 권선 아이파크 2단지 가격이 더 저렴하네?? 

요놈 또 잡았다 저평가!!

이런 단계로 생각해볼 수 있습니다.

🤟3단계. 앞마당 포함 단지가치 그레이딩 (마라맛)

이제 .. 쫌 무시무시한 단계로 왔습니다.

하지만 정말 필요한 단계인데요…허허

내가가진 앞마당을 모두 연결하여 단지 그레이딩을 세워보는 단계입니다.

2단계에서 했던 임장지 단지가치를 이제 펼쳐서!!! 비슷한 군끼리 모두 모아보는 거에요.

(많이 매움 주의)

저는 비슷한 인구수를 보유한 광역시 중 대전서구, 유성구, 울산 남구에 앞마당이 있기 때문에 

계속 비교평가를 하면서 이 세 지역을 비교하게 되더라구요.

그래서 대전과 울산을 가로횡에 나열하고 단지 가치 나래비를 생활권별로 세워보는 중에 있습니다.

쉽지않은 과정이겠지만 계속 가치와 가격을 비교하면서 저만의 틀을 만든다면

그 무엇과도 바꿀 수 없는 투자자로서 자산이 생기는것이 아닐까란 생각이 듭니다.

저는 매일 하루에 1시간씩은 루틴으로 시세를 파악하는 활동을 하기 때문에

언제 어디서나 (회사에서도.. 잠시 외출해서도… 집에서도…) 수정하고 시세를 입력하기 용이하게

구글 스프레드 시트를 활용합니다.

혹 필요하신 분들이 있다면 <사본 복사하기> 선택하셔서 자유롭게 사용해주세요!

(연식별로 단지 색이 변하도록 셋팅했습니다 🥰)

결국 투자자에게 가장 중요한것은

‘어떤 <단지>에 투자할 것이냐?’를 남기는 것이라고 생각합니다.

그런 의미에서 단지 가치그레이딩은 힘들지만 의미있는 과정이라고 생각됩니다.

✔단지가치 그레이딩 양식 첨부✔

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1KwBWF2MCwbUlIkfKaPYC3McuxoUdTOxKbIFXump02EQ/edit?usp=sharing

🍨베라맛 정리🍨

🚫주의점🚫

여기서 주의할 점은 임장지의 모든단지를 1등~100등까지 나래비를 세우는 것이 아니에요.

모든 단지를 나열하기 어렵다면 생활권별로 대장단지거나, 

의미있는 단지부터 나열해보고 하나씩 추가해보시는것도 추천드립니다.

엑셀서식 만져준 마이동료 Q에게 감사하며

24년 여름학기 3ㅏ즈베리!! 나이스!! 반원분들 이번달 최임까지 화이팅입니다.

으랏차

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀