매물코칭으로 1500만원을 벌었습니다(with 권유디 튜터님♥)



안녕하세요?

우주(cosmos)의 기운을 모아

부자가 될 코쓰모쓰입니다.

이번 투자를 진행하면서

♥권유디 튜터님♥과 매물코칭을 통해

매수 과정에 1500만원을 더 깎고

제가 보지 못했던 리스크를 대비할 수 있었던

과정에 대해 후기남깁니다.

# 말이 안되는 가격입니다.

유디 튜터님: 해당 지역의 대장급 단지가 현재

0억 초반인 것은 말도 안되는 가격입니다.

너무 싸요. 물건을 잘 찾으신 것 같습니다.

매도자가 급한 상황인거죠?

제가 찾은 매물은 잔금이 2달도

남지 않은 매물이었습니다.

기존 높은 전세금액에 사시던 세입자분의

만기가 돌아오면서 역전세 상황이 발생했고

매도자는 전세금을 돌려주기 위해서

이 집을 빨리 팔고 싶었습니다.

전세 만기가 2달이 남자 기존 광고하던

가격에서 저층가격으로 가격을 내리신 상황이었고

생활권 내에서 가장 좋은 단지인데

매매가가 저렴하여 실거주자들이 끊임없이

집을 보고 가는 상황이었습니다.

저는 잔금 여력이 되고, 중도 상환 수수료가

없는 회사 대출이 가능했습니다.

잔금을 치고 발생할 이자 비용을 고려해보아도

싼 가격이라는 확신이 들었습니다.

튜터님께서는 이 물건을 매수하기 위한

가이드 라인을 주셨습니다.

# 가장 베스트 시나리오는?

매매·전세 동시진행

유디 튜터님: 지금 가격도 충분히 좋습니다.

다만 해당 지역이 전세가 잘 나가지 않습니다.

전세 대기자 분의 확답을 받으셨나요?

전세 개수가 적지 않은 상황에서

손님은 정말 없었습니다.

하지만 전임을 돌리고~돌리고~돌려서~

"사장님 시스템에어컨 설치해서

전세놓을건데 찾으시는 분있나요?"

예비 신혼 부부 전세 대기자를 찾았습니다.

단 한가지 아쉬운 점은....

잔금은 7월 말인데 예비 신혼부부는

9월 말 이후 입주를 원하셨습니다.

2달 동안의 공실 기간과 이자비용을 고려했을 때

이 예비 신혼부부 세입자를 붙잡아야 하나?

9월 말 이전에 다른 세입자 구할 수 있지 않을까?

생활권 전체에 시에있는 경쟁 매물은 1개뿐인데?

가장 선호하는 단지 내에서 전세가격도 가장 저렴한데?

라는 배부른 생각을 하고 있었는데요.

튜터님께서는 해당 지역의 전세 상황에 대해

똑.바.로 알려주셨습니다.

유디 튜터님: 코쓰모쓰님 해당 단지가

생활권 내에서 가장 선호되는 단지이고

시스템 에어컨 있는 전세를 선호한다고 해도

투자할 단지의 전세 가격과 생활권 내에서

선호도가 낮은 단지와 5천만원이 차이가 납니다.

세입자들의 경우 5천만원이 더 낮은 단지로

선택할 가능성이 더 높다고 생각이 듭니다.

저라면 매매와 전세계약을 동시에

진행하는 조건으로 한번 이야기를 해볼 것 같아요.

튜터님께서는 매매계약서를 쓰는 날

전세 계약서를 작성하는 매매·전세 동시 진행이

베스트 시나리오라고 하셨는데요.

매매 진행형 물건일 경우

집주인이 바뀌는 상황에서

매도인(현 소유자)이 아닌 매수인과

전세 계약을 하는 것을 불안해하시는

세입자 분들도 계십니다.

매매 계약서 작성 시

부동산에 세입자 분도 방문하셔서

매매 계약서 쓰는 것을 직접 확인하시고

당일 전세 계약서를 작성하거나 가계약금을

받는 방법을 자세히 안내해주셨습니다.

그리고 공실이 2달 생겨서

이자비용이 들더라도,

신혼부부 세입자가 가격조정을

요구해서 천만원을 더 내리더라도

꼭 세입자를 잡으라고 하셨습니다.

전세가가 4천 정도는 더 내려갈 수 있다고 생각하고

보수적으로 접근하라고 알려주신 덕분에

희망회로에서 벗어나 제가 보지 못한 부분까지

시야를 넓혀 현재의 시장을 제대로 볼 수 있었습니다.

# 궁금한 점, 고민되는 점

다 풀고 가셨으면 좋겠어요

1순위 매물 뿐만 아니라

혹시 이 매물이 날라갈 경우의 대안과

다음 우선순위에 대해 하나하나 알려주셨습니다.

저의 앞마당 중에서 가장 최선의 선택을

할 수 있도록 충분히 설명해주시고,

투자할 수 없다라고 생각했던 지역에서도

투자가 가능하다는 편견도 깨는 시간이었습니다.

편안한 마음으로 질문할 수 있도록

코칭 내내 신경써주시는 따뜻함이

수화기 너머러도 느껴지는 시간이었습니다♥

하지만..... 예비 신혼 부부 세입자와

매매·전세 동시진행은 협상되지 않았습니다.

저는 조건이 맞지 않아 투자할 수 없다고

부동산 사장님께 말씀드렸습니다.

2달을 매물을 털고 다니면서 투자 기회가 눈앞까지

왔다가 다시 사라지니 허탈한 기분도 들었는데요.

그리고 몇일 후.....

부동산 사장님께 다급한 전화가 왔습니다!!

결과적 저는 매매가는 1500만원 더 싼 가격으로

8월 말에 입주할 세입자를 구해

더 좋은 조건에서 투자를 진행하게 되었는데요.

(전세셋팅 과정은 다음 글에서 또 찾아오겠습니다.)

튜터님과의 매물코칭을 통해

알려주신 가이드라인대로 했을 뿐인데

코칭 비용과 쓴 시간에 비해

넘치는 결과를 얻게 되어서 감사합니다.

나중에 오프에서라도 만나면 감사한 마음

진심으로 꼭 전달드리고 싶습니다.

감사합니다 권유디 튜터님♥