가치가 비슷해 보이는 단지 순위 매기는 2가지 방법 [하이하이s]



안녕하세요.

함께 성장하고 싶은 투자자 하이하이s입니다.

여러분들은 단지의 가치가

비슷하다고 느껴질 때,

단지의 가치 순위를 어떻게 매기시나요?

그래프를 붙여봤을 때

똑같이 흘러가는 쌍둥이 단지라면

'이 2개 단지의 가치는 같으니까

더 싸고 상태 괜찮은 매물을

매수하면 되겠네'

라고 결론 지으시나요?

또는 단순히

'강남(주요 업무지구)에 가까운 곳이

좋은 곳이라 배웠으니

조금이라도 강남과 더 가까운 곳을 선택해야지'

라고 생각하실 건가요?

단지를 비교할 때

과거 그래프가 비슷한 단지들은

그 가치를 어떻게 판단해야 할까요?

돈버는 독서모임 중,

한 참여자분께서 2개 단지에 대한

비교 질문을 해주셨습니다.

성북구 보문아이파크

vs

성북구 종암래미안세레니티

이 2개 단지의 과거 가격은 이렇습니다.

전용 59㎡ 기준,

가격이 비슷하게 흘러갔네요.

큰 판에서 보면 현재 2개 단지의 가치를

비슷하다고 평가할 수 있겠으나,

우리가 투자를 위해

단지의 가치를 비교할 때는

큰 관점에서 2가지를 보고

비교할 줄 알아야 합니다.

1. 내가 (가족과 함께) 살고 싶은 단지인가?(수요)

2. (가치가 비슷하다면)

향후 환경/상황이 더 개선될 소식이 있는

단지인가?(호재)

그럼 이 관점에서

위 2개 단지를 살펴보겠습니다.

내가 (가족과 함께) 살고 싶은 단지인가?

: 수요

보문동에 있는 보문아이파크는

6호선/우이신설선 라인인

보문역을 이용할 수 있습니다.

그것도 초근접하게 위치하고 있네요.

이것만 보면 정말 역세권이라서

너무 살고 싶은데요.

실제 임장을 가보면

지도에서는 보이지 않던 것들이

보이기 시작합니다.

단지까지 가는 길이 경사진 언덕이고,

주변을 둘러보면 아파트는 이 단지 하나,

근처 상권을 이용할 곳이

마땅히 보이지 않습니다.

이 단지의 주 수요층은 누구일까요?

6호선을 주로 이용해야 하는

젊은, 신혼 직장인으로 볼 수 있겠네요.

강남역까지의 거리를 보자면

대중교통으로 약 35분이 예상되나,

지하철 2번을 갈아타야 하네요.

환승을 1회로 줄인다면 46분.

과연 강남까지의 거리가

비교 단지 대비하여

이 단지의 가치를 대변해줄 수 있는

주요 선호요소일까요?

그럼 성북구 종암동에 있는

래미안세레니티를 살펴보겠습니다.

역에서는 조금 떨어져있고,

지도로는 확인이 어렵지만,

단지를 조금 벗어나면

주변이 언덕인 단지입니다.

그러나 아파트에 둘러쌓여 있으며,

세대수가 약 1천 세대로

단지 관리가 깔끔하게 되고 있어

근처 단지들과 비교했을 때

사람들의 거주 선호요소를

꽤 갖추고 있는 단지입니다.

실제 단지를 임장했을 때는

단지 내부에도, 근처에도

아이들부터 노인까지

다양한 연령대를 볼 수 있었습니다.

이 단지의 주 수요층은 누구일까요?

안정적으로 가족들과

쾌적한 환경에서 살고 싶은 부모님,

근처에서 이사오고 싶어하는 기존 거주민,

6호선 이용 직장인 등이

될 것 같네요.

향후 환경/상황이 더 개선될 소식이 있는 단지인가?

: (가치가 비슷할 경우) 호재

이렇게 비교해도 가치가 비슷해보인다면,

한가지 더 확인해볼 것이 있습니다.

바로,

미래 가치를 판단할 때 중요한

이 단지, 그리고 근처의

개선 여부(호재)입니다.

래미안세레니티의 경우,

근처에2026년 7월 개통 예정인

동북선 호재가 있습니다.

지도로 확인해보면,

종암사거리역과 종암역

도보 약 10분 소요로 나옵니다.

동북선은 '왕십리역' 종점의 전철인데요.

왕십리역은

2/5/수인분당/경의중앙선이 있어

교통의 메카로 불리기도 합니다.

주요 업무지구를 지나는

2호선으로 환승이 가능하여

사람들의 수요가 꽤 있을 것으로 예상되는

기대되는 노선 중 하나인데요.

'미래에 더 많은 사람들이

살고 싶어하는 단지는 어디일까?'

의 관점에서도

단지의 가치를 파악해볼 수 있겠습니다.

자, 그럼 장단점을

키워드로 나열해볼까요?

장점과 단점 개수에서 차이가 보이네요.

현재 전용면적 59㎡, 84㎡ 모두

매매가에서 큰 차이가 나지 않습니다.

과연 어느 단지에

사람들이 더 살고 싶어하고,

앞으로 수요가 더 많아질까요?

여러분의 생각은 어떠신가요?

그래프는 과거일 뿐,

미래의 가격과 가치를 볼 수 있는

확실한 지표가 아닙니다.

우리는 단지의 가치를

명확하게 파악하고

미래의 가치를 볼 줄 아는

투자자가 되어야 합니다.

중요한 건 단지 순위를 매기는 것이 아니라,

가치와 가격을 제대로 볼 줄 아는 것.

가치와 가격을 제대로 보기 위해서는

임장을 꼼꼼하게 하고

이를 나의 임장보고서와 머릿속에

잘 기록해두어야 합니다.

무더운 날씨,

선명한 앞마당을 만들어나갈

여러분의 임장을 응원드립니다 :)

감사합니다.