[월건주] 7,313만원 투자해서, 서울 영등포 월세 160만원 카페 꼬마빌딩 투자 사례

안녕하세요! 월급쟁이 건물주 월건주 입니다.

​

오늘은 현금 7,313만원 투자해서

서울 영등포에 월세 160만원 받는

꼬마빌딩 투자 사례에 대해서

한번 말씀드려 볼까 합니다. ㅎ

저와 같은 평범한 월급쟁이가, 

꼬마빌딩, 건물주를 떠오르면, 

​

'내가 가진 돈으로는 불가능해! ' 하면서,​

지레 포기해 버리지 않으신가요? ㅠ

​

솔직히 저도 불과 몇 년 전인,

부린이 시절에 저도 그랬거든요. ㅠ

​

이러하였기에, 

막연히 꼬마빌딩 투자하면,

최소 몇 십 억 있어야 되는거 아냐? 생각하며,

​

건물주는 그저 ‘넘사벽’   ‘남의 일’ 처럼

생각했던 것도 사실인데요. ㅎ

​

하지만 오늘은

내 돈 현금 7,313만원 투자해서,

서울 영등포에 월세 160만원 버는

재미있는 디벨롭 사례를 

한 번 공유 드려 볼까 합니다.

(참고로 이 꼬마빌딩 투자 사례는

제 1/2호기는 아니니 참고하세요.)

1) 

꼬마빌딩 외부는 이렇게 생겼는데요.ㅎ

​

현재는 ‘OO커피’ 라는 

커피 전문점이 입점해 있고,

​

토지 면적이 6.9평이고,

건물 면적이 9.4평이니,

아주 작은 꼬꼬마 빌딩수준이네요. ㅎㅎ

작은 규모에 비해, 

보증금 : 2천만원에

월세는 : 160만원

따박따박 나오고 있는데요. ㅎ

2)

꼬마빌딩 내부는 이렇게 생겼어요. ㅎ

6.9평 작은 건물이지만, 

2층 복층 계단도 만들어져 있고,

2층에는 루프트 탑까지 

만들어 놓으셨는데요. : )

3)

꼬마빌딩 위치는 : 

서울시 영등포 OO동에 있고,

5호선 영등포시장역에서 

도보 5분~10분 거리에 위치해 있네요. ㅎ

​​

4)

그런데 

이 꼬마빌딩 신축 전에

어떻게 생겼는지 

궁금하지 않으신가요? ㅎㅎ

한번 이전 건물 사진 보여 드릴께요.ㅎㅎ

두둥

.

.

.

어떤가요? ㅎㅎ

낡은 창고 처럼 생겼는데요.

투자하신 분은 

약 5년 전인 19년 10월

이렇게 버려진 건물을 

2.1억에 매입 했다고 하네요. ㅎ

5)

(매입하자마자,) 

곧장 20년 3월부터

+8,100만 원을 투입해서

리모델링을 하셔서,

건물 9.4평, 지상 2층 건물로

탈바꿈했다고 하시고, 

​

6)

이렇게 해서 결국에는

보증금 : 2천만원

월세 : 160만원 에

OO 카페로 임차를 맞췄다고 하네요. 

간단히 투자금을 

요약 해볼까요? 

1) 매매가 : +2.1억 

2) 취득세 : +966만 원 (4.6%)

3) 중개료 : +189만 원 (0.9%)

4) 리모델링 : + 8,100만 원 들었으니

​

= 총 : 3억 313만 원 투입했는데요. ㅎ

그런데 약 3억 현금도  

결코 작은 돈은 아니고,

상업용 부동산 투자의 핵심은

대출 레버리지인거죠. ㅎㅎ

(대출 관련해서는 다음번에  

 자세히 말씀드려보겠습니다. ㅎㅎ)

​

여하튼 담보+시설 대출로

5) 대출금 : - 2.1​억을 받고

6) 세입자 보증금: - 0.2억 제외하니

​

결론적으로 아래표와 같이, 

실 투자금액은!? 

= 7,313만 원이 들었네요. ​

현금 7,313만원이면, 

웬만한 빌라 투자금보다 작은 금액인데,

​

아무리 대지가 6.9평이지만,

그래도 나름 따박따박 

월세 160만 원에

서울 영등포 한복판 

건물주가 되었는데요. ㅎㅎ

그렇다면

따박따박 년 수익률 알아볼까요? ㅎ

​

1) 매달 월세 : + 160만 원에서

2) 대출금 : 2.1억에 x 금리 4.5% 적용하면,

월 이자가 : - 79만 원

3) 보험료 : - 2만 원 제외하면,

​

결론적으로,

매달 월 순수익은 : + 79만 원이네요.

​4) 그렇다면, 대출 레버리지

감안한 수익률을 감안하면,

​

79만원(순수익) X 12개월 = 948만 원에서

실 투자금 : 7,313만원 을 나누면? ㅎㅎ

.

.

.

.

.

결론적으로 :

년 수익률은 : 약 +13%네요. ㅎㅎ

(모 세전 수익이니 세금 더하면

이보다 낮아질 수 있고요.ㅎㅎ)

​

아마도 

1) 향후 대출 금리가 내려가면 

수익률을 늘어 날꺼고요. ㅎㅎ

​

2) 인플레이션으로 인하여,

현금 가치는 떨어지고,

실물 가치는 오르기에, 

3)

월세를 꾸준히 올리면,

몇 년 뒤 되파는 시세차익도

기대할 수 있겠네요.

오늘 어떠셨나요? ㅎ

이와 같이 버려진 

땅 6.9평을 매입해서,

실제 내 돈 약 7천만원 투자해서,

​

수익과 가치를 끌어올린 

재미있는 밸류업 사례가 아닐까 싶네요. 

​

이러한 사례를 보면서, 

건물주가 된다는 것이

​

무조건 돈이 많아야 되어서,

건물주의 꿈을 포기할 

필요는 없다는 생각이 또 드네요. ㅎ
 

향후에는 제 1/2호기 투자 사례와

또 다른 다양한 꼬마빌딩 투자 사례도 

꾸준히 공유 드리겠습니다. 

좋아요! 댓글 응원 미리 감사드리고,

월부에서 오픈 예정인, 

제 꼬마빌딩 강의도 많은 관심 부탁 드립니다. :) 

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