안녕하세요. 경기도 소액투자를 거쳐 서울 가치성장 투자까지 해낼 동구님 입니다.
주어진 환경 속에서 할 수 있는 일을 해나가도록 뒤에서 밀어주고 있는 신투기 과정... 벌써 3주차가 되어 제주바다님의 강의를 듣게 되었습니다.
역시나 지역에 국한되지 않는 인사이트로 가득한 3강.. 후기를 남기고 적용할 점을 추려 보다 더 단단한 투자자로 성장하는데 밑거름이 될 점 들을 남기고자 합니다.
이번 3주차 강의에서 다루게 된 지역은 OO과 OO, 경기도 중에서도 서울 동남쪽과 지리적으로 가까운 위치에 있어 상위급 입지로 분류되는 곳입니다.
인구 유입과 큰 입지개선을 앞두고 있지만 높은 가격을 이유로 조금은 등한시 했던 지역인데, 이번 기회에 왜 좋은 곳 부터 봐야 하는지, 미리 예단해서 제외시키는 등 지역을 편식(?)하며 고르면 안되겠다는 생각을 다시 한번 하게 되었습니다.
느낀점 1) 수도권 내에서 서울과 인접해 있어서 입지는 좋지만 언덕지형인 곳이 많다. 언덕보다 중요한 것은..? 바로 '업무지구 접근성'
적용할점 1) 수도권 중에서도 서울과 인접해 있는 지역은 땅의 가치가 좋은 곳이다. 그리고 그런 곳이 언덕이라고 하더라도, 강남 등 주요 업무지구 접근성이 좋다면, 언덕에 있다고 하더라도 후순위로 두거나 제외시켜서는 안 된다. 언덕은 부수적인 항목이다. 더 중요한 주요 업무지구 접근성을 기준으로 가치를 판단해야 한다.
느낀점 2) 수도권 시장은 전세가격이 상승한다고해서 곧바로 매매가 상승으로 이어지지 않는다. 매매가와 전세가 차이가 기본적으로 크기 때문. 설령 전세가 상승으로 인해 매매가가 크게 상승한다고 하더라도, 부동산 상승을 두고 볼 수 없는 처지인 정부가 규제라는 카드를 꺼내 들 것이고, 이는 곧 심리 위축과 침체로 인한 하락으로 이어질 가능성이 높다.
적용할점 2) 물론 좋은 도시들은 매매가가 상승하고 있다고 하지만, 전체적으로는 전세가격이 더 급격하게 상승하고 있는게 현실. 전세가가 상승하니 매매가가 상승할 것이라고 쉽게 예단하지 말자. 일정 전세가율이 될 때 까지 수도권 시장은 대세상승기로 진입하기 어려울 것이다.
느낀점 3) '얼죽신'... 입지 좋은 구축보다 조금 입지가 떨어지더라도 신축을 무조건 선호하는 요즘 세대에 대한 기사가 많이 나오고 있다. 하지만 조금 냉정하게 생각해보자. 신축선호 현상이 무시할 수 있을 정도는 아니지만, 과거부터 현재까지 항상 있어왔던 부분이다. 시장의 새로운 트렌드라고 오판하지 않도록 주의해야 한다.
적용할점 3) 신축(환경)을 선호하는 현 상황을 무시하지는 말 되(교통에 버금 갈 정도로 환경요소를 선호하는 현상은 자연적인 시대 흐름..) 신축이라고 가격이 싸지 않더라도 무조건 투자해야 한다고 생각하지 말고, 이왕이면 신축 매수를 우선적으로 고려한다는 접근 방식으로 판단해야 한다. 신축이라도, 싸지 않다면(많이 올랐다면) 매수하지 않는다. 다른지역이나 구축이 가치대비 저평가 되어 있어 싸다면, 그 곳에 투자하면 된다!
느낀점 4) 지역 내 새아파트가 많고 더 입주가 예정되어 있다면, 전체적으로 가격이 눌릴 것이고, 같은 신축이고 충분히 가치가 있는데 가격이 오르지 못하는 단지가 발생하기 마련이다.(기회지만 가치가 떨어진다고 판단해서 사람들은 쉽게 투자하지 못함) 이처럼 감정을 배제하고 상황을 보다 더 객관적으로 봐야 할 필요가 있다.
적용할점 4) 가치가 있지만, 입지가치가 다른 곳보다 부족하다는 이유로 가격이 전혀 오르지 못하는 단지를 유심히 봐야 한다.(비역세권, 초교 원거리, 낮은 브랜드, 작은평형, 신축 복도식 등..) 가리지 말고 생활권 전체를 다 보며 고려해야 한다!!
느낀점 5) 도시계획 내 목표 인구를 보고 그냥 지나쳐 왔는데, 해당 지자체가 그 생활권의 앞으로 변화를 고려해서 책정하는 만큼 보다 더 의미있는 수치가 될 수 있다.
적용할점 5) 내가 나눈 생활권에 지자체의 목표 인구 및 인구밀도 등을 대입시켜 펼쳐보고, 계획 상 유지인지, 증가인지 해당 생활권의 앞으로의 변화에 초점을 두고 각각 판단해볼 필요가 있다.
느낀점 6) 저마다의 생활권 내 거주하는 사람들은 그 생활권에 거주하는 이유가 있기 마련이다. 그것이 환경인지, 교통인지, 학군인지 등 선호 이유를 보다 더 명확하게 정리해 볼 필요가 있다. 또 이와 더불어 앞으로 예정되어 있는 호재까지 대입해 본다면, 현재 상황과 앞으로 변화될 점들을 보다 명확하게 살펴볼 수 있다.
적용할점 6) 생활권 내 거주이유(선호이유)를 순위별로 기재하고, 앞두고 있는 호재도 함께 입력해 펼쳐보자. 장단점이 앞으로 어떻게 될 것인지, 호재가 가격에 반영된 것은 아닌지 판단해 볼 수 있을 것이다.
느낀점 7) 교통적인 요소를 판단할 때, 실제로 해당 노선의 출근시간 배차 간격은 얼마나 되는지, 같은 노선이라도 중간에 갈아타서 이동해야 하는 지점은 없는지 실거주자 관점에서 확인해 봐야 한다. 단순히 지도경로 상으로 이동시간이 짧다고 하더라도 환승이 잦거나 도보로 이동해서 다시 이용해야 한다면, 체감 피로도는 훨씬 더 높을 것이다.(ex-5호선..)
적용할점 7) 교통 부분에서 단순히 시간을 기재하는 것보다 무엇을 어떻게 타서 이동하는지 상세하게 기재해보고, 해당 노선 배차간격 또는 노선 내 환승이 필요한지 보다 면밀하게 확인해 볼 필요가 있다. 생각보다 실제로 이동하는 사람은 이러한 점도 불편하게 느낄테니까..
느낀점 8) 교통 호재, 특히나 업무지구 접근성이 크게 개선되는 부분의 호재가 있다면, 당연히 같은 가격 내에서 그러한 곳을 선택해야 한다. 그리고 더 중요한 것은 직접 영향받는 초역세권 단지가 아니더라도 도보 10분, 버스환승 10분 내 거리 단지가 차선으로 투자 대상이 될 수 있다는 것.(보통 초역세권은 호재가 이미 반영되어 있는 경우가 많다) 또한, 실현되지 않은 '호재'이기 때문에 매매가에는 영향을 주지만 전세가에는 영향을 주지 못하니까 반드시 전세가는 그대로 일 것임을 견지하고 가격 자체에 호재를 반영해서 판단해서는 안된다.
적용할점 8) 같은 가격이라면 당연히 호재가 예정되어 있는 단지를 우선적으로 고려하자. 가격이 이미 반영되어 있다면, 직접 영향을 받지 않는 인근(도보 10분, 버스환승 10분) 단지를 차선책으로 선택할 수 있다. 중요한 것은, 전세가는 호재를 반영하지 못할 것이고, 이미 매매가에 호재가 반영되었다면 투자하지 않는다는 원칙을 견지하는 것!!
느낀점 9) 학군 부분을 판단할 때, 특목고 진학률을 %로만 판단하지 말고 특목고 진학생 수를 절대적 숫자로 바라봐야 할 필요성이 있다.(학생 수가 많으면 특목고 진학생 수가 많더라도 진학률 자체로 희석될 가능성 높음) 또한, 황소, 소마, CMS 등 선호하는 학원이 위치한 학원가가 주요 학원가라고 예상 해볼 수 있다.
적용할점 9) 학군 판단시 학업성취도, 특목고 진학률, 진학생 수까지 세부적인 항목을 더 폭넓게 바라볼 것. 또한 지역 내 학군수요가 있을 수 있으니 전임, 매임, 호갱노노 등을 통해 확인 하는 과정도 필수! 학원가는 선호하는 주요 학원이 있는지 추가로 살펴보며 더 질이 좋은 학원가가 어딘지 확인해 보도록 하자.
느낀점 10) 시세트레킹은 시장을 바라보는 신호등이다. 신호등만 보고 있어서는 기회를 잡을 수 없고, 내 투자금과 이에 따른 매매 금액대를 별도로 선정해서 추린 단지들을 전수조사 하는 과정이 있어야 매물을 털고 투자로 이어질 수 있다. 기억해야 한다. 시세트래킹 만으로는 절대 좋은 투자를 할 수 없다.(+시세트래킹 단지는 지속적으로 변경해 나가야 함!)
적용할점 10) 시세트래킹을 통해 신호등에 초록불이 들어 왔다면, 해당 지역을 반드시 전수조사 해야한다. 그리고 전수조사를 통해 추린 단지들을 '비싼'순으로 나열하고, 가격보다 가치를 중점적으로 보면서 실제 투자 가능한 단지를 뽑아내야 한다. 잊지 말자.. 시세트래킹-전수조사-매물털기-흥정-투자!!!!(가치가 있는데 손님도 없고 흥정이 되네?? 그렇다면 망설이지 말고 적극적으로 행동 개시!!!)
느낀점 11) 실전투자라는 행동으로 이어지기 위해서는, 반드시 투자에 대한 선입견을 버려야 한다. 임의로 생활권과 단지를 제외한다면, 비교평가도 제대로 되지 않을 뿐만 아니라 지금 사면 오를 것 같아서 남들을 쫓아다니는 기준과 원칙 없는 투자가 되기 쉽다.
적용할점 11) 선입견을 버려라. 전수조사 한다면 100세대 이상 단지들 다 봐라. 기회는 이러한 노력 속에서 맞이하게 될 것이다.
느낀점 12) 내 나름대로 싸다고 판단하고 지금 할 수 있는 투자를 진행하더라도, 그 다음에 조금만 더 보태면 더 좋은 것을 살 수 있었는데.. 하는 시기가 반드시 온다고 한다. 사실 100% 공감할 수는 없지만, 후회는 언제든 있을 거라는 말이 생각난다. 하지만 내가 주어진 현실에서 최선을 다했다면, 후회는 불필요한 것이다. 후회가 반드시 있을 것이라는 것을 기억하고, 복기할 뿐 내가 내린 결정을 자책하거나 원망하지 말자. 결과는 나와봐야 아는 것이다.
적용할점 12) 원칙과 기준대로 투자한다면, 지나고 나서 더 좋은 기회가 온다고 하더라도 당연히 그럴 수 있지.. 라는 마음으로 흘려보내자. 내가 확신이 있다면 전혀 후회 할 필요가 없다. 그저 복기하고 다음 스텝으로 해야 할 것이 무엇인지 집중하고 고민하자.
느낀점 13) 불 같은 열정으로 급격하게 몰아친다면, 결국 다 타서 없어질 것이다. 월급쟁이 투자자로 생활하는데 반드시 필요한 것은 은은한, 꾸준한, 그러나 열심히 타오르는 파란열정. 나에게 파란열정은 무엇인가? 힘들때 이겨낼 수 있는 방법을 만드는게 필요하다.
적용할점 13) 기억이 안난다면 다시 임장가자. 모르겠다면 다시 돌아와서 살펴보자. 힘들때도 있지만, 그럼에도 불구하고 내가 이렇게 해야 하는 이유를 잊지 말자. 힘들면 잠시 쉬어가고, 느리더라도 외부와 나를 비교하며 내 자신을 원망하지 말자. 그저 부단하게 묵묵하게 걸어보자. 은은하게, 꾸준하게 붙잡고 있는 사람이 결국 시장에서 살아남을 것이다!
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