실전준비반 2강 강의 후기 [실준47기 4이좋게 7십억까지 같2가조 ❤️ 쎈타인]

안녕하세요. 쎈타인입니다. 실전준비반 2주차 강의가 드디어 시작되었습니다. 지난주는 너무도 정신없이 보냈던 것 같습니다. 강의분량도 상당했고 분위기임장 후 곧바로 입지분석을 하게되니 뭘 어떻게 하였는지 정신없이 흘러간 시간이었습니다. 이번주 강의도 그러한 시간의 연장선상으로 보이고 이제 단지임장을 앞둔 시점에서 임장보고서의 진정한 의미를 되새기는 시간을 가졌습니다.

2주차 강의의 제목은 '투자로 연결되는 임장보고서의 모든 것'입니다. 살면서 너무도 많은 거짓말에 현혹되어서 날려버린 시간과 돈이 굉장했기에 이제 남은 시간이 얼마남지 않은 시점에서 임장보고서는 저에겐 아주 큰 부담이었습니다. 그만큼 머릿속에선 '투자하는데 이렇게까지 해야되나?'라는 생각이 끊임없이 들었습니다. 캐모마일님의 특강을 처음 들었을 때 그 생각은 아주 강하게 들었고 특히나 임장보고서 분량의 압박에 강의를 다 듣고 난 후에도 보고서를 쓰기는 커녕 시작할 엄두조차 내지 못하였습니다. 그런 저에게 열반스쿨기초반에서 내어준 과제인 '아파트 수익률 보고서'는 임장보고서를 시작하려는 저에게 왜 써야하는지 그 이유를 생각해보게 만든 아주 중요한 계기가 되었습니다. 그것은 바로 지역입지에 대한 객관화였습니다. 처음 가본 지역이 어떤 입지를 가졌고 랜드마크 아파트의 수익률 보고서를 작성하면서 과연 그 아파트가 투자가치가 있는지를 판단하는데 있어서 이 수익률 보고서는 꽤 그럴듯한 근거를 내세워주고 있었습니다.

그런 후에 1주차 과제를 수행하게 되었고 그 이유는 점점 더 명확해졌습니다. 하지만 아직은 뭔가 부족한 느낌도 있었습니다. 도대체 왜 이렇게 어려운 작업을 투자하는 내내 수행해야 하는가 라는 것입니다. 바로 그 이유를 이번 강의에서 명확하게 제시해주고 있었습니다. 밥잘사주는 부자마눌님(이하 '밥잘'님)께서는 임장보고서를 쓰는 가장 핵심적인 이유로 부동산을 보는 눈을 넓히고 투자자의 도구로써 기회가 왔을 때 확실히 잡을 수 있는 유용한 도구가 되기 때문이라고 말씀하셨습니다.

그것은 확신을 가지는 투자를 하기 위함이고 확신없는 투자는 자산이 되지 못하기 때문이라고 정의내려 주셨습니다. 그럼 임장보고서는 얼마나 써야 그 체계가 제대로 정립되는 것인가? 밥잘님께서는 투자단계별로 세분화하여 정리해주셨습니다. 저는 이제 갓 시작하는 beginner이기 때문에 가장 우선시 되어야할 목표는 임장보고서를 처음부터 끝까지 그 과정을 이해하고 완료를 경험하는 것으로 두어야 한다고 하셨습니다. 열기때부터 강조해온 완벽이 아닌 완료를 목적으로 두어야 함을 이번 강의에서도 여전히 강조하고 있었던 것입니다. 이 경험이 축적되면서 지역을 분석하는 힘이 길러지고 더 안정적이고 확신에 찬 투자가 가능해진다는 의미도 되었습니다.

이 임장보고서가 쌓이면서 내 앞마당이 늘어간다면 지금 당장은 투자할 수 없을지라도 언젠가 기회가 오면 다른 누구보다 먼저, 싼 가격에, 안정적으로 투자가 가능하다고 하셨습니다. 그것은 앞에서도 언급한 것처럼 나에게 강력한 무기가 되어 어떤 하락장에서도 버팀목이 되어준다는 의미이기도 하였습니다.

이후에는 임장보고서를 작성하기위해 필요한 방법들을 아주 상세히 알려주셨습니다. 즉, 무엇을 해야하냐는 것인데 이미 지난주 분임때 월부선배님들께 어느정도 배운 것들이기도 하였지만 밥잘님께서는 이것을 아주 구체적으로 잘 정리해주셨습니다. 그리고 가장 중요한 임보의 3원칙이 있었는데 그것은 '1단계 책상에 앉는다 - 2단계 컴퓨터를 켠다 - 3단계 임보를 쓴다' 였습니다. 임보작성이 어려울수록 매일 1장만이라도 꾸준히 써야하는 것, 이것이 말그대로 임보의 루틴화인 것이었습니다.

이제부터 본격적으로 임보를 쓰기 위해 무엇을 어떤 순서로 해나가는지 구체적으로 상세히 알려주셨습니다. 그리고 작업별로 왜 해야하고 어떻게 적용해야 할지 상세히 정리해주신 탓에 임장보고서에 대한 개념정리가 차곡차곡 되어가고 있었습니다. 이유가 명확해지니 안쓸 이유가 전혀없었고 쓰는 만큼 수익률 또한 올라간다고 하니 더더욱 열심히 써야겠다는 생각이 점차 자리잡게된 강의였습니다.

두번째 시간은 입지분석에 대한 것이었습니다. 지난 주에 과제는 완성하긴 했지만 아직까진 왜 입지분석을 이렇게 해야하는지에 대한 의문이 다 해소되지 않은 상태였는데 이번 강의를 통해 그 남은 의구심마저 해소되는 느낌이었습니다. 그리고 각 지역별로 입지의 각 요소별 우선순위를 정리해주셨는데 그러면서 강조하신 부분은 입지평가는 절대적이 아닌 상대적인 것이고 내 생각이 들어가되 입지평가기준에 너무 몰입하지는 말라고 하셨습니다. 특히 Begginer인 저는 임장보고서 완성이 목적이므로 더더욱 몰입하면 안되었고 그것으로 인해 완성이 아닌 포기에 이르게 되는 위험을 피하려면 더 잘하려는 생각을 버리고 완성을 목표로 삼아야한다고 누차 강조하셨습니다.

지역별 입지중요도를 정리해 주신 후 각각의 입지별로 정리방법을 알려주셨습니다. 어느 사이트를 이용해야하고 어떤 기준으로 평가점수를 매겨야 하며 결국엔 그 각각의 결과들을 비교평가해 봄으로써 저평가 된 싼 물건을 사서 최악의 경우 이익이 남지 않는다 하여도 적어도 잃지 않는 투자를 할 수 있다는게 체크포인트이기도 하였습니다. 각 입지요소들을 지역별로 정리하는 것은 내가 이 지역에 있는 단지를 투자할 수 있는 중요한 기준이 되기 때문에 그 요소들 중 어느 것 하나도 소홀히 할 수 없겠다는 생각이 들기도 하였습니다.

그리고 가장 중요하게 강조하신 내용중 하나는 임장에서 느낀 것을 임보 및 투자와 분리하지 말 것입니다. 데이터와 수치에 몰입한 나머지 그 의미를 생각지 못한채 페이지수만 늘리다 작성이 마무리되지 못하는 경우가 종종 발생하기에 밥잘님께서는 강의 중간중간에 이 부분을 계속 언급하며 그 중요성을 강조하셨습니다. 저는 아직 초보이고 앞마당이 하나도 없기에 그 의미를 잘 모르는 상태이지만 이 중요성은 꼭 기억을 하여 나의 생각과 판단이 담긴 임장보고서를 쓰도록 해야겠습니다.

이후에는 각 입지별 정리할 내용과 그 의미에 대해서도 상세히 정리해주셨습니다. 직장, 학군, 교통, 환경 등이 주는 의미와 이것이 결국엔 선호도와 어떻게 연결되는지에 대해 자세히 풀어서 설명해주셨습니다. 아직은 막연했던 입지에 대한 개념이 점차 명확지면서 앞으로 앞마당을 꾸준히 늘려나간다면 조금더 정확한 시선으로 입지분석을 할 수 있을거란 생각도 들었습니다. 물론 아직은 요원하지만 그 '꾸준히'만 실천한다는 전제조건만 무조건 지킨다면 나도 언젠가는 선배님들처럼 좋은 투자자로 성장할 것이라는 생각 또한 구체화되는 느낌이었습니다.

그 외에 투자자가 알아두면 쓸모 많은 수도권 대표 학군지(알쓸수학)와 학원가 정리, 환경이 주는 의미 및 중요성, 입지분석의 정의와 그 의미를 설명하기 위한 지역예시 등 밥잘님의 노하우가 끊임없이 방출되는 시간이라 손과 머리가 너무도 바쁘게 움직이는 시간이었습니다. 특히 밥잘님께서 또다시 강조하신 중요한 내용이 있었는데 그것은 '가치를 판단하고 내 생각을 정리한 후 검증하라'는 것이었습니다. 앞에서도 강조한 내 생각이 들어간 임장보고서의 중요성을 다시 한번 상기시킨 것이었고 이것이 실행되어야만 진정한 나만의 임장보고서가 완성된다는 것이었습니다.

공급파트에서는 초보자가 빠지기 쉬운 오류에 대해서 짚어주셨는데 다가올 공급물량에 대한 수치를 계산하고 거기에 대한 리스크대비와 더불어 그것이 주는 의미에 대해서도 잘 정리해주셨습니다. 놓치면 안될 부분이었고 저같은 초보자가 빠질 수 있는 오류를 짚어주신 점도 굉장히 의미있게 다가왔습니다.

입지란 한마디로 가격을 결정지어주는 요소로서 내가 투자를 어떻게 해나갈 것인지에 대한 방향성을 제시해주는 것이라고 하셨습니다. 특히 가치와 가격의 변별력이 없는 하락장에서 더 유용한 것이 입지분석이고 거기에 대한 의미와 구체적인 방법까지 상세히 알려준 이번 파트의 강의만으로도 저에겐 아주 중요한 시간이 되었습니다. 앞으로 임장보고서를 꾸준히 작성하면서 이 입지에 대한 개념을 확실히 머리 뿐만이 아닌 마음에도 새겨넣을 수 있는 월부인이 되어야 겠습니다.

세번째 시간인 시세분석에서는 참고해야할 사이트와 무엇을 확인해야 하고 어떻게 정리해야할지 지역을 예시로 들어서 소상히 정리해주셨습니다. 거기에 추가로 전세가율에 대한 내용도 개념정리와 더불어 각 지역별로 잃지 않는 전세가율까지 정리해주셔서 밥잘님의 노하우를 아낌없이 받을 수 있는 시간이 되기도 하였습니다. 시세조사에서 확인할 것과 적용할 것들, 그에 대해 하나의 지역을 예시로 들어서 실전에서 어떻게 적용해야 하는지 까지 정리해주시니 1주차 강의에 이어 말그대로 떠먹여주시는 강의였습니다. 너무 많이 퍼주셔서 최대한 빨리 정리하고 후기작성을 통해 복기하면서 짬짬이 복습도 해야겠다는 생각이 확실히 들었습니다. 그것도 저같은 초보자가 해야할 목표, 경험이 어느 정도 쌓인 분들이 가능한 목표치까지 정리해주시니 정말 아무 고민없이 그대로만 할 수 있게 길을 열어주는 강의이기도 하였습니다.

우리가 종종 시세에 대해 계속 바뀌는 것을 일일이 기록하는게 의미가 있을까란 의문에 대해서도 확실하게 그 답을 내려주셨습니다. 초보자에게는 그에 맞게 달성 가능한 목표치를 정해주시고 경험자에게는 종종 빠지기 쉬운 오류에서 벗어날 수 있게 방향성을 제시해주는 이번 강의는 저에게는 빛과 소금 이상의 가치있는 시간이었습니다.

네번째 투자결론은 사실 굉장히 어려웠습니다. 정말 많은 내용을 집약해서 결론을 내리는 과정을 말씀해주시는데 이건 정말 해보지않으면 절대 이해할 수 없는 것이다라는 것이 이번 파트에서의 느낌이었습니다. 수많은 월부인을 두려움에 떨게 만드는 그 단지장표라는 것이 과연 무엇일까라는 의문이 들었고 물론 실전준비반에서 그 경험을 하게 될 것이고 초보자로서 정량목표를 튜터님께서 낮게 설정해주셨지만 왠지 욕심이 나기도 한 그런 느낌이었습니다. 열기반에서 언급해주신 저환수원리의 정의와 개념을 다시 한번 요약해주시며 잃지않는 투자기준을 다시금 재확인해주셨습니다.

1등뽑기 역시 저에겐 너무도 생소한 개념이고 그렇기에 이번 임장보고서 작성을 통해서 경험해보지 않는다면 그 개념을 전혀 이해할 수 없겠다는 생각이 들었습니다. 그렇기에 더더욱 전화임장과 매물임장을 진행해야 하고 그 데이터를 바탕으로 마지막 1등뽑기도 꼭 해보아야겠다는 생각만 들었습니다. 밥잘님께서는 1등뽑기를 잘하기 위해선 '가치'를 잘 알아야 한다고 하셨고 그 '가치'를 잘하기 위해서 해야할 일은 당연히 임장보고서를 계속 써나가면서 앞마당을 꾸준히 늘리는 것이라고 하셨습니다.

마지막 파트에서는 '인생을 새롭게 만드는 법'에 대한 말씀을 해주셨습니다. 지금의 저와 같은 40대에 시작하셨고 아무것도 모르는 상태에서 두려움에 떨며 시작했지만 매일 노력을 쌓아나가다보니 지금의 모습을 갖추게 되었다는 것입니다.

마지막으로 밥잘님께서 내주신 작은 과제 하나를 작성하는 것으로 이번 2주차 강의후기를 마치도록 하겠습니다.

• '15살'의 내가 '지금의 나'에게 - 무려 30년이나 지나서야 꿈을 가지게 되었다니 너무도 돌아돌아 간 시간이지만 그래도 미래가 생긴 나를 축하해주도록 할께.
• '60살'의 내가 '지금의 나'에게 - 다른 사람을 원망만 하며 늘 실패의 이유를 다른 데서 찾던 내가 그 모든 이유를 나에게서 찾고 다시 시작하니 자칫 절벽아래로 추락할뻔했던 나를 위기에서 건져올리고 멋진 나로 성장시켜주도록 변화를 시작했구나. 쉽지 않았을텐데 정말 장하다.