[신투기 1기 6체 고통 잠깐참아 0구적 인사이트얻조 데이지s] 3주차 조모임 후기

* 스스로에게 칭찬하고 싶은 점&동료들의 고마운 점

- 완료주의에서 조금 벗어나 한단계 업그레이드하자

-단임지도 준비하며 순서 매겨 공유한 부분

-더디긴 하지만 지난달보다 좀 더 많이, 잘 하고 있다는 점

-평일에 꾸준히 전임한 것

Q1. 3강을 통해 새롭게 알게 된 사실 & 투자 과정에서 꼭 적용하고 싶은 것

선나수 : 미사신도시가 공공주택지구로 택지 조성이 되었다는 점은 새롭게 알게되어 흥미로웠다. 또, 단순히 위례가 균질하게 환경이나 택지 조성이 잘 되어 선호도 반영에 가격이 높은건가? 호재때문에 높은건가? 조금은 의문점이 있었는데 인접해 있는 서울의 도시가 어디인지가 이렇게 중요하구나라는 것을 느끼게 되었다.

꼭 적용하고 싶은 한가지는, 생활권 별로 랜드마크 단지를 뽑아서 키워드/가격 한판정리하는 것. 가격 밴드별 나눠 보는 것도 좋았지만, 생활권별 랜드마크로 비교하는 것이 의미있는 것 같고 뭔가 더 명확하게 눈에 보이는 것 같아 이 장표는 꼭 BM 해야겠다.

Ø  지역의 랜드마크를 보는 이유가, 그 랜드마크가 입지요소 중 무엇을 가지고 있는지 분석해보면 앞마당 전체에 적용해볼 수 있습니다.

예를들어 부천에 7호선 부천시청역 & 공원을 끼고있는 주상복합 신축이 랜드마크인데 (중동센트럴파크푸르지오), ‘그게 왜 랜드마크일까?’ 생각해보면, 1)여기선 교통이 중요하구나. 2)1기 신도시라 구축이 많으니 신축이면 좋아하는구나. 3)공원이랑 붙어있는 단지들은 프리미엄이 붙어있는데, 아 사람들이 그 정도 되는 녹지가 흔하지 않기 때문에 공원을 끼고 있는 단지들을 좋아하겠다.

** 랜드마크는 이런 요소를 가지고 있고, 이 지역에서 이런 요소를 갖고 있으면 사람들이 좋아하겠구나 하고 조금은 일반화할 수 있다.

- 하남, 성남 강의를 듣고 느낀 점은 ‘수지가 교통이 진짜 좋구나’를 다시 한번 느꼈다. 수지 임장 때엔 ‘강남 빨리 가네, 평촌은 환승해야 하는데 수지가 좀 낫겠다’ 생각했는데. 성남/하남이 지도상 절대적 거리는 더 가까워 보이지만, 강남 접근성이 상대적으로 복잡해 보여서 수지가 교통이 좋았다는 것을 알 수 있었다. 

 ‘수지가 교통이 좋아서 무조건 좋다!’ 라고 할 수도 있지만, 전고점을 보면 성복역롯데캐슬(14.9) / 위례롯데캐슬(14.9) / 산성역포레스티아(18) 인 것을 보고 그럼 교통이 전부가 아닐 수 있겠다 생각했다. 하남 같은 경우엔 교통이 안 좋음에도 불구하고 가격이 높게 간다는 건 사람들이 신축택지+평지로 대단지 환경이 들어오는 걸 좋아한다는 것.

 적용하고 싶은 점은 각 지역, 각 생활권마다 사람들이 중요하게 생각하는지를 생각하며 투자하고, 투자의 범위를 좁혀 나가야겠다는 것

Ø  산성역 포레스티아 전고점 18.2억 거래가 1건, 17억 거래가 1건, 그 다음 15억대.

이럴 땐 18.2억 거래는 한 건이 너무 높게 찍혀서, 그 주변에 입지가 비슷한 단지도 함께 비교해보며 확인할 것 같다. 얼추 이 지역사람들이 인정해주는 가격대가 15억까지는 오케이인데 17-18까지도 인정해줘야할까? 주변단지 시세를 보고 비슷하게 갔으면 인정이지만, 그게 아니고 15억대로 갔다면 15억대로 인정할 것 같다.

Ø  김포-하남은 5호선의 끝과 끝이어서 가는 데 2시간 걸림. 5호선이 있더라도 교통 면에서 너무 힘들다. 5호선이 미사행/마천행으로 갈라져서 미사를 가기 위해서는 12분을 기다려야 했다. 

 하지만 하남 미사는 교통을 뛰어넘는 환경을 가진 곳임을 잊으면 안 된다. 

 반성할 점은, 앞마당으로 만들던 시점엔 9호선 연장을 논하고 있었고, [미사강변도시12단지(현재 확정된 스트릿&공원 부근에 1안), 리슈빌 쪽에 2안인데 지금 논쟁을 하고 있다]라고 하던 시점이다. 앞마당 교통호재를 follow up하지 못하고 있었던 점에 대해 반성했다. 호재같은 것들은 임보에 계속 넣으면서 분기별, 못해도 반기별로 소식을 추적해야겠다.

Q2. 근거리 내에서 상권&거주민&주변환경에 따라 분위기가 갑자기 달라지는 경우 / ‘한 끝차이로’ 선호도에 영향을 주어, 가격차가 크게 벌어지는 생활권or단지

-태평동 차이나타운과 대림동. 갑자기 눈앞에 중국어로 된 간판, 가게 앞에 나와 앉아있는 중국인 상인들, 양꼬치집들이 펼쳐짐. 무조건 동 단위로 묶는 것이 아니라, 골목 하나 차이로도 다를 수 있으므로 직접 가봐야 명확히 분위기가 달라지는 지점을 파악할 수 있다.

Ø  양꼬치 검색해볼 생각을 못했는데 태평역 2,3번 출구 우측으로 양꼬치집이 정말 많아서 깜짝 놀랐다. 키워드로 자주 검색해보는 것은 [수학학원, 키즈물수영장, 산부인과, 소아과] 등이 있으면 좋은 상권인 경우가 많아서. 이런 키워드들을 잘 검색해본다. 여기가 진짜 학군지가 많나 하고 검색해볼땐 정신과도 검색해보았다. 대치/목동 학원가는 정신 케어해주는 정신과까지 학원가 건물에 있었다.

이런게 있으면 좋은 상권 이런게 있으면 안좋은 상권이구나 하는 기준점을 잡아가면 좋을 것 같다.

-호계동 최남단에서 평남쪽으로 가는 길목. 평촌두산위브리버뷰 신축 단지 바로 앞에 전깃줄, 모텔들, 가요주점.

-어바인퍼스트(3850세대) 쪽 소득있는 분들이 즐겨가는 유기농 매장이 있었다. 같은 호계동인데 센텀퍼스트 & 어바인퍼스트 사이에 도로 하나 차이로 그 축을 해서 상권이 바뀌는구나 느꼈다. 대규모 단지가 입지를 바꿀 수 있구나 느꼈다.

Ø 선을 건너면 사람들 선호도가 떨어진다 하는 선들이 있다. (Ex. 신기대로 & 흥안대로)

임장지에 가서 ‘여기 길 하나 건너는데 왜 이렇게 느낌이 달라?’ 하면 선을 꼭 그어보고 나중에 시세딸 때 확인해보면 가격에 기가 막히게 반영된다. 그 부분을 놓치면 ‘저평가다 달려가자!!!’가 될 수 있으니 주의!

-강남구 가보니 택지는 너무 평화롭고 아이들이 학원도 잘 다니고 착실하고, 신나게 자전거 타며 놀고, 평화로운 세상이었다. 테헤란로 주변에 밥만 먹으러 갔던 거지, 한 블럭 들어갔더니 많이 다르구나 실감했었다.

Ø  예전 평촌 임장때 신기대로를 건너는 순간 신축이 하나밖에 없어서 평촌더샵아이파크가 초라하게 느껴졌는데, 최근 모습을 보니 센텀퍼스트 입주하며 동네가 천지개벽. 빌라나 낮은 상권들이 신축 들어오며 많이 개선되었다. 고덕에도 비슷한 곳이 있는데, 사람들이 좋아하는 고덕그라시움, 아르테온 있는 곳. 센트럴푸르지오랑 그라시움 사이에 비슷한 곳이 있다. 고덕에서 봤으면 평촌에도 적용시켜야 하는데 아차 싶었다.

-영등포구 길 하나 건너면 중국 느낌, 길 하나 건너면 괜찮은 곳 임장지에 가서 선을 그리고 다녀라

예시1)

구로디지털단지역 6번출구에서 나와 대림2동 쪽으로 가다 보면 중국인상권이 나온다. 실제로 갔던 당시 지나가며 소금도 맞았고 불쾌한 동네였다. 디지털로를 따라 쭉 올라 가다보면 이편한세상영등포아델포레 & 보라매신동아파밀리에 단지가 나오는데 그쪽에 가면 뭔가 느낌이 달라진다. 더 쭉 올라가면 썬프라자가 진짜 큰 마트인데, 위에 신길뉴타운 사람들도 마트가 없어서 장보러 오는 곳. 디지털로를 기준으로 왼쪽은 무섭고 우측은 괜찮았다. 시세를 딸 때 그 선 밖에 있는지 안에 있는지 구분해보면 가격차가 눈에 더 뚜렷이 보임.

 여기가 사람들이 잘 안보는 이유가 대림동이어서. 대림동에 묶여 있으면 중국애들이랑 같이 학교를 보내야 하니 비선호한다. 신길뉴타운이랑 그래서 가격차이가 나는 것. 비선호가 있는 만큼 싼 가격을 받아들이면 되는 것이고, 받아들이기 어렵다면 실제 단지에 갔을 때 아이들이 얼마나 있는지 보면 직관적으로 느낄 수 있다.

이 땅 입지에 이정도 짱짱한 대단지 아파트가 있는 것 자체가 희소하고 가치가 있다 생각하지만, 보통 사람들은 거기 대림동이잖아요 하고 재껴버린다. 가치대비 가격을 붙여봤을때 디메리트가 있는건 사실이지만, 가격이 싸다면 투자대상이 될 수 있다고 생각한다. 가보면 아이들이 진짜 많다. 영등포구에서 신길뉴타운 제외하고 아이들을 많이 보기 어려운데 이 단지를 가면 아이들이 많아서 직관적으로 느낄 수 있었다.

예시2)

신도림역 1호선을 기준으로 1번출구와 2,3번 출구로 나왔을 때 느낌이 완전 다르다. 땅굴을 기준으로 올라가면 1번이고 다시 내려가서 또다시 올라가면 2,3번.

‘신도림은 5급지 구로구가 아니라, 분당급으로 볼 수 있다’ 라고 너나위님이 인정해주신 땅이 신도림동아, 우성 있는쪽 지역 (1번). 이쪽 부사님들은 신도림태영타운(2번)을 신도림 생활권으로 쳐주지 않음.

도림천이 흐르면서 고가도로가 크게 있는데, 신도림역에서 나와서 도로를 건너면 큰 고가도로를 보고 뭔가 느낌이 쌔하다 하며 가는 곳이 대림코오롱, 현대3차(3번). 단순히 지도로만 봤을 땐 ‘신도림 생활권인데 왜 이렇게 싸? 저평가다’라고 하지만, 신대림태영타운에서는 대림코오롱, 현대3차를 취급을 안해줌.

선호도 순위가 1호선 따라서 남쪽이냐 북쪽이냐, 도림천 따라서 왼쪽이냐 오른쪽이냐.

가서 예민하게 보며 실제 거주민들의 생각을 파악해보는 작업이 필요한 것 같다. 시세지도 그리며, 이 선을 점선이든 선으로 표시해보자!!

Q3. 임장지 내에서 (혹은 앞마당 중) 교통망 확충 또는 환경 개선 등으로 앞으로 가치가 더 좋아질 곳 / 현재 가격에 그 호재가 반영 or 미반영(저평가)

-안양 만안구 교통망 확충으로 가치가 좋아질 것. 단순한 호재가 아닌 28년-29년 실현을 앞두고 있는 교통망 확충이고, 현재 이미 연결이 되는 노선인데 추가되는 게 아닌 새롭게 뚫리는 루트이기에 거주민 생활 개선이 될 것. 가격 측면에선 현재 안양 일대 공급량이 많았기에 아직 가격이 눌려있는 것으로 판단된다.

-월판선, GTX, 동탄-인덕원선도 들어오는데 동안구 기준 교통호재를 이렇게 보고 있다. 호계 생활권의 센텀퍼스트가 더샵아이파크보다 뛰어넘을 대장이란 생각이 들었는데 아실로 봤을 때 인덕원-동탄선이 호계사거리 역 코앞에 있었고, 이미 가격이 높았다.(12억) 인동선 호재가 이미 반영되어 있는 것 같다. 평촌하면 학군지라는 생각이 강한데, 가격비교 시 학군지보다 역세권 힘이 더 있는 것 같다 느꼈다. 목련1단지는 가격이 안 내려가 있고, 범계역에서 멀어지면 가격이 좀 떨어진 것 같아서.

Ø  인동선이 뚫리면 어디가 호재일까요?

처음에는 동탄이 좋아질 거라고 생각했다. 그러다 화성시 임보를 쓰면서 아니구나, 동탄사람들은 ‘M버스’를 타는구나 깨달아서 이 노선이 생긴다 한들, 이걸 타고 인덕원 가서 갈아타고 사당 가서 갈아타고 강남을 갈 것 같지 않다는 생각을 하게 됐다. 교통호재가 어떤 업무지구를 가는지가 중요하다. 그 관점에서 보았을 때 이 노선 따라서 생각보다 경기 남부에 직장이 꽤 많다. 그럼 이 노선이 뚫리면 경기남부에 직장을 가지면서 학군을 챙기는 사람은 평촌이 대안이 될 수 있겠다는 생각을 했다.

인동선의 수혜를 보는 곳은 동탄이 아니라 평촌이 되지 않을까? 생각했다.

(서울만 직장이 있는 게 아님을 간과 말자)

-동안구에 경수대로를 따라 세로로 길게 신축 입주가 있는데, 월판선이 들어오는 윗쪽이랑 동인선이 들어오는 아랫쪽 신축 가격이 비슷했다. 월판선이 더 좋은 것 같은데 (더 큰 업무지구에 가니까) 그럼 이건 호재가 덜 반영된 것 아닌가? 비평촌 외곽 신축이고 가격이 같다면 인동선보다 월판선 생활권이 더 좋은 것 아닐까?하는 생각이 들었다.

Ø  웰메이두: 시세 따면서 느끼긴 했는데, 단임하며 느꼈던 건 비산동, 호계동(위쪽)은 동급이라고 생각한다. 역이 생기면 오히려 호계동에 더 점수를 주고 싶은게, 비산동은 역은 가깝지만 학군지랑 멀다. 호계동은 학군지는 가깝지만 역이랑 멀다. 동인선 생기면 역도 가까워져서, 인덕원에서 여러 노선을 만날 수 있는데 학군지도 가깝기 때문에.

Ø  숨유지: 단지 대 단지로 예시를 들면 어떤 곳일까요?

Ø  데이지: 호계동 어바인퍼스트와 비산동 아이파크자이를 비교하면, 비산동 엘프라우드는 평촌과 동떨어져 있지만 아이파크자이는 그렇게 동떨어진 느낌이 아니어서, 평촌 중심가와 그렇게 차이나는 게 아닌 것 같은데 교통까지 들어오면 조금 더 좋지 않을까요? 대신 평북이 평촌 중심인 평남과는 좀 멀 수 있지만.

Ø  웰메이두: 비산동, 호계동 신축 쪽은 동급으로 보고있다. 엘프라우드, 센텀퍼스트. 생활권도 괜찮고. 대형마트는 비산동이 더 가깝지만 그 외에는 학군지가 더 가까운 게 상쇄가 되지 않을까 생각든다.

Ø  숨유지: 월판선 안양종합운동장역과 엘프라우드가 더 가깝다. 자이아이파크는 월판선과 가깝지 않다.

Ø  데이지: 엘프라우드 가는 길도 다 입주 예정이어서, 입주 후 생활권이 갖춰지면 그때서야 역도 들어오고 시기가 맞물리면 더 좋을 것 같단 생각이 드는데, 지금으로서는 너무 외곽이라는 생각이 들고, 변화 후의 모습이 상상이 잘 안된다.

Ø  숨유지: 신축이 들어오고나서 단지가 주는 위용성도 평가 기준 중 하나인데, 현재로서는 엘프라우드보다 호계동(센텀퍼스트, 더샵아이파크, 어바인퍼스트쪽)을 사람들이 더 좋아하는 것 같다. 종합운동장 구도심 상권 쪽은, 생활권이 작다는 생각이 든다. 중심가와 이어져야 하는데 그렇지 못한 반면 어바인퍼스트는 평지에 쭉 펼쳐진 느낌이 들어서, 현재 선호도로는 밑에 지역을 좋아하긴 하는데 말씀주신 것처럼 월판선이 들어오고 교통이 개선되면서 평북 생활권 위상이 올라가긴 할 것이다. 그래도 현시점 기준으로 봤을 때 평남이 우위에 있는 것 같다. 제가 임장할 땐 호계동이 비산동보다 확실한 우위였다. 실제로 샛별한양이 옛날에 무시 받았다가 교통호재로 가격이 무섭게 치고 올라갔었다.

-만안구는 월판선, 신안산선 교통호재가 있다. 영향권 내 안양어반포레자연앤이편한세상(입주예정), 씨엘포레자이가 현재 1호선역 라인에 있는 단지들에 비해서는 가격이 낮게 형성. 근데 월판선이 자연앤이편한 인근에 들어오는데, 그쪽에 상가가 들어오면 좀 괜찮아지지 않을까 하는 생각이 들었다. 

 그리고 지금 가격대가 푸르지오 호가가 11억대/ 메가트리아가 8.3억/ 이편한이 8.55인데 메가트리아가 싸지 않나 하는 생각이 든다. 위치와 단지 규모 짱짱함 대비. 물론 연식차가 있으니 이 세 개를 두고 비교는 어렵지만. 메가트리아는 ‘천 뷰나 단지규모, 위치가 좋은 것 같아서 싼거 아닌가?’ 하는 생각이 들었다. 석수역에 있는 두산 단지와 비교해봤을 때 확실히 메가트리아가 싸다. 푸르지오더샵도 신축이란 것 때문에 호가가 2.7억 정도 차이가 나는데, 신축이라 그 정도 차이가 나는게 맞을까? 석수역 두산위브(8.5억 호가) 상권이 뭐가 없고 길건너와 단절감도 심하고 초등학교도 먼데. 이렇게 비교했을 때 메가트리아가 되게 싼 것 같다. 

 석수역 애들이 다 정신 못차리고 있다. 신안산선 호재가 있긴 하지만 여기 생활권이 현재 이렇게 안 좋은데 사람들이 더 들어와 살려고 할까? 가격이 더 오를까? 결론적으로, 현재 시점에서 보면 석수 생활권은 비싸다. 메가트리아는 싸다 생각이 들었다.

Ø  만안구의 대장 메가트리아. 골짜기 생활권에 씨엘포레자이(원래 나홀로 신축). 선호하지 않았는데 옆에 안양어반포레자연앤이편한이 들어오며 생활권도 괜찮아질 것 같다. & 2001아울렛 안양점 앞에 월판선이 들어오는데, 도보권으로 월판선 이용할 수 있지 않을까? 

잘 보신 것 같습니다. 석수역 생활권에 신안산선이 들어오는건 사실이지만 뒤쪽 공장지대이고 썩 좋아하는 생활권은 아니다. 교통이 전부는 아니다. 메가트리아 단지 인근에(북쪽) 단지 상가들이 굉장히 잘 되어 있고 또 거래량을 보면 차이가 날 것이다. 아마 석수역쪽 단지들 호가는 그렇지만 그 가격에 거래가 잘 안될 것. 반면 메가트리아는 투자금으로 따지면 다른 얘기지만 매매 절대가만 두고 본다면 만안구에서는 메가트리아가 싸다는 생각이 들었다. 실제 거래량도 석수보다 많지 않을까 생각이 든다.

Ø  석수역 8억대는 사람들이 받아들이기 어렵지만 메가트리아는 충분히 받아들일 거라 생각한다. 이편한보다 메가트리아가 싸다고 생각했고. 푸르지오더샵의 매매가 같은 단지가 뭐가 있는지 알아야 한다.

Ø  11억이 적정한가 검증하기위해 ‘11억으로 살 수 있는 다른 단지가 뭔데?’ 푸르지오더샵의 적정 전세가까지 한번 세팅을 해보고, ‘이 투자금으론 내가 지금 어디 살 수 있는데?’ 이 두 가지를 크로스체크해보면, 이 11억이란 가격이 마냥 비싼 건지 적정한지 검증해볼 수 있을 것.

-분당 임장을 갔을 때 성남역(GTX-A)가 있었다. 수혜 단지로 아름마을6단지선경의 그때 매매가 15억. 

 “여기 다 비싼데 어떻게 비교평가?” 

! 가치 비교 & 가격비교 모두 해본다 !

*6단지에서 강남까지 가는 거리. => GTX 실현됐다 치고 강남까지 들어갔을 때 몇 분 걸리는지 기준으로, 이미 이 접근성을 가지고 있는 서울에는 아파트가 없을까?

*아름마을이 학군도 괜찮음 => 강남접근성 & 학군을 다 가지고 있는 단지는 어디가 있을까? 광진구! 당시 광진구 현대프라임이 16억. 그럼 아름마을이 그렇게 싼 게 아닌 것 같다. (현대프라임이 매매도 전세도 더 치고 올라감.)

*강남에도 같은 가격 단지 있음. GTX들어온 분당살래? 아님 20평대여도 강남살래? 그럼 평수를 줄여서라도 강남(도곡동)에 가고 싶었다.

*흑석한강푸르지오(연식이 괜찮). 연식도 괜찮고 교통도 비슷하다. 그럼 한강푸르지오를 사고 싶었음.

교통호재가 가격에 반영 되었을까? 비교평가를 통해서 확인.

-가치 비교는 비슷한 조건으로(학군, 교통) 가격대, 평형까지 맞춰서 비교?

 평형 고정. 입지요소&강남접근성도 비슷한 다른 곳과 비교. 평수/학군/강남접근성 비슷한 다른 데도 있지 않을까? 

비교평가 시에 뭘 하나 내어줬으면 하나 취해야 하겠죠. 한강푸르지오는 학군이 없으니 커뮤니티가 좋다. (부자들이 살고) 아름마을보다 연식이 좋아서 뽑아 와본 것.

-가격비교는 (처음엔) 가격이 15억인데 30평대인 게 뭐가 있지? 나중에 심화 때엔 평수까지 확장해서.

‘내가 평수를 좁혀서까지 여기로 이동하고 싶을까?’ 를 생각해보면 됨.

분당(2급지)에서 평수 좁혀서 강남(1급지)로 들어올 수 있다면 의미 있다고 생각했다.

Q4. ‘신도시 3개월 안에 투자하는 법’ [시세트래킹 / 전수조사 / 매물확인 / 매물털기] 중 내가 지금까지 해왔던 방법과 달랐던 부분 & 앞으로 3개월 간 바로 적용할 부분

-전수조사 방법

Ø  앞마당 개수가 좀 많다보니, 서울 10개구 조사를 하면 매달 시트가 10개씩 늘다보니 엑셀 파일이 무거워져서 버벅댐. 그래서 그냥 그 전 파일에 새로운 데이터를 입혀버린다. 매 달, 그 달의 임보 마지막 장표에 시세트래킹 자료를 붙이니 그 전에 조사한 시세가 날라가는 게 아니다. 확대해서 하나하나 다 붙인다.

Ø  그 달의 시세를 날리지도 않으면서 엑셀도 날리지 않고, 지하철에서도 스프레드시트 이용해서 습관적으로 하려고 하고, 중요한 부분이기 때문에 1시간 정도 각잡고 앉아서 시세를 보고 있다. 전수조사를 1달에 1번 하기에 너무 많고 생각보다 시간이 많이 걸려서, 1주일에 1개구만 해도 잘한 것 같다. 하루에 날 잡고 하기 어려우니, 생활권별로 쪼개서 하는 방법도 잘 활용한다.

쪼개서 매일매일 습관화 하자!!

-나의 투자금 대비 볼 수 있는 가격밴드 내의 단지들을 추려서 트래킹하고, 가격 범위에 들어오는 곳들 전수조사

-전수조사가 어렵다면, 네이버에서 억대별로 걸어놓고 가격 확인? 아니면 시세 따듯이 평형별로 다 입력?

Ø  두 달에 한바퀴를 도는데 편식하지 않고 평형별로 시세를 다 따고 있습니다. 이렇게 전수조사를 하는 이유는, 뚜껑부터 봐야 뚜껑이 날라가고, 어디서 지금 흐름이 멈춰있구나 하는 것들이 보임. 얼마전 많은 사람들이 성동구는 끝났다 하지만, 선호 신축은 날아갔어도 구축은 그렇게 안 올랐다는 것을 다 봐야 알 수 있음. 비선호 여전히 남아있는데, 성동구는 다 날라갔다고 패스해 버리는 건 지양할 것.

Ø  전고점 기준으로 색칠한 것. (ex. 전고점 기준 14억 이상이면 보라색, 12억 이상이면 파란색)

과거 수도권에서 전고점 보는 이유는 정답지라고 생각해서 보는 것.

Ex. 전고점이 보라색일수록 가치가 좋은 것. 파란색은 보라색보다 가치가 낮은 거고 하늘색은 보라색, 파란색보다 가치가 낮은 거라고 볼 수 있다. 전고점 기준으로 높을수록 가치가 있다고 판단한다면, 색칠을 하고 전고점이 아니라, 현재 호가 기준으로 필터를 걸면 색의 순서가 재정렬됨. 보라색 중 가장 밑에 있는 단지를 체크! 전고점 기준으로 가치있는 앤데, 호가기준으로 필터링하니까 보라색 가격밴드 중에서 지금 제일 싸네! (내가 가시적으로 보기위해!!!)

색칠 자체는 전고점으로 입혀놓고 매매호가로 필터링 거니까 가시적으로 확인!

Tip. 엑셀 – 데이터 – 조건부서식 (가격밴드별로 색깔 지정 가능)

<인사이트조 고민상담>

1.    매물털 때 가격협상 범위 설정하는 법! 얼만큼 깎으면 적정한 건지 판단하는 기준

ð  실거래를 참고합니다. 아실에 실거래 뜬 게 있는데, 그것보다 내가 비싸게 사면 자존심 상함. 아실, 네이버부동산에 아직 뜨진 않았지만 실거래된 것 부사님한테 물어봄. “실거래됐는데 등록안된거 있어요? 얼마에 됐어요?”

ð  그때 당시 호가가 저층인 애들보다는 싸야한다. 보통 중층대비 저층이 10%정도 싼데, 현재 호가보다 저층이 얼마에 나와있는데 걔보다 싸게 사야지 하는 목표를 들고 간다. (잘샀다 하는 가격은 그래왔다)

(광고하기 전에 브리핑 받은 물건의 가격이 3억. 물건 등록되어있는 저층 가격이 3.2억 - 그럼 저층 3.2억의 가격보다 브리핑 받은 매물이 싼 것)

ð  이것도 잘 모르겠다면, 비교평가 했을 때 싸냐 하는 기준을 잡으면 그게 내 마지노선이 되는 것. 이게 3.5억이면 비싼 거 같은데 3.2억이면 매력적일 것 같아, 그럼 3.2억을 기준으로 협상.

  매매가 최저호가 기준 1등으로 뽑은 단지가 이미 다른 단지와 비교평가하여 가치 대비 가격이 싼 걸 고른 건데, 다시 비교평가해서 다른 단지보다 더 싸게 맞춰서 깎는다는 점이 어렵다.

ð  실전투자로 이어지려면, 투자금까지 붙여서 보면 더 이해가 쉽다.

Ex. 매매 3.9억 /전세 3.3억 /투자금 0.6억 → 매매 3.6억/ 전세 3.3억 /투자금 0.3억

투자금 6천 넣었을 때 살 수 있는 단지들 리스트업하여 가장 좋은지 판단. 6천으로 살 수 있는 게 많다면 목 멜 필요가 없음. 

 근데 2-3천 네고가 돼서 투자금 3천으로 살 수 있으면 투자금 3천으로 살 수 있는 단지 리스트업 중에서 얘가 제일 좋다면 더 가치 있는 것.

(투자금 6천 단지 중에서는 1등 아니었지만 투자금 3천 단지 중에서는 1등이어서 매수할 수도 있는 것)

1호기 할 때는 네이버 광고에 올라오기 전에 매수 했는데, 그 가격 자체도 싸서, 매물코칭 넣었을 때 가격 협상없이 매수해도 된다고 했었다. 이미 가격이 싸다면, 가격 못 깎는다고 놓치는 게 아니라 충분히 싼 가격이기 때문에 판단&결정.

2.    매임하고 나면 기억이 잘 안 나서 양적으로 매임을 많이 때려넣지 못하고 있어요ㅠ 조금 보면 그나마 기억이 선명한지라 매임을 많이 잡지 않고 있는데 양적으로도 많이 보기를 해야 할까요??

ð  ‘기억이 선명하지 못해서 양적으로 적게 본다’가 아니라, ‘기억의 선명도를 높이기 위해 내가 어떻게 해야할까?’ 하는 질문으로 바꿔보자. 나의 한계를 인정해서 거기에 맞게 내 목표를 낮추는게 아니라, 나의 어려운 포인트를 알고 있으니 어떻게 하면 개선하고 앞으로 나아갈 수 있을까. 하고 좀 더 건강하게 해석할 수 있지않을까.

ð  선명도 높이기 위한 방법: 매물을 보고 매물을 보면서, 첫번째 집은 고양이가 있었어. 두번째 집은 내복입은 아이가 두 명 있었어. 스토리를 불어넣어서 키워드 포인트화. 이런식으로 기억을 하고 나와서, 부사님이랑 같이 대화하는 시간을 중요하게 생각한다. 1) 처음 브리핑 받을 때 종이에 적으며 특징을 기억해놓고, 2) 매물 보고 3) 다시 부동산 들어가서 부사님이랑 같이 정리를 해보는 것. 같이 복기하며 종이에 메모. 4) 쓰고 나서 바로 다음 부동산 가는게 아니라, 동료와 나와서 벤치에 앉아서 같이 엑셀시트에 적어본다. 이걸 반복하면 기억이 날 수 밖에 없다. 이 방법을 적용하니 기억하기 쉬웠다.

ð  앞으로 성장해 나갈 때 중요한 건, 그런 것들을 돌파해 나갈 때의 마인드.

1) 양적으로 성장해야 합니다. (내가 전임이 어렵다? 전임 100개 해보고 매임 어렵다 하면 매임 50개 해보는것) 말도 안되는 숫자를 양적으로 돌파하고 나면, 쉬워집니다. 전임 100개하다 50개 하면 더 높여야하는거 아니야? 막상 하면 나중에 역치가 최저점이 자꾸 높아지고 올라가게 됩니다.

2) 그 다음 질적 성장으로 나아가시면 됩니다.

양으로 때려 넣는 구간이 한번은 필요하다! 동료분들이 도와주지 않을까, 좋은 환경에서 같이 해보시면 좋겠습니다.

ð  만약 매임 여건이 안된다면 전화임장으로 충분히 커버할 수 있을거라 생각이 듭니다. 일요일 매임이 원래 쉽지 않습니다. 상황상 어렵다면 단지 임장까지 일단 끝내고 시간이 나면 전화임장 하며 브리핑 받는 내용으로 [매물정보, 지역정보] 확인이 어느정도 가능합니다.. 그걸 기준으로 1등을 뽑을 수 있습니다. 샤샤튜터님 칼럼도 참고!