일시적 2주택을 적극 활용하기[부마니]

안녕하세요

부동산을 많이가지고 싶은 욕심쟁이

부마니입니다.







요즘 같이 취득세가 중과되는 시장에서는

일반인들 뿐 아니라 투자자에게도 좋은게 비과세인데요.

비과세에 대해서 좀 이야기 해보려고합니다.

양도소득세가 비과세 혜택받을 경우는

“소득세법 89조 1항 3호에 가, 나항“입니다.

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나

상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여

2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택입니다.

이중에 우리가 알아볼 것은 '나'항입니다.

1주택자는 비과세를 받을 수 있는 내용이 많이 있는데요.

지금 시장에 알고 싶은 것은

2주택자도 비과세 혜택이 있다는 것입니다.

원래 하나의 세대가 2개의 주택을 소유하고 있는 경우에는

먼저 양도하는 주택에 대해

양도소득세가 과세되는 것이 원칙입니다.

그러나

소득세법 89조 1항 3호에 나항을 보면

일정 요건을 갖추었다면

2주택자도 비과세를 받을 수 있다는 것입니다.

일시적 2주택(대체주택)일 경우

정의하자면 현재 집을 보유한 상태에서

이사갈 집을 매입해

일시적으로 2주택자가 되는 상황입니다.

왜 일시적 2주택을 해주냐인데요?

결론은 모든사람이 주거가 보장이 되어야 하기 때문에

이런 소득세 법이 있는건데요

예를들어

일시적 2주택 비과세를 적용하지 않는다면

이사가려는데 먼저 살곳을 사야

이사가지 않겟습니까?

그럼 잠시동안 2주택이 되버리니

그럼 비과세를 못받는 억울한 상황이 생기는 것이죠

그러니

 이사갈 시간을 준다는 취지로

잠시동안 유예를 시켜주는 것이죠

한마디로 생계를 위한

불가피한 상황이니 비과세를 해준단는 말입니다.

그럼

일시적 2주택으로 인정받으려면 어떻게 해야할까요?

일단 ‘1-2-3’을 기억하면 됩니다.

1. 첫 번째 A주택(종전주택)을 매입한 날부터 1년 후에

두 번째 주택(대체 B주택)을 매입할 것.

2. 첫 번째 A주택(종전주택)을 매입한 날부터 2년 이상 보유할 것

(단, 조정대상지역 내에서 2년 이상 거주요건도 충족해야 함.)

3. 두 번째 B주택(대체주택)을 매입한 날부터 3년 이내에 첫 번째

A주택(종전주택)을 매도 할 것.

(단 지역과 취득시기에 따라 매도 및 전입 요건이 달라짐.)





위 그림은 일반적인 경우 일시적 2주택 비과세입니다.

(단, 조정에서 조정으로 이동한 경우 제외)

예전에 월부 세금 특강에서

제네시스 강사님께서 쉽게 알려주신다고

‘1후/2보/3매’라고 이야기 하셨는데요

- 1후 : A주택 종전주택을 매수 1년 후 B주택 신규주택을 취득하고

- 2보 : A주택 종전주택을 2년 이상 보유해야하고

(단, A주택 종전주택 취득당시 조정이었다면 2년 거주이므로 2년 거주해야함)

- 3매 : B주택 신규주택 취득 후 3년 A주택 종전주택을 매도하면

A주택 종전주택는 비과세가 가능합니다.

첫 번째 조건은 종전주택 A주택을 매입 후

최소 1년이 지난 후에 신규주택 B주택을 매입한는 것입니다.

근데

1년이라는 기간을 두는 이유?

바로 비과세 혜택을

악용하는 것을 막기 위해서입니다.

예를 들어) A주택 종전주택을 산 바로 다음날

B주택 신규주택을 매입하고,

2년이 지나 A주택 종전주택을 팔고

그 다음 날 B주택 신규주택을 팔면

비과세를 받습니다.

이것을 몰라 집을 구매 할 때

시간 차이를 두지 않고 매수하는 경우

일시적 2주택의 비과세를 받지 못합니다.

일시적 2주택 비과세는

1년이라는 기간을 두고해야

2주택 모두 비과세 혜택이 가능합니다.

(예외 사항은 건설임대주택 분양받은 경우, 공익사업법에 의한 혐의매수 수용을 당한 경우,

1년 이상 거주하다 취학이나 근무상 형편, 질병 요양, 기타 등으로 세대원이 전원 다른 시/군으로 이사 하는 경우,

수도권에 소재한 공공기관 또는 법인이 수도권 밖으로 이전하는 경우에는 1년 시차 적용에서 제외함.)

두 번째 조건은 A주택 종전주택의 보유기간이

최소 2년 이상이어야 한다는 것입니다.

만약

조정대상지역에 소재하면

2년 거주조건이 붙습니다.

마지막 세 번째 조건은

B주택 신규주택을 매입하고

기간 내에 A주택(종전주택)을 매도하는 것인데요.

이것은 두 주택이 조정과 비조정 지역의 위치에 따라 달라집니다.

B주택 신규주택과 A주택 종전주택이

모두 비조정대상지역에 있거나,

둘 중 어느 하나라도 비조정지역에 있다면

A주택 종전주택은 3년 안에 매도하면 됩니다.

A주택 종전주태과 B주택 신규주택이

계약일과 취득일 모두 조정대상지역 내에 있는 경우,

2018년 9월 13일 이전에

B주택 신규주택을 계약했다면

A주택 종전주택을 3년 내에 양도해야 하고,

2018년 9월 14일 이후에

B주택 신규주택을 계약했다면,

A주택(종전주택)은 2년 내에 양도해야 한다.

한가지 더 알아 두어야 할 것은

2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권은

주택으로 간주하기 때문에

일시적 2주택 비과세가 아닌

별도의 기준을 두고 비과세를 판단하고 있습니다.

B주택 신규주택을 계약할 당시

A주택 종전주택이 있는지 없는지에 따라

중복 보유기간을 산정 일자가 달라지는 것을

알고 있어야 비과세를 받을 수 있습니다.

만약 이런 경우에 해당한다면

A주택 종전주택의 처분 시기를 계산을 잘 해야합니다.

마지막으로 당부하고 싶은 말은

정확하게 세금을 알고 싶으면

꼭 세금 상담 받고

매수 매도 진행하시는 것을 추천드립니다.

항상 세법은 바뀌기 때문이기도 하고 

아무리 알고 있는 내용이여도

잘못 아는 경우도 있고

예외 사항이 생길 수 있기 때문입니다.

그리고

일시적 2주택 이론은 이렇지만

실전은 다를 수 있습니다.

주택을 샀다고 무조건 오르는 것이 아니기 때문에

일시적 2주택에 대한 유동적 사고를 적용하는게 중요한 것 같습니다.

이상 일시적 2주택에 대해서 이야기 해봤습니다.





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