수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
어떤 단지를
매물임장해야 하지...?
매물임장을 하러 가서는
무엇을 봐야 하지...?
끝나고 내가 남겨야할 것은?
부사님들은 왜 나를 무시하지...?
안녕하세요.
비현실적인 목표를
현실로 바꾸는 투자자
에삼이
루공입니다.
실준
지기/서기/신기
실전/지투
+자실
모든 강의에서
비슷하게 적용되며,
앞마당을 늘리는데
막막한 분들을 위해
스탭별로 '아주 간략하게'
정리를 해보았습니다.
이 글은 그 다섯번째 글로
"매물 임장하는 법"
입니다.
(간단함 주의)
[4년차 투자자 시리즈]
#1 임장지 선정
https://cafe.naver.com/wecando7/11068330
#2 원씽캘린더 작성
https://cafe.naver.com/wecando7/11073974
#3 분위기임장
https://cafe.naver.com/wecando7/11075310
#4 단지임장
https://cafe.naver.com/wecando7/11088542
#5-1 매물임장 방법
https://cafe.naver.com/wecando7/11105385
#5-2 매물임장 마인드
https://cafe.naver.com/wecando7/11114960
#6 1등뽑기
이제 매물임장은 이렇게 합니다!
(다 보지않고 필요한 부분만 보셔도됩니다)
#0 자주 하는 질문 2가지
Q1. 부동산 사장님이 불친절해서 너무 무서워요.
그냥 우리 엄마, 이모라고 생각하시고,
부동산사장님이 쌀쌀맞게 느껴질때는
내가 방청소를 안해서
엄마가 화났다고 상상하세요.
우린 1000원도 아니고,
1만원도 아니고,
1000만원도 아니고...
2억이 넘는 물건을 사러간 고객입니다.
그에맞게 생각하시고,
행동하시면 되고...
가장 좋은 방법은
나에게 우호적인
부동산사장님이 나올때까지
다른 부동산에 전화하세요.
불필요한 감정소모를
최대한 줄이는편이 낫습니다.
Q2. 매물임장 꼭 해야하나요?
당장 못사는집인데..
우리의 투자 빈도는
짧아야 1년에 1채입니다.
우리가 보는 매물들을
사는경우가 많을까요?
안사는경우가 많을까요?
매물임장은 무조건
사는집만 보는것이
아닙니다.
초보자때는 반드시 생활권별로
최소 2~3개단지의
최저가 매물들을 보면서
지역을 선명하게 보시고,
단지의 연식과 외벽만봐도
안에 구조와 컨디션이
보일정도로 숙달된다면,
"투자 우선단지"를
우선순위로 매물임장하세요.
지금 못 사더라도
나중에 살 수있는 단지들이고,
준비가 돼있지 않은 투자자에겐
기회도 그냥 지나쳐갑니다.
#1 매물임장 단지 선정
분위기임장을 하면서,
생활권을 나누고
생활권 순위를 정했을것입니다.
단지임장을 하면서,
단지의 선호도를 파악하고,
단지 선호도 순서를 정했을것입니다.
#0에서 말씀드렸듯이,
초보자일수록
넓게넓게 두루두루
지역이나 단지컨디션의
감을 잡을수 있도록...
생활권이나 연식별로
단지들을 볼 수 있도록 하시고,
매물임장이 익숙해지고
가치판단이 가능해졌다면,
가치대비 저평가되있으면서도,
좋은 단지들을 우선순위로
집중적으로 매물임장 합니다.
사실 정답은 없지만,
한달동안 매물임장을 할 수 있는날은
1일내지 2일로 넉넉하지 않습니다.
풀타임으로 하루를 볼경우에 5~6타임,
20개~30개의 매물을 볼 수 있고...
필요에 따라 (지역의 이해, 투자)
선택과 집중이 필요합니다.
정해진 시간안에
효율적인 매물임장을 위해,
내 수준에 맞게 선택과 집중!
#2 매물임장 예약
(예시)생활권별로 2~3개 단지/2시간텀 예시 (하단에 양식공유)
이렇게 2시간텀으로
생활권별 2~3개 단지를
예약하셔도 되고,
1시간반텀으로
생활권별 1~3개...
생활권 1개당
부동산 2~3개 따로(물건지 부동산)
예약하셔도 됩니다.
정답은 없으니
이걸 왜 하는지(why)를 잊지마시고
본인에게 혹은 지역에 맞는
임장 스케쥴을 잡으시면 됩니다.
그리고 또
토요일에 매물임장을 간다면,
꼭!!! 늦어도 수요일부터는
예약하시기를 권장합니다.
(늦어도 목요일에!!!)
초보자일수록 예약리스트관리는
철저하게 꼼꼼하게 하시기를 바랍니다.
저는 볼 매물의 리스트를
미리 문자로 부탁드리고,
매물까지 미리 정리해서 가는편입니다.
(현장에서는 매물에만 집중하기위해)
내 케파와 지역의 상황에 맞게
매물 예약표 미리 작성하면서
예약하기!
#3 매물임장시 봐야할 것들
분위기임장, 단지임장에서 볼 수 없었던
그 단지 주민들의 삶을 엿볼 수 있습니다.
책꽂이에는 어떤책들이 있는지,
직업은 무엇인지,
소득수준은 어느정도인지,
아이교육에 대한 열정,
거실에 TV가 있는지
등으로 거주민의 수준을 파악할 수 있고,
(소득수준이나 교육에 대한 열정이 있는
단지일수록 수요가 높습니다)
시스템에어컨은 몇대인지,
집에 하자는 없는지,
거실밖의 뷰가 어느정도인지,
일조량은 어떤지,
타입이 판상형인지 타워형인지 등등
전세를 놓기위해 필요한 정보들을
수집합니다.
(세를 놓기위해 필요한
수리비를 알기 위해서입니다)
세입자가 어디로 이사가는지,
어떤 이유인지,
만기일자는 언제인지 등도 파악하면
거주자의 상황도 파악할 수 있습니다.
(추후 협상에서 참고할만한 내용들입니다)
위에 봐야할것들도
정해져있는 정답은 아니며,
부동산사장님과
거주자분의 마음을 역지사지하면서,
필요한 정보들을 자연스럽게 수집합니다.
매수, 협상, 임대에 필요한 정보들을
메모하고 사장님과 상의하기!
분위기임장
단지임장
매물임장
3가지 임장중에 매물임장은
투자에 꽃이라고 생각합니다.
투자 직전에 하는
예술의 영역이기 때문입니다.
매물임장때
부동산사장님과 하는
사소한 소통에서도
단지 가격이 천만원대로
움직이는것을
많이 지켜보았습니다.
정답은 없는 영역이고,
경험에 의해
쌓여가는 영역임을
인지하시고,
당장의 결과에 집중하기보다는
경험으로 쌓이는 성장에 집중하시면
더 큰 도움이 되실듯 합니다.
기회가 와도 준비가 돼야
잡을수 있다는점을
잊지마시고,
다음 편은
매물임장2탄 마인드로
찾아뵙겠습니다.
(구글시트용 매물예약시트 공유)
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1Y84U92T9Ho_Z6GVO4ixC9-cDu39UAp5pMFnAPGJ0tUg/edit?usp=sharing
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