안녕하세요, 같이투자자입니다. 늦은 지투 4강 후기를 써보려고 합니다.
먼저 최임 덕에 정신없는 일정 가운데 수강후기 하루 연장해주신 월부 지투 운영진분들에게 너무 감사함을 전합니다,,
잔쟈니 튜터님의 4강,, 너무 유익했던 강의였습니다. 매수에만 꽂혀있던 초보자인 저에게 매수 이후의 과정이 훨씬 중요하다고 많은 선배님들이 말씀해 주셨는데요, 잘 모르는 부분에 대해 잔쟈니 튜터님께서 정말 10년 써먹는 가이드라인을 전달 해 주셔서 든든한 기분이 드네요.
간략히 배운점과 적용할 점에 대해서 기록해 보고자 합니다.
I 매수 프로세스 => 체크리스트 꼭 활용
- 매수에 있어서는 반드시 프로세스 대로 진행을 해야 돈을 잃지 않는다. 매수결정 → 특약협의 → 계약금의 일부 입금(가계약금) 순서를 반드시 지켜야 한다.
- 매수 결정 전 필히 등본 떼서 권리 상 문제가 있는지 확인하고 + 협상에 활용하자.
- 지방에서 매수물건의 KB시세의 의미는 너무나 중요하다. 전세보증보홈/전세자금대출의 기준이 되므로 내 물건의 전세가 기준이 된다. KB시세의 90% 이내로 전세가를 예상할 것.
- 특약 초안은 너무나도 중요하다. 강의 내용에 담겨져 있는 특약을 하나하나 발라보며 어떤 의미인지 이해하고 매수 과정에서 기계적으로 뽑아 낼 수 있도록 하자. 특히 필수 조건들에 대해서는 꼭 이해해보자.
- 매도인의 특약 동의여부를 반드시 텍스트로 확보하고 그 다음에 가계약금을 쏠 것
- 가계약금도 무턱대고 보내면 안되고, 등본 상 소유주와 일치여부를 확인 할 것(불일치 시, 특약)
가계약금 입금 후에 계약 틀어짐을 방지하기 위해 최대한 빠르게 본계약금 진행
본계약 진행 시, 도장찍고 나올 것이 아닌 부사님에게 꼭 전세계약 데드라인 안내
- 전세계약은 잔금일로부터 2달전이 골든타임이므로 반드시 해당 기간내에 승부를 보자. 전세를 세팅하는 것은 투자의 마무리이다.
- 임차인의 종류(개인/법인)별 대응방법을 잘 이해하고, 행사할 수 있는 권리를 잘 이해할 것(전세권 vs. 전세보증보험)
- 개인 임차인 대상으로는 전세권보다, 전세보증보험이 훨씬 유리하다.
법인 임차인 대상으로는 전세권 설정 시 목적 외 사용을 금하는 특약을 꼭 넣어야 한다.
- 골든타임 내 전세입자를 꽉 붙잡고 싶다면, 전세입자의 관심이 가장 높은 대출구조를 정확히 이해하고 오히려 도움을 줄 수 있을 정도여야 한다. (임차인 신용대출 / 채권양도 / 질권설정 구분에 따른 대출구조를 정확히 이해하고 전세금 반환방법에 대해 인지할 것)
- 전세입자와의 특약사항도 꼭 복습해 둘 것
- 잔금 치를 경우 보험사대출(중도상환수수료 저렴, DSR한도 높음) & 그외 현금담보대출(DSR 제외대출) 등 적극 고려할 것. 장기대출 받는게 아니라 단기대출 받는 것이므로 금리보다는 중도상환수수료가 중요함
- 취득세 납부방법도 다양하나, 직접 위텍스 통해 납부 가능함(신카로 납부하는 방법 관련 잔쟈니 튜터님 공유글 참고)
I 보유 프로세스 => 가치 있는 물건의 가격이 쌀 때, 역전세로 손절하는 건 피해야 한다.
- 집의 수선의무는 일정한 가격선을 정하고, 임차인과의 좋은관계를 유지하기 위해 최대한 우호적으로 행동할 것
- 다만, 임차인 자의로 먼저 바꾸고 영수증 후청구가 발생할 경우 경고는 필요함
- 역전세 리스크 대비 누적 전세보증금의 10%는 보유(현금&가용대출포함) 할 것
- 큰 역전세를 맞았다는 것은 내 물건이 많이 싸졌다는 것 → 리스크가 줄어들고, 기대수익이 커짐
- 임차인과 재계약 프로세스를 유형별로 나누어 잘 이해할 것
- 임차인 만기 퇴거 시, 3개월 전에 연락해서 다음 임차인 구해진 후 기존 임차인의 이삿날을 잡고 집을 잘 보여줄 수 있도록 당부할 것
I 매도 프로세스 => 매도는 수익이 났을 때, 더 좋은 자산으로 갈아 탈 수 있을 때, 리스크 감당 어려울 때 한다.
- 가치가 있는 물건은 손절하지 않는다. 기회비용이 상당히 크다.
- 매도는 더 좋은 자산으로 확실히 갈아 탈 수 있을 때 한다. 최소 갈아탈 수 있는 단지, 지역 3~5개는 알고 있어야 한다. 모른다면 갈아탈 단지 실력을 키워야 한다. 알고 있고 확신만 있다면 시세보다 싸게, 세안고라도 매도해서 갈아탈 단지를 잡아라.
- 리스크가 감당 불가하다면, 수익난 물건에 대해 반드시 매도해라.
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