4강. 한 번 배워 10년 써먹는 부동산 거래 프로세스 |
Part 1. 매수, 보유, 매도 절차를 알아야 하는 이유
투자공부와 실전투자의 큰 차이점은 실제 ‘돈’이 들어간다는 것. 매수 과정에서 소중한 종잣돈을 잃지 않는 안전한 투자가 중요함.
투자 경험이 없는 사람은 매수 ‘순서’를 확실히 잡아간다. ‘순서’가 핵심.
특약문구는 구두로 해서는 안됨. ‘문자’로 증거를 남겨야 한다.
Part 2. 내 돈을 지켜주는 매수 프로세스
가계약에서 문자를 주고받고, 본계약에서 계약서를 씀.
주전세는 간혹 본계약과 전세계약을 분리해야 하는 상황도 있을 수 있다.
계약금은 통상적으로 10%이지만, 상승장에서는 좀 더 많이 넣는다.(30%까지)
캐피탈, 대부업체에서 빌린 돈이 많으면 매도자가 급한 상황(돌려막기일 수도)임.
2금융권까지는 안전하다고 판단함.
채권채고액 + 계약금 + 중도금이 매매가보다 크면 위험함. (근접해도 위험함) 깡통전세?
급매인 집은 근저당과 매매호가의 차이가 아주 적다.
매도인한테 내 계약금을 주고 대출금을 갚도록 한다.
KB시세는 지방투자에서 유의미함. 매매 전세 차이가 적기 때문에.
KB시세의 90%까지가 전세보증보험의 한도임.
SGI보증보험을 드는 경우는 드물다. 보험료가 비싸고, 절차가 까다로움.
KB시세 일반가의 90%만 전세보증보험 한도액인데, 이 금액이 전세를 맞출 수 있는 상한액임.
전세금을 산정하는 것은 보수적으로 보는 게 안전함. 높여 받으면 역전세 위험이 큼.
전세 협조에서 전세계약을 현 매도인이 써야 함. 잔금치고 나랑(매수인) 다시 전세계약 씀.
매물털기 과정 : 3.2억 짜리 물건을 봤다면, 더 싼 물건이 있는지 모든 부동산을 다 둘러본다.
매도인이 무엇 때문에 부담을 느끼는지, 조건, 매물상황을 통해서 협상카드를 만들어 본다. 협상카드 제시하고, 금액을 네고해본다.
매도인도 동의하셨나요? 꼭 확인해야 함. 동의했다는 문자 받고 계약금의 일부 넣음.
상승장에서는 가계약금을 조금 더 크게 넣을 필요 있음.
우리가 대부분 싼 가격에 매수하기 때문에, 매도자 변심의 우려가 있음. 따라서 계약금의 일부를 입금하고 최대한 빠르게 본계약 날짜를 잡는다.
계약서 쓰러 가기 전에 초안 요청!! (필수) 본계약 쓰고, “사장님, 전세 언제까지 못 빼면 다른 부동산에 광고 돌릴게요.” 라고 말하기.
돈을 받은 뒤에 하는 행동은 플러스 서비스의 개념일 수 있음. “저는 잔금 때 드려요. 나중에 네고할 생각 없어요.” 공손하게 얘기한다.
사장님들은 양타를 치고 싶어 한다. (단독 매물)
본계약 끝나고 매도인 보내고, 사장님께 나와 있는 전세물건 정보를 물어본다. 올수리 물건 상태 어느 정도예요? 경쟁물건 상태 알아보기. 잔금 치면 손실이 크기 때문에 양해 말씀 드린다.
전세 빼는 건 대응의 영역이다. 임차인의 마음이 중요함. 임차인 의사에 따라 상황 달라짐.
임차인과 전세계약 조건 합의가 될 때까지 계좌번호 주면 안됨!!!
초보의 실수 : 매도인의 연락처를 포함해서 부동산에 문자를 돌리면 매도인이 불편해 함. 나를 꼭 거치도록 한다. 어떤 부동산에서 집을 보고 갔는지 확인 필요.
필수 정보는 맨 위에 쓴다. 사장님이 단번에 알아볼 수 있게.
정확한 정보 전달을 위해서 부동산사장님께 문자로도 꼭 보냄.
(전세권 설정) 등기에 적으면 더 강력한 수단일 거라고 생각함. 어차피 무슨 문제가 생긴다면 경매 절차를 다 거쳐서 보증금 받을 수 있어서 장점이 없다고 안내함.
역전세가 예상이 되거나, 공급이 많은 경우 리스크 헷지를 위해서 임대인이 전세보증보험 든다.
질권 설정의 경우 은행에 전세보증금 반환방법, 금액(어디에 얼마를 보내야 할지) 물어봐야 함.
임차인 신용의 경우 임대인은 은행에서 어떠한 연락도 받지 않음.
전세승계 매매인 경우 전세계약서 원본이 어디에 있는지 반드시 확인해야 함.
매수할 때 대출은 디딤돌, 보금자리! 전세 대출은 버팀목!! (서로 다름)
전세 빼기에서는 시간이 곧 돈이다.!!
혹시 여기 집 2년 뒤에 파실 생각 있으세요?? “글쎄요. 파는 건 한번도 생각 안해봤어요.”
장기수선충당금은 2년 거주 20~30만원 수준임. 세입자 분이 이사 나갈 때 훼손 된 부분이 있으면 장기수선충당금에서 제하고 드림.(경우에 따라서 안 돌려 드리기도 함.) 보너스로 받을 돈 덜 받거나 안 받으면 기분이 덜 나쁨.
보험사(OO생명) 대출도 받을 필요 있음. 받아도 됨.
집을 매수할 때 대출 받으면 주택담보대출이고, 집을 매수하고 몇 개월 뒤에 대출 받으면 ‘생활안정자금대출’임.
투자자는 전세 맞추면 대출금 갚을 것이므로, 이율이 높더라도 중도상환수수료가 싼 게 무조건 유리함.
취득세 납부 : “OO월 지방세 납부 카드 혜택” 검색
미리 세금 납부하기 전에 카드로 납부한다고 한도 상향 미리 얘기해 두기. 할부로 납부한다고 하더라도 총 금액이 한도를 넘어서는 안됨.
매매 직거래할 때도 법무사님 활용하면 좋음.
(주전세) 3억 짜리 집을 사서 2억5천에 전세를 맞춤. 기존 3억에 매도인의 주택담보대출 1억이 들어 있음. 매도인이 5천이 없을 때, 전세자금대출을 일으켜 5천 만원을 갚겠다. 이런 경우 계약일과 잔금일을 분리함. 계약금, 잔금을 서로 치른다. 매매&전세(매도인이자 세입자인 경우)
Part 3. 다양한 상황에 대응하는 보유 프로세스
아파트 1채로 부자가 되지 않는다. 보유를 해서 수익을 내서 더 좋은 물건으로 갈아타야 한다. 보유 과정이 굉장히 중요한데, 가장 지루하고, 견디기 어려울 수 있다.
싸게 사서 비싸게 파는 게 투자다.(투자의 본질)
못난이라고 손절하지 않고 지키는 게 너무 중요함.(가격이 안 오르고, 역전세를 맞을 때)
매수 해서 수익이 날 때까지 다양한 상황에 대응해야 한다.
임차인이 수리하고 비용을 청구하시게 하는 게 합리적임. 어디서 수리를 맡겨야 할지 모르르는 경우 관리사무소에 물어보시라고 함.
30만원 정도의 기준을 가지고 그 이하는 임차인과의 원만한 관계 유지를 위해서 지불한다.
과도하게 수선을 요구하는 경우, 이번에는 해드리지만, 다음에는 곤란하다고 알린다.
역전세는 투자자라면 피해갈 수 없는 소나기이다.
투자자에게 리스크는 전세가가 빠졌을 때다. 매매가가 빠지는 건 버티면 된다. 전세가가 빠지면 투자금이 더 들어가기 때문에 기회비용을 따져봐야 함.
큰 역전세를 맞았다는 내 물건이 매우 싸졌다는 것! 싸니까 지켜야 한다. 싸면 오를 일을 앞두고 있다는 것.
역전세에서 투자금을 더 넣은 것을 정기적금을 넣었다고 생각하라.
세입자와 가격(금액)에 대해서 얘기할 때는 문자로 연락함.
절대 절대 이사갈 집 먼저 구해놓으면 안된다고 말씀 드릴 것. 집 들어올 새 세입자 구해진 다음에 구해주세요.
계약갱신권을 쓴다고 해도 다시 계약서를 써야 함.
세입자의 의중을 물어볼 때는 전화 통화가 낫다.
매도는 ‘언제 얼마에 팔까?’ 라는 관점으로 접근하면 막막해진다.
매도는 애착이 있기 때문에 어떻게 팔아도 언짢을 수 있다.
매도의 기준 1. 수익이 났을 때 2. 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때 3. 리스크를 감당하기 어려울 때
장기적인 관점에서는 어쨌든 서울로 갈아타는 건 옳은 선택이지만, 중단기 관점에서 손해를 보면서 갈아타기는 신중해야 한다. 매도는 감정이 아니라 기준대로 행해야 함.
갈아탈 단지가 무엇인지에 따라 팔아야 할 확신의 정도가 다름.
“투자는 실력이 돈을 번다.”
매도의 성공여부는 팔고 뭐로 바꿨는지에 따라 달라진다.
내가 매도할 때 갈아탈 더 좋은 단지를 볼 수 없을까봐 걱정해야 함.
양극화 기사가 나오면 지방은 너무 싸다. 어떻게든 지켜야겠다는 생각이 들어야 한다.
“제가 사정이 있어서 매도 해야 하는데요.....그간 크게 불편하신 점 없으셨다면, 아무래도 사시는 분께서 매수하시면 어떨까 하여 집 내놓기 전에 먼저 여쭤봅닌다. 혹시 매수 의사가 있으실까요?”(가격 얘기 미리 하면 안됨).
내가 물건을 뿌리든 말든 목적에 맞는 행동이라면 게의치 않음.
경험상 뿌리는 게 빨리 나가긴 한다.
하지만, 1~3군데만 내놓는 게 더 좋은 값을 받을 수 있다.
전세가가 올라가는 상황이라면 가급적 보유하는 게 좋음.
Part 4. 드리고 싶은 말씀
저마다 각기 다른 이유로 안되는 이유는 100가지.
되는 이유는 1가지 : 내가 나를 믿기 때문에. 된다는 믿음.
그 다음은 방법을 찾게 된다. 성공하는 경험
(긍정의 선순환 구조)
된다는 믿음 → ‘어떻게 하지?’라는 방법을 찾는다. → 성공 경험
→ 된다는 믿음이 확고해진다. → 다시 방법을 찾는다.
☆ 임보가 임장이 전 달보다 1개만 늘어도 된다. 많이 해도 3개만 발전시키면 된다.
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