안녕하세요 부를 지키는!
리지킴입니다.
저는 작년에 매수했던
저의 1호기 경험을 여러분과
공유해보려 합니다.
왜냐하면 저의 경험은
제 주변에서는 경험해본 적 없던
사례였지만
충분히 일어날 수 있는 일이었거든요..
작년 월부에 들어온지
1년이 넘어가던 시점에
이젠 정말 투자를 해야겠다!!!
라는 마음으로,
제 투자금에 알맞는 지방도시를
열심히 보고 있었습니다.
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작년 23년은
대부분의 지방지역에서
전세가가 많이 오르지 않아
전세가율이 낮았던 시기였습니다.
따라서
저렴한 물건. 저평가된 물건은
굉장히 많았지만..
싱글투자자인 저의 투자금에
들어오는 물건이 많이 없었습니다.
그러던 와중,
저는 1호기로 적당해보이는
제앞마당 단지들과 비교했을때
가격도 싼 것 같은,
게다가 세낀매물인데
투자금이 0원이 들어가는..!
매물을 발견하게 됩니다.
해당 매물은
전세-매매차 즉 갭이 0원이었고,
만기는 1년이 남은
매물이었습니다.
또한 임차임이 계약갱신청구권도
쓰지 않은 매물이었습니다.
다만, 전세가는 당시 시세보다
대략 5000만원이나
높게 껴있는 상태였습니다.
[매물 상황]
전세-매매 Gap: 0원.
매물 전세가 : 당시 시세보다 5000만원 높게 껴있음.
만기 : 1년 남음.
계약갱신청구권 : 사용하지 않음
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따라서 만기시점인
1년후에도
현재 전세시세가 유지된다면
임차인에게 5000만원을
도로 돌려줘야했습니다.
그럼에도 저는
현재 전세가가
임대차3법 및 공급으로 인해
매우 낮은 거고
1년후엔 전세가가
오를것이라고 생각하며
이정도 리스크는 감당해야한다며
매물코칭을 신청합니다.
그렇게 담당 튜터님에게
ok싸인을 받고!
바로 부동산사장님께
연락해 가계약을 합니다.
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이미 매물코칭 및 가계약 전에
매물을 봤고
거주하고 있던 임차인에게
만기시점인 1년후까지
계속 거주할 것이라는
답을 직접 받았었기에,
세낀매물이니 승계만 받으면되겠다!
라고 생각하고
저는 사장님과
계약 및 잔금 일자를 잡습니다.
그렇게 가계약 후
일주일정도가 지나
지방으로 내려가
세낀매물을 승계받는
계약과 잔금이 동시 이뤄집니다.
투자금이 0원이 들어갔으니
잔금칠 게 없어서
하루만에 모든게 끝났습니다!
드디어.. 1호기를 했다는
기쁨과 시원 섭섭함을 느끼며
서울로 향하는
기차에 올라탔습니다.
기차에 올라타자
부동산 사장님께서
전화가 왔습니다.
“사모님.. 어쩌죠?
갑자기 임차인이 집주인이 바뀌면
본인은 나갈 수 있다고,
나가겠다고 하네요?”
“네?!!!!!!!!!!!!!“
그렇습니다..
만기가 1년이 남았음에도,
계약갱신청구권을 쓰지 않았음에도
임차인은
집주인이 변경될 시
나갈 수 있다는 것입니다.
저는 당시 이 사실을 몰랐었습니다.
계약갱신청구권을 쓴
임차인만이
집주인에게 알리고
만기일자 전에
나갈 수 있다고 알고 있었거든요..
저는 이 매물이..
현재 투자금이 아예 들지 않으면서,
만기시점에는 전세시세가 오를것이라
예상하고
매수한 매물이었기에,
임차인이 퇴거하게되면
새로 전세 임차인을
현재 시세대로 구해야해서
투자금이 예상했던 것보다
훨씬 들어가게 되는
상황이 됩니다..
임차인은 주변 전세시세가
현재 거주하는 곳의
전세가보다 낮아
이사를 가고 싶어했으며,
임차인의 의지는 확고했습니다.
게다가 저의 승계계약이
매매전세차가
아예 없는 것을 알고
깡통전세, 전세사기가 아니냐며
의심하였고,
보증금을 얼른
받고 싶어했던 것이었습니다.
분명 일주일 전
집을 보여주실 때만해도,
만기까지 거주하겠다고 했던
임차인의 태도가 달라지자
저는 너무나도 당황했습니다.
결국 저는
지방투자실전반에서
많이 가르쳐주셨던
튜터님께 연락합니다.
튜터님은 임차인의 의지가 확고하니..
일단 최악의 시나리오를
바탕으로
대처방법을 알려주셨습니다.
1. 전세 가격협상을 하라.
현재 시세가 2억이면
2.2억에 전세 재계약을 하자고
먼저 가격을 제시하자.
임차인도 이사가기 부담스러울 수 있어
전세시세를 몇천이라도
낮춰주면 재계약할 수 있다.
2. 전세가격협상+역월세 제안.
임차인이 시세대로 2억에
전세계약을 원한다면
2.2억+ 역월세 개념으로
세입자의 전세대출 이자를
내주겠다고 하며
투자금을 최대한 줄이자.
3. 새로운 임차인 구하기
임차인이 그래도 나가겠다고 하면..
어쩔 수 없다
얼른 다른 전세임차인을 구하자.
임차인이 강력하게 나가고자하면..
나갈 수 있기 때문에
결국엔 전세재계약 혹은
전세 임차인을
새로 구해야한다는 것이었습니다.
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이렇게 세입자에게
제안을 하려고
사장님과 함께
임차인에 대한 대응을
준비합니다.
다만 사장님은 프로일잘러였고..
좀만 기다려보자면서
임차인을 어떻게든
설득해보겠다고 하십니다.
그렇게 일주일간 사장님은
임차인에게 이사가는것도
부담스러우실거다,
이렇게 갑자기 나가겠다고 하시면
또다른 임차인을 구할때까지
보증금을 받으려면
시간이 또걸린다 등으로
임차인을 설득한 끝에
결국 임차인은
만기까지 거주하기로 하였습니다!!!
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저는 이런 일이
최대한 일어나지 않도록
예방할 수 있었던 방법은
무엇이 있었을까 생각해봤습니다.
1. 전세 재계약을 한다.
- 당시에는 세가 높게낀 물건이라
전세 재계약을 제안하면
임차인이 전세를 시세대로
계약하자고 할까봐,
그럼 투자금이 많이 들까봐
사실 재계약은 생각도 안했었습니다.
한 번 기계약 전세가 그대로
재계약하자고
물어보기라도 할걸
이라는 생각은 드네요.ㅎㅎ
2. 임차인에게 만기까지 거주한다는 내용의 확약서를 받아둔다.
- 사실 이 확약서가
법정소송까지가면 효력은 없습니다.
그래도 구두로 확인을 받는 것보다는..
문서로 받으면 임차인이
이를 의식하지 않을까 합니다..
3. 리스크대비
전세가 현재시세보다 높게 껴있다고
방심하지말고
현재 전세시세대로
임차를 할수 있을만큼
투자금이 넉넉한지+ 대출가능한지 확인할 것.
4. 무조건 싸게살것..
- 결국은 높게세낀매물은
당장의 투자금을
줄여줄 수는 있지만,
이 상황은 언제 변할지
모르기 때문에,
무조건 더 싸게 사서
내 수익을 보장할 수 있는
범위를 넒혀야 한다.
이 경험을 통해, 투자는
임장임보로
공부에만 그치는게
아니라
역시 실전투자를
해봐야하는구나
라는 것을
뼈져리게 느꼈습니다.
분명 이미 많은 분들이 알고 계신
내용일 수도 있지만,,
제 글이, 이 사실을 몰랐던
많은 분들에게
도움이 되었으면 합니다.
긴 글 읽어주셔서
감사합니다 :)
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
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