“ㅇㅇ은 다 떨어진다면서요?”
부동산을 막 공부하기 시작한 분들이 요즘 가장 많이 하는 말입니다.
뉴스를 보면 미분양, 인구 감소, 지방 침체라는 단어가 계속 나오니까요.
그래서 이렇게 묻는 분들도 많아요.
“그럼 지방 아파트는 이제 다 안 되는 거 아닌가요?”
그런데 실제 숫자를 하나씩 뜯어보면,
조용히 가격이 오른 지역들이 분명히 존재합니다.
크게 화제가 되지도 않았고,
유튜브에서 난리 난 것도 아니었어요.
그런데 거래 가격은 조금씩, 꾸준히 올라가 있었습니다.
왜 이런 일이 벌어졌을까요?
떨어진다고 했는데, 조용히 오른 지역들의 공통점
핵심은 딱 하나, ‘집이 줄어들고 있었다’는 점입니다
공급이 줄어들면, 수요가 적어도 가격은 쉽게 안 떨어집니다
초보자분들이 가장 자주 착각하는 부분이 있어요.
“사람이 줄어드니까 집값도 떨어진다”는 생각입니다.
반은 맞고, 반은 틀립니다.
사람이 줄어들어도 집이 더 빠르게 줄어들면 가격은 버틸 수 있어요.
실제로 최근 몇 년간 조용히 오른 지역들은 공통적으로
☑️ 새 아파트 입주 물량이 많지 않았고
☑️ 기존 아파트는 노후된 곳이 많았고
☑️ 사람들이 선호하는 ‘신축·대단지’는 손에 꼽을 정도였습니다
이런 구조에서는 거래가 많지 않아도
나오는 매물 하나하나에 가격이 붙기 시작합니다.
전주가 먼저 움직였던 이유는 “인기”가 아니라 “부족”이었습니다
전주는 인구만 보면 지방에서 꽤 큰 도시입니다.
그런데 의외로 새 아파트 공급은 많지 않았어요.
제가 실제로 전주를 임장 갔을 때,
현지 중개사분이 이런 말을 했습니다.
“여기 사람들 갑자기 부자 된 건 아닌데요.
새 아파트가 없어서, 좋은 물건 나오면 그냥 가격이 올라요.”
노후 단지가 많고, 새로 지을 땅도 제한적인 상황에서
신축이나 신축급 아파트는 선택지가 거의 없었습니다.
그래서 거래량은 많지 않은데도
‘살 사람은 정해져 있는 시장’이 만들어졌고,
그 결과 가격은 조용히 올라갔습니다.
그리고 많이 올라갔어요.
이건 투기라기보다는
수급 구조의 문제에 더 가까웠어요.
울산도 비슷했습니다. 분위기는 침체, 구조는 달랐어요
울산 역시 한동안 “산업도시 침체”라는 이야기를 많이 들었습니다.
그래서 많은 분들이 자연스럽게
“울산 집값도 계속 빠지겠지”라고 생각했죠.
그런데 실제로는
☑️ 입주 물량이 줄어들고
☑️ 사람들이 선호하는 지역의 신축은 한정돼 있고
☑️ 전세 물량이 부족해지면서 전세가격이 먼저 움직였습니다
전세가격이 오르면 어떤 일이 생길까요?
“차라리 이 돈이면 사는 게 낫지 않나?”라는 생각이 나오기 시작합니다.
이렇게 전세가가 매매가격을 떠받치면서
울산도 큰 소리 없이 가격이 크게 올라간 케이스였습니다.
공급 부족 + 전세가 상승 = 초보자가 놓치기 쉬운 신호
많은 초보자분들이
“거래량이 적으니까 아직 바닥이겠지”라고 말합니다.
하지만 공급이 줄어든 지역에서는
거래량 감소가 꼭 나쁜 신호는 아닙니다.
☑️ 팔 사람은 이미 팔았고
☑️ 남아 있는 집주인은 급하지 않고
☑️ 세입자는 계속 들어오고
이 구조가 되면
가격은 잘 안 떨어지고, 먼저 움직인 지역부터 조용히 올라요.
이게 바로 최근 지방에서 상승한 지역들의 공통된 모습이었습니다.
그래서 지금 시장에서 사람들이 다시 보는 곳들
이런 기준으로 보면,
최근 다시 언급되는 지역들이 있습니다.
지방광역시 중 일부는
한때 공급이 몰리면서 가격 조정을 크게 받았지만,
이제는 입주 물량이 줄어드는 구간으로 접어들고 있습니다.
특히
☑️ 신축 아파트
☑️ 대단지
☑️ 교통이나 생활 인프라가 이미 갖춰진 지역
이 모습을 갖춘 곳 중심으로는
“더 싸질까?”보다는
“이 가격이면 괜찮은 거 아니야?”라는 반응이 조금씩 나오고 있어요.
또한 지방중소도시 중에서는
아직 가격이 크게 움직이지는 않았지만,
공급이 줄어드는 흐름은 분명히 보입니다.
이런 지역들은 보통
☑️ 뉴스에는 잘 안 나오고
☑️ 유튜브에서 인기 있지도 않지만
☑️ 나중에 보면 “왜 그때 아무도 얘기 안 했지?”가 되는 경우가 많습니다.
결국, 집값을 먼저 움직이게 하는 건 이것입니다
많은 분들이
금리, 정책, 심리를 먼저 떠올리지만
가장 기본은 여전히 ‘집의 개수’입니다.
사람이 줄어들어도
집이 더 빠르게 줄어들면 가격은 버틸 수 있습니다.
그래서 “다들 떨어진다고 했는데도”
조용히 오른 지역들의 공통점은 아주 단순했습니다.
집이 부족해지고 있었던 곳.
당장의 뉴스보다
공급 흐름과 실제 거래 구조를 보는 것.
이게 초보자가 시장에서 휘둘리지 않기 위한
가장 현실적인 출발점입니다.
