네이버 매물가격과 실거래가, 어떤 가격을 보나요?

안녕하세요~

평범함 속에서 반짝임을 추구하는

플라티나입니다.

"어떤 가격을 봐야 하나요?"

처음 월부강의를 수강하는 동료들에게서

이런 질문을 받는 경우가 있습니다

월부를 시작하는 여러분의 궁금증을

조금이라도 풀 수 있길 바라며♡

가격에 대한 저의 소소한 생각들을

적어보려 합니다~ 스따뚜♡

우리가 보는 가격은 여러 종류가 있습니다.

1.호가

2.실거래가

3.가치적정가(응...?)

마지막의 저것은 제가 그냥 붙인 말이지만 ㅎㅎ

월부인 눈에만 보이는

마법의 가격인 걸로♡ ㅋㅋ

1.호가

부르는 값.

우리의 친구 네이버부동산의 가격.

"집주인이 내가 이 가격에 팔겠다고

고시한 금액"입니다.

거래를 성사시키기 위한 기준이 되며

이 가격을 기준으로, 깎아서 낮출 수 있고,

혹은 마음이 바뀐 소유주가

이 가격보다 높여 버리기도 합니다.

가능성을 보여주는 가격.

지금 매수를 위해 봐야 하는 가격.

시장의 가격이자 거래의 시작점.

지금 이 때의 생생한 가격이기도 하며

네이버호가를 넘어서

다양한 베리에이션이 가능합니다~

지역의 분위기에 따라,

매도인의 상황에 따라,

혹은 장부의 존재에 따라 ㅎㅎ

네이버도 모르는

새로운 가격이 발견되기도 합니다.

심봤다♡

a.k.a. 장부가ㅎㅎ

하나 더, 현장가.

전임을 통해 물어보는 가격이나

현장에서 깎이고 만들어지는 가격이죠

지난 겨울 즈음 거래가 되지 않던 시장에서는

네이버에는 X.x억으로 되어 있는데,

O.o억까지 가능해요~ 라는 이야기를

꽤 많이 듣기도 했습니당

2.실거래가

여러분이

호갱노노, 아실 등에서 보는 가격입니다.

이전에 거래된,

그래서 고정된 가격.

"그 시점의 거래를 보여주는 가격"이지요.

+참고+

호갱노노, 아실 등 앱에서는

국토교통부의 실거래데이터를 가지고 와서

우리가 보기 편하게 보여주고 있습니다

[ 매매 실거래 공개는

2006년 1월부터

부동산거래신고 및 주택거래신고를 한 주택

(아파트, 연립/다세대, 단독/다가구),

오피스텔, 토지, 상업·업무용, 공장·창고 등

부동산 및 2007년 6월 29일 이후 체결된

아파트 분양/입주권을 대상으로

하고 있습니다 ]

국토교통부 실거래가 공개시스템

거래가 되었기에

집주인 마음대로 부르는 호가와 달리

누군가가 지불한 대가를 보여주는 가격.

다만, 그 증명의 시기가

1년 전이었다면 어떨까요?

실제 서울시장은 21년 상승장의 끝부터

거래가 일어나지 않은 단지도 많습니다.

얼마전 제가 임장한 서울의 모 단지 사장님은

"정말로, 1년동안 1건도 거래가 안됐었어...

23년 구정 지나서 물꼬가 트였다니까~ "

라고 이야기해주시더라구요.

(1천세대가 넘는 대단지 이야기입니다...)

거래가 체결되어 증빙할 수 있는,

기록된, 근거가 있는 가격이지만,

과거의 가격.

고정된 가격.

누군가가 실현한 가격,

이것을 기준으로 판단을 하는 것은

[시점과 상황]을 함께 고려해야 합니다.

상승장에서는 실거래가보다

호가가 올라가고

하락장에서는 실거래가보다

싸게 조정해서 거래하려 하겠죠

그리고 그 결과물인 실거래가가 등록됩니다

플러스,

거래가 되었기에

그 단지의 가치가 입증되었다(?)고

생각하시는 경우도 있겠지만,

저는 약간 다를 수 있다고 생각해요.

실제 가치보다 비싼 가격에도

거래는 될 수 있기 때문이에요.

(feat. 호구, 상승장의 일단 사자 모드 등 ㅎㅎ)

실거래가가

[단지의 가치를 대변해 줄거라는] 생각은

너무 섣부른 판단이 아닌가 싶습니다.

+심화학습+

다만, [상승장의 끝]으로 가면

가격은 마치 정답지처럼,

가치와 가격이 비교적 근접하게 됩니다

참고글 : https://cafe.naver.com/wecando7/6182938

3. 가격을 의심하는 자세

투자의 대가 하워드 막스는

내재가치에 대해 이렇게 표현했습니다

"매도는 미래에 이뤄지고

매수는 지금 하는 것이기 때문에

오늘 얼마에 사는 것이 적절한 것인지 알기 힘들다

따라서 비싼 것과 싼 것에

객관적인 기준이 있어야 하는데

그 기준은 자산의 내재가치를 바탕으로 할 때

가장 효과적이다

내재가치보다 싼 가격에 사서

그보다 비싸게 팔면 된다

물론 그러기 위해서는

내재가치가 무엇인지를 잘 알아야 한다

가치를 정확하게 평가하는 것이야말로

투자에서 꼭 필요한 선결 과제다"

투자에 대한 생각, 하워드 막스

투자자로서 성장해나가는 우리에게

가치를 안다는 것,

선호도와 수요를 파악한다는 것,

단지에 가격을 입히라는 말,

모두 내재가치를 알고

그에 적정한 가격인지 생각하는 과정입니다

이런 표현속에서 나오는 것은

전부 우리가 파악하기 위해 노력하는

[그 단지가, 그 매물이 가진 가치]입니다.

우리는,

가치가 있는 자산이 저평가 되어 있을때 사서

가치에 맞는 가격을 찾아갈 때까지

기다리는 투자자입니다.

싼지 비싼지 알아보는 눈,

가치를 알아보는 눈이 먼저입니다

실제 단지가 가지고 있는 가치와의 비교

이게 맞는 가격일까 한번 더 생각하는 것.

가치를 알아보는 것, 어렵죠.

저는 고수가 아니라서 그런지,

00동 $$단지는 10억!

이렇게 단지의 가치를 한번에

절대가 가격으로 표현하진 못하겠어요

하지만 C단지와 D단지를 비교해보고

D단지가 더 많은 수요를 가지고 있을 것 같은데?

혹은 사람들이 더 좋아할 것 같은데?

라고,

가격을 보기 전에,

그리고 그게 [적합한] 가격이라고

받아들이기 전에,

제 생각속에서 가치에 대한 판단을

먼저 해볼 수는 있다고 생각합니다.

이곳이 싼지 비싼지를 알기 위해선,

가격에 대해 생각하고

가격에 대해 비교하고

가격에 대해 의심해야 한다고 생각합니다.

지금은 섞여있는 시장이니까요.

강의를 듣다 만난 많은 분들이

생각보다 가격을

그대로 받아들이시는 것을 봅니다

(사실 저도... ㅎㅎ)

좋은 투자자로 성장하기 위한 한걸음으로

가격을 의심해 보는 건 어떨까요?

애매하면 일단 의심쓰 ㅎㅎㅎ

4. 호가는 호가일 뿐

서울시 한 지역의 지도입니다.

A단지는

역에서 멀지 않고

여러 단지들이 모여있는 생활권에

생긴 600여세대 브랜드 2018년식.

사람들이 좋아할 조건을 꽤나 갖추고 있죠.

한편, 비슷하게

역에서 좀 떨어져있는 B단지도

600여세대 브랜드 2013년식으로

[초록이 느껴지는 자연친화적인 단지]입니다.

깊이 파인 단지 안으로 가면

새소리가 꽤 들립니다 :)

A와 B의 동일 면적의 호가가 같습니다.

1X.5억.

B단지를 임장하며

"역까지 거리는 비슷한데,

여긴 숲세권느낌이다.

단지가 깊이 들어가고 약간 애매하네."

가격을 봅니다.

"아까 A단지는 주변 아파트 밀집도가 높고

상권도 풍부했는데.

두 단지가 같은 가격이구나~ "

"A단지보다 5년이나 된 단지인데,

왜일까?" 라는 질문이 떠오릅니다.

B단지가 있는 ㅇㅇ동을

A단지가 있는 XX동보다 사람들이 좋아하나?

@@고등학교에 근접해서

학군을 좋아하는 수요가 있는 거군.

라고 [가격이 같은 이유]를 생각하는 의식의 흐름,

익숙하신가요?

[그냥 지금 B단지가 비싼것]일수도 있습니다.

"인간은 스토리를 대단히 좋아한다.

스토리는 소통을 가능하게 해주는 매우 강력한 수단이다.

인과관계를 찾아내려는 욕구는

인간의 심리에 뿌리깊이 새겨진 본성이다.

결과가 나오면 우리는 당연히 원인을 찾으려 한다.

좌뇌는 어떤 경우에도 "모르겠습니다" 라고

답하지 않는다.

이미 알고 있는 정보를 근거로 답을 만들어낸다."

운과 실력의 성공방정식, 마이클 모부신

항상 가격이 상위에 있었던

A단지의 호가가 낮아져

B단지와 같은 가격이 된 시기일 수도 있거든요.

물론 그래프가 전부는 아닙니다만.. :)

하락장,

그리고 이후 (일부) 반등한 시장.

호가는 호가일 뿐입니다.

[호가에 어울리는 가치가 담겨있을거라고]

생각하지 마시고

그 가격이 맞는 건지,

내 집을 소중하게 생각하는

소유주의 마음이 과하게 담긴 것은 아닌지,

(개인적으로 너무 공감합니다만...

언제나 나에겐 우리 소듕 베이비들)

과거 상승장의 분위기를 잊지 못해,

혹은 반등하는 지금의 분위기에 취해,

그냥 부르고 있는 가격은 아닌지

생각해보는 과정이 필요합니다

헷갈리신다면,

가치를 먼저 판단해보고

나의 생각을 충분히 정리한 후에,

가격을 나중에 보시는 것을 추천드립니다 :)

+심화학습+

그래프 붙이기는 요렇게♡

참고글 : https://cafe.naver.com/wecando7/92453457

막 붙이는 그래프는 이제 그만 ! 아실 단지 비교는 이렇게 하셔야 합니다 [신나는세상]

#개와 산책의 비유

얼마전(...) 유럽에 사셨던

앙드레 코스톨라니라는 분이 계셨습니다 :)

주식과 투자를 평생 친구로 삼았던 이 분,

매우 유명한 [개와 주인의 산책]이라는

참신한 비유를 통해 설명해주셨는데요.

산책하는 주인을 [가치]라고 보고

함께 걷는 강아지를 [가격]이라고 봤을때,

주인과 개가 함께 있는지

- 가격이 가치대비 적정한지

개가 주인보다 뒤쳐져 있거나

- 저평가 되어 있거나

개가 주인보다 앞서가지는 않는지

- 고평가 되어 있는지

+ 그리고 +

비슷한 산책러가 있는지

- 비슷한 가치의 단지는 어디이고

비슷하게 걷고 있는 다른 개가 있는지

- 비슷한 가격의 단지는 어디인지

생각해보며 임장하고 임보를 쓰면

더욱 재미있는 성장의 과정이 되는 것 같습니다

가치적정가(ㅎㅎ)를 파악하고

저평가여부를 휘리릭 판단하는 그날까지!

우리 함께 힘내요오

결론 :

1.시세를 정리하고

시장을 볼때 호가를 본다

2.상황과 가치를 생각하며

실거래가를 참고한다

3.아직 가치를 판단하기 어렵다면,

임장가서는 가격을 보기보다

내 발로 밟은 땅과

그 단지의 주변 상황,

그 곳에 사는 사람들이

뿜어내는 분위기를

먼저 느껴본다♡

쓰다보면 매번 길어지는 글, ㅎㅎ

읽어주셔서 감사합니다.

저의 소소하고 짧은 생각인지라,

관련하여 의견이 있으시면

편안하게~ 댓글로 달아주세요♡

좋아요와 댓글 미리 감사합니다 :)