투자를 한 단계 업그레이드해 줄, 전세가율의 의미 [플라티나]

투자를 한단계 업그레이드해 줄,

전세가율의 의미

저평가 판단의 기준

선호도의 발현

집에 대한 사람들의 심리

하락의 마지노선

투자의 레버리지, Float

안녕하세요

평범함 속에서 반짝임을 추구하는

플라티나입니다.

월급쟁이부자들에서 투자를 배우는 우리는

전세 레버리지 투자자입니다.

최근 너나위님과 밥잘님의 강의를 들으며

새삼스럽지만, 새롭게 느껴지는

전세가율, 그리고 전세가에 대해

정리해보고자 합니다.

1. 저평가 판단의 기준

전세가로 저평가를 안다는 것은

어렵지만, 중요한 개념입니다.

전세가율이 높은 경우는

전세와 매매가 붙어있다는 것

매매가격이 아래로 붙어 있거나

(매매가가 싸다)

전세가격이 위로 붙어 있거나

(전세가가 비싸다)

따라서 가격의 절대적인 수준과

상대적인 비교를 알고 있는 투자자라면

지금 전세가율의 상황을 보고

매매가 싼지, 전세가 비싼지

가늠할 수 있습니다.

전세가율이 낮다는 것은 가격이 비싼 상태,

전세가율이 높다는 것은 가격이 싼 상태,

이를 판단하는 것은

가격 자체가 싼지, 비싼지

그 가격의 수준을 동반해야 합니다.

같은 85%의 전세라도

매매가가 5억일때와

3억일때는 차이가 있으며

그 집이 5억의 가치가 있는지 아는 것을 바탕으로

저평가 여부를 확인할 수 있습니다.

2. 전세가는 선호도의 근거

전세가격이 높다는 것은,

일반적으로

가치가 있는 그 집에 살고 싶은 사람이 많아서

= 결국 수요가 많아

전세가격이 올라간다는 의미로

생각될 수 있습니다.

따라서 같은 지역에 존재하는

A단지가 B단지보다 전세가가 높다는 건

A단지를 더 좋아하는구나

라고 이어질 수 있습니다.

예를 들어서,

같은 90년대식 구축이라도

좋은 학교를 보낼 수 있는 단지는

그렇지 않은 단지보다

전세가의 차이가 클 수 있고요

이러한 선호도의 차이가,

매매가처럼 전세가에서도

선명하게 드러납니다.

단, 전세가율이 높다고

모두 선호도가 높다고 볼 수 있는 건 아니기에

아파트 단지의 가치에 대해

제대로 판단하는 것이 중요합니다

3. 사람들의 심리

전세율이 높다는 것은

매매가와 전세가의 차이가

많이 나지 않는 다는 것.

전세가율 80%,

매매가가 5억이고 전세가가 4억인 경우

1억이 있으면 이 집을 살 수 있다는 것입니다.

이 상황에서 전세가율 90%가 된다는 건

전세가가 4.5억이 된다는 것.

이전에 매수하는데 1억이 필요했지만

이제는 5천만원이 필요한 상황이 된 거지요

그런데도 거래가 되지 않는다면

(=집을 사지 않는 다면)

상대적으로 돈이 덜 들어감에도

가지고 싶지 않다는 사람들의 심리를

나타낸다고 볼 수 있습니다.

살 곳은 필요하지만,

집을 가지고 싶어하지 않는 마음이

높은 전세가율로 보여지는 것이죠.

4. 하락의 마지노선

직관적으로 떠오른

"마지노선"이라는 표현을 했지만

움직이지 않는 것은 아니기에

하락을 받쳐주는 라인

정도로 받아들여야 할 것 같습니다.

매매가가 전세가보다 떨어질 수는 없으므로

전세가와 매매가가 서로 멀리 있다는 것은

(전세가율이 낮다는 것은)

하락의 마지노선이 멀리 있다는 것

매매가가 떨어질 수 있는 폭이

그만큼 크다는 의미.

받쳐줄 전세가격은 저 멀리에 있다는 것.

동시에, 그만큼 거주와 상관없이

그 정도의 가격을 지불하고자 하는

가수요가 많다는 의미도 될 수 있습니다.

전세가율이 낮다는 것은

매수 후 하락의 가능성이 높은 경향을 보여주고

전세가율이 높다는 것은

매수 후 하락의 가능성이 약한 경향을 보여줍니다.

5. 투자의 레버리지, Float

가치투자를 하는 사람 모두의

멘토이자 스승인 워렌 버핏은

초창기 보험사를 통해

보험금을 탈 수 있는 권리를 팔아

현금을 취했습니다.

"플로트 사업자는 '권리'를 팔고 '현금'을 얻는 사업자를 말한다.

우리나라에서 플로트 사업자가 될 수 있는 간단한 방법은,

'부동산을 사용할 권리'를 파는 전세 레버리지 투자자가 되는 것이다.

투자의 재발견, 이고은님"

우리가 전세를 놓고 세입자의 보증금을 받는 것은

무이자로 임차인에게 돈을 빌리는 구조입니다.

차액 지불의 형태로 구현되는

이 전세 투자는

"갭"이라고 재미없게 표현되는,

내가 투자를 함에 있어서 활용할 수 있는 부채이자

투자금과 매매가의 차이라는 개념이기도 하지만,

자본주의의 한가운데에서

적은 자본을 활용하여

상승하는 인플레이션에 나를 태워주고

전세가격의 상승분으로

현금흐름을 얻을 수 있게 해주는

중요한 시작점이기도 합니다.

#마무리하며

지난 2015년 수도권 하락장,

신혼집을 구하던 플라티나 부부는

동작구의 역세권 구축을 4억에 매수할 수 있었으나

3억에 전세로 들어가는 행동으로

월부 활동의 서막을 열었습니다. ㅎㅎ

모두가 집을 사는 것을 꺼려하던

그 시절을 돌아보며

4억이라는 매매가보다

75%라는 전세가율을 생각하고

전세가와 매매가의 관계에 대해

생각해보는 기회를 가질 수 있게 해주신,

너나위님과 밥잘님께 감사드립니다.

(Feat. 실준 55기 4강과 열중 38기 1강)

이 강의를 통해 조금은,

더 나은 투자자가 될 수 있을 것 같습니다.

감사합니다~ :)

https://cafe.naver.com/wecando7/10957946

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