수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
내 인생의 주인(Owner)으로 살고싶은
오너천사입니다!
임장을 하고 시세조사를 하다가
이런 단지를 만나게 됩니다.
마포더클래시 (23년식, 1419세대)
25평 14.6억
근처에 있는 다른 대단지들과
가격이 꽤 차이가 납니다.
마포프레스티지자이 (21년식, 1694세대)
25평 16.4억
마포래미안푸르지오 ('14년식, 3885세대)
25평 15.9억
아니 역에서
더 가깝고
가장 신축인데..
왜???
보자보자 어디보자
바로 바로 그 이유는
“미등기 매물”이기 때문!!!
아파트 = 토지 + 건물로 이루어 지는데
미등기 아파트란
그야말로
“등기가 없는 아파트”
건물의 값을 매길 수없는
아파트라는 뜻이기도 합니다.
등기는 사람의 주민등록처럼
건물의 소유권, 권리관계등을
보여주는 것인데
이것이 아직 없다는 것입니다.
따라서 미등기아파트를 매수 할 때는
소유권을 확정하는 등기를 할 수 없고
입주권 (조합원 매물)
또는 분양권 (수분양자매물)형태로
거래해야 합니다.
마포더클래시의 경우에는
재개발 아파트이기 때문에
조합원 매물만 나왔있기에
입주권 형태로 거래를 할수 밖에 없습니다.
그렇다면
아파트 준공완료후에도
거주민들이 입주한 후에도
미등기인 이유는 왜 그럴까요?
그것은 아파트 준공 완료후에도
행정절차로
보존등기*, 이전등기까지
기본적으로 2-3개월은 소요되기 때문에
입주를 앞둔 신축아파트의 경우
미등기인 경우가 많습니다.
(*보존등기란?
내소유라는 것을 보존하기위해
미등기 된 부동산에
처음으로 소유권을 등록하는 절차.
보존등기전 준공검사가 완료되어야 합니다.
준공검사란 건물을 짓기전에 신고한 설계내용대로
하자 없이 지었는지
정부 또는 지자체에서 확인하는 절차를 의미)
재개발/재건축 아파트의 경우,
입주후에도 등기가 나기까지
수년 이상 걸리는 경우가 많은데..
등기를 하려면 조합 청산이 되어야 하
이것이 상당히 복잡하기 때문에
시간이 꽤 많이 소요됩니다.
#미등기 아파트들이 왜 가격이 눌려 있을까?
그것은 바로 리스크 때문인데요.
첫번째로는 추가 분담금 발생가능성입니다.
: 조합원 매물의 경우 입주권 매매로 거래 해야하기때문에
조합원의 지위를 그대로 승계해야합니다.
따라서 조합원의 추가분담금 또는 환급금까지
그대로 승계해야 하는 것입니다.
두번째로는 주택담보 대출이 불가능 합니다.
미등기 아파트는 주택담보대출이
불가능하기 때문에
전액현금으로 매수를 하거나
전세를안고 사는 것만 가능합니다.
세번째로는 소유권 판단이 어렵습니다.
등기부등본 확인이 되지 않기 때문에
부동산의 소유권, 권리관계에 간한 사항을
확인하기 어렵습니다.
이러한 이유로 주변 아파트 보다
더 신축 아파트 시세가 더 저렴할 수 있었다.
#. 하지만 장점도 있는데,
첫번째로는 경쟁이 덜합니다.
매물이 많지도 않지만
매수자들의 경쟁도 덜하다.
진입장벽이 발생하기 때문에..
투자금만 된다면
미등기 신축아파트가
더 기회가 될 수도 있습니다.
두번째로는 조합원입주권이라
RR 매물 선점이 가능합니다.
보통 재개발, 재건축 아파트는
조합원들이 미리 좋은 동호수를 배정받기 때문에
일반 분양분 매물보다
RR인 동호수인데다
일반 분양 매물보다 옵션이나 자재들을 더 고급으로
해줍니다.
신축아파트 미등기 매물에
대해서 알아보았는데요.
예전 전임을 할 때
부동산 사장님이
미등기매물이라 초기 투자금이
많이 든다고 하셨는데
그때 어버버 했던 기억이 나네요.
전임을 하거나 매임을 하기전
단지가 미등기 단지인지
그리고 부동산 사장님들은
뭐라고 말씀하시는지
귀를 쫑긋세우고 들어봅시다.
신축아파트들의
선호도가 점점 높아지는
상황에서
좋은 기회를 만날 수도 있을테니까요?
이상
신축아파트 미등기 매물에 대해
알아보았습니다!
호기심해결!
감사합니다!
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
