[시드] 24.08.02 8월 월부 챌린지 2일차 #1 뉴스레터 (#33)

■ 2024.08.02 부동산 뉴스 요약 by.시드

“4년전보다 전셋값 20% 상승…내년은 역전세 우려”[임대차2법 파장]

https://n.news.naver.com/article/277/0005453590

■ 요약

◎ 언제 : 현재 

◎ 어디서 : 서울 시장

◎ 무엇을 : 아파트 

◎ 어떻게 : 지난 5월부터 전세 62주 연속 상승

◎ 왜? : 공급 부족, 빌라 및 다세대 기피 현상으로 아파트 쏠림 + 임대차 2법 (새로 더 비싸게 계약)

임대차 2법 시행 이후
서울 주요 아파트 4년간 전세값 분석해보니

서울 아파트 전셋값이 치솟고 있다. 지난해 5월부터 62주 동안 한주도 쉼 없이 내달렸다. 신축 아파트 공급 부족이 가격 인상의 주요 원인이었다. 빌라 전세 사기 이후 사람들이 아파트 전세로 몰려든 것도 한몫했다. 전셋값이 껑충 뛰면서 이럴 바엔 집을 사겠다는 사람이 늘어나며 매매가까지 밀어 올렸다.

올해 하반기에도 이런 추세가 이어질지 관심이 커지고 있다. 지난달 31일은 임대차 2법(계약갱신청구권제·전월세상한제) 시행 이후 만 4년이 되는 시점이었다. 김효선 NH농협 부동산 수석전문위원은 서울의 주요 지역 대단지 아파트 전셋값을 분석한 자료를 통해 전셋값 상승이 계속될 것이라 내다봤다.

 

지난 30일 김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원이 서울 서대문 사무실에서 아시아경제와 인터뷰를 하고 있다. 사진=조용준 기자 jun21@
 

서울 전셋값, 4년 전보다 얼마나 올랐나

"2020년도에 서울 아파트 신규 전세 계약을 했던 사람들은 올해 계약한 지 4년이 돼서 새로 계약서를 쓰게 된다. 이들이 동일한 아파트를 다시 계약한다면 15~20% 정도 전셋값을 높여줘야 한다."

김 위원의 이 같은 분석처럼 서울 시내 주요 단지는 4년 전보다 전셋값이 올랐다. 전용 84㎡ 중위값(크기 순서대로 정렬 시 중앙값)을 기준으로 보면 노원구 청구3차는 5억7000만원에서 7억원으로, 성동구 텐즈힐은 7억5000만원에서 8억8000만원으로 상승했다.

주요 단지가 아니더라도 위치와 상태에 따라 다르기는 하지만 최소 1억원에서 최대 3억원까지 더 내야 하는 세입자들이 생기고 있다. 전셋값이 오른 만큼 대출을 추가로 받는다면 이 가구들은 은행 빚을 갚는 데 월 40만~50만원씩 돈을 더 써야 한다.

임대차 2법으로 인해 전셋값은 하반기에 추가 상승할 가능성이 높다. 임대차 2법이 시행된 다음 해인 2021년을 보면 신규계약 시 보증금이 갱신계약에 따른 보증금보다 급격하게 높아졌다. 김 위원은 "2021년에는 신규계약 보증금이 갱신계약보다 40%가량 높았다"며 "임대인들이 계약갱신청구권으로 인해 2년 후에 못 올릴 걸 대비해서 많이 올린 것"이라고 설명했다.

 

내년 '역전세' 사태 올 수도

김 위원은 "내년 전셋값이 올해보다 더 오르더라도, 전셋값이 역대 최고점을 찍었던 2021년보다 낮으면 ‘역전세’ 문제가 터질 것"이라고 경고했다.

역전세는 재계약 시점의 전세가가 이전 계약의 전세가보다 낮아진 경우를 말한다. 이럴 경우 같은 세입자와 계약을 다시 할 때 집주인이 오히려 돈을 돌려줘야 한다. 새로운 세입자를 구한다고 해도 마찬가지다. 전세가는 이미 내려간 상태라서 기존에 받았던 전세금을 돌려주려면 집주인이 추가로 돈을 구해야 할 형편에 처한다.

최근 20년 동안 서울 아파트 전셋값 연평균 인상률은 약 3%였다. 내년에도 이만큼 전셋값이 오른다고 가정하면, 2025년 전세보증금은 2021년의 85~90% 수준에 그칠 가능성이 크다. 2021년 8억4000만원을 기록한 청구3차의 경우 내년 전셋값은 7억2100만원으로 추정할 수 있다. 이를 토대로 계산해보면 집주인은 4년(2년+2년) 계약이 끝난 임차인에게 1억1900만원을 돌려줘야 한다. 텐즈힐은 1억2360만원, 반포자이는 2억5500만원을 내줘야 한다.

고가일수록 토해내야 하는 금액이 커진다. 집주인이 여윳돈이 없으면 대출을 받거나 집을 내놔야 한다. 보증금을 더 올릴 수 있다면 그것도 방법이다. 하지만 전셋값이 추가 상승하는 부작용이 생긴다.

김 위원은 "올해 하반기까지 서울 아파트 전셋값이 급등해서 2021년 수준과 비슷해지거나 더 올라간다면 역전세 우려는 사라질 수 있다"면서도 "하지만 4년 동안 전셋값 안정을 보장하려고 임대차 2법을 도입했었는데 결국 한 바퀴 돌았을 때도 임차인들이 역대급 전셋값을 내야 한다면 그것 또한 아이러니한 일"이라고 평가했다.

전세에서 매입으로 갈아타면 집값 오를 것

[이미지출처=연합뉴스]

내년까지 전셋값 상승세가 지속되면 매매가도 계속 따라서 오를 수 있다. 2021년 전세가격과 현재 매매가격의 차이가 크지 않다는 게 이유다. 청구3차의 2021년 최고 전셋값은 10억원에 달했다. 현재 이 아파트의 매매가격은 11억 후반대다. 4년 전에 전세 살던 사람은 내년에 계약 기간이 끝날 때 즈음엔 매입 수요로 돌아설 가능성이 높다.

김 위원은 "2021년에 역대급 보증금을 냈던 사람 중에는 집을 사는 걸 고려하는 경우가 꽤 나올 수 있다"며 "매매가 추가 상승 요인이 될 것"이라고 말했다.

이렇게 전셋값이 오를 때 가장 피해를 보는 사람들은 서민이다. 2020년에 빌라나 다세대 주택에 전세로 살던 사람들도 올해 신규 계약을 해야 한다. 지난해 전세 사기 사태 이후 이들도 빌라보다 소형 아파트를 선호하고 있다. 서울 시내 중심보다는 노원구·도봉구·강북구 같은 곳을 중심으로 이 수요가 몰리게 된다. 이 지역의 전셋값 상승세도 이어질 수밖에 없다.

김 위원은 "빌라에 살다가 아파트로 처음 옮기거나, 신혼부부처럼 아파트 신규 전세 계약을 해야 하는 사람들은 주거비 부담이 굉장히 커질 것"이라고 전망했다. 이어 "임대차 2법은 세입자 보호라는 긍정적인 면도 있지만, 임대시장 불안이라는 부작용도 동반하고 있다"며 "신규계약 시 4년 치 전세보증금 인상분을 한꺼번에 올려 계약하는 것처럼 신규 또는 갱신 기간에 따른 시장 불안을 막을 대책이 필요하다"고 말했다.

고덕동 아파트, 19억에 팔린지 4일 만에…난리 난 집주인들

https://n.news.naver.com/article/015/0005016974

다시 강남 4구?…강동구 집값 '20억' 뚫었다
핵심 지역 인근 집값 '상승'…강동·광진 등 강세
전셋값 숨 고르기…"매물 없는데 대기 수요 많아"

■ 요약

◎ 언제 : 현재 

◎ 어디서 : 서울

◎ 무엇을 : 아파트 매매

◎ 어떻게 : 핵심지역이 매매가 먼저 오르며 주변 지역의 가격도 밀어올리는 중 (강남 3구 상승 영향으로 강동구도 매매가 상승 / 마용성 영향으로 광진구 매매가 상승)

◎ 왜? : 지역 내 학군이 좋은 곳이나 대단지 등 실수요자들이 많이 찾는 곳들 위주로 가격 상승 / 전세 부족

서울 강동구 고덕그라시움 아파트 전경. 사진=한경DB
서울 핵심 지역 인근에 있는 집값이 강세다. 강동구는 강남 3구(강남·서초·송파구) 상승에 힘입어, 광진구는 '마·용·성(마포·용산·성동구)' 상승에 덩달아 힘을 받는 모양새다.

1일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 지난달 마지막 주(29일) 기준 서울 집값은 0.28% 상승했다. 전주(0.3%)보다 상승 폭이 줄어들었다. 계속된 상승으로 인해 쉬어가는 모양새다.

핵심지역 집값은 계속 오르고 있다. 송파구(0.55%)는 잠실동과 신천동 주요 단지를 중심으로, 서초구(0.53%)는 반포동과 잠원동에서, 강남구(0.41%)는 압구정동과 개포동, 대치동을 중심으로 집값이 뛰고 있다.

강남 3구 집값 상승이 계속되면서 바로 붙어있는 강동구(0.36%) 집값도 덩달아 강세다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강동구 고덕동 대장 아파트 ‘고덕그라시움’ 전용면적 84㎡는 지난달 3일 20억1000만원에 손바뀜했다. 직전 최고가는 지난 6월 거래된 19억원(29일)이었는데 불과 며칠 새 1억1000만원이 뛰었다.

인근 상일동에 있는 ‘고덕아르테온’ 전용 84㎡도 지난달 13일 18억원에 새 주인을 찾았다. 같은 달 6일 17억4000만원에 거래됐는데 일주일 만에 6000만원이 상승했다. 지난 1월 13억9500만원에 비해선 4억500만원 상승했다.

암사동에 있는 ‘힐스테이트 강동 리버뷰’ 전용 84㎡도 지난 6월 13억9000만원에 손바뀜했다. 지난 2월 거래된 11억4500만원보다 2억4500만원 높다. 이 단지 전용 59㎡도 지난 21일 10억9000만원에 손바뀜했는데 지난 5월 거래된 10억6000만원보다 3000만원 오르면서 신고가를 새로 썼다.

 

서울 성동구 일대 아파트 전경. 사진=한경DB
강북 주요 지역 집값도 여전히 상승 중이다. 성동구(0.56%)는 금호동과 옥수동을 중심으로, 마포구(0.38%)는 염리동과 대흥동 신축에서, 용산구(0.35%)는 이촌동과 문배동 위주로 상승 중이다.

'마·용·성' 온기 역시 주변 지역으로 확산하고 있다. 광진구(0.31%)가 대표적이다. 광진구 구의동에 있는 ‘e편한세상광진그랜드파크’ 전용 84㎡는 지난달 7일 17억2500만원에 매매 계약을 맺었다. 지난 6월 거래된 금액과 같은 금액이다. 또 다른 전용 84㎡도 지난달 16억9000만원에 손바뀜했는데, 직전 거래(16억원)보다 9000만원 뛰었다.

중구 만리동2가에 있는 ‘서울역센트럴자이’ 전용 84㎡도 지난달 14일 17억원에 팔려 지난 2월 거래된 15억1000만원보다 1억9000만원 상승했다.

부동산원 관계자는 “실수요자들이 선호하는 지역이나 단지를 중심으로 가격이 더 오를 것이라는 기대감이 커지면서 매수 문의가 늘고 있는 상황”이라면서 “이런 지역이나 단지 인근에 있는 곳에서도 상승 거래가 나오고 매도 희망 가격도 오르는 상황”이라고 짚었다.

 

매매 및 전세가격지수 변동률 사진=한국부동산원
서울 전셋값도 숨 고르기에 들어갔다. 서울 전셋값은 0.17% 상승해 전주(0.18%)보다 상승 폭이 줄어들었다.

성동구(0.38%)는 금호동과 응봉동 주요 단지에서, 영등포구(0.27%)는 문래동 3가와 양평동 5가에 있는 구축을 중심으로, 노원구(0.24%) 상계동과 중계동 역세권 단지를 위주로, 용산구(0.23%)는 도원동과 이촌동에서 전셋값이 올랐다. 마포구(0.22%), 금천구(0.19%), 서초구(0.19%), 양천구(0.18%), 강서구(0.18%) 등도 전셋값이 강세를 보였다.

부동산원 관계자는 “지역 내 학군이 좋은 곳이나 대단지 등 실수요자들이 많이 찾는 곳들 위주로 전셋값이 뛰고 있다”며 “매물은 줄고 있지만 대기 수요는 꾸준해 전셋값 강세가 계속되고 있다”고 설명했다.

[르포] 지방도 지방 나름… “최근 서울서 많이 보러 오시네요”

https://n.news.naver.com/article/022/0003956148

광안리·사직동 거래 활발… “지난주 서울서 방문”
NH농협 윤수민 위원 “지방에서도 양극화 심각”
 

■ 요약

◎ 어디서 : 부산

◎ 무엇을 : 아파트 

◎ 어떻게 : 광안리, 사직동 거래 활발, 타 지역 수요도 있음

◎ 왜? : 지방의 경우 학군지나 최고가 지역에 있는 아파트들은 가장 먼저 바닥 찍고 올라오고 가격 방어도 잘 됨

 
지난 26일 부산 수영구 광안리의 한 부동산중개사무소 사장 A씨(40대)는 최근 서울서 찾아오는 손님들의 매수 문의가 반가운 눈치다. 왜냐하면 부산 현지인 말고도 서울에서 찾아오는 손님들의 매수세가 붙어야 아파트 가격이 올라가는 전례가 있었기 때문. A씨는 “지난 2020년 상승장 때도 서울에서 오신 분들이 많이 사가서 당시 아파트 가격이 올랐어요”라고 말했다.
 
A씨는 최근 서울에서 부동산 매수 문의 전화와 직접 방문이 꽤 있었다고 말했다. 그는 “지난주에도 서울에서 손님 두 분이 짝 지어서 내려오셨어요”라며 “무슨 부동산 강의 듣고 하시는 것 같던데”라며 말을 줄였다. 
 
광안리의 주요 아파트들은 거래가 꽤 이뤄졌다. 이날 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 광안리의 대표 아파트 단지 중 하나인 광안쌍용예가디오션(2014년식·928세대) 35평(84㎡)의 경우 지난달부터 이번달까지 6건이 손바뀜됐다. 
 
다만 가격대는 동일 평수임에도 1~2억 차이가 났다. 최근 6건 실거래가 가격선은 8억 초반대에서 10억 후반대까지 형성됐다. 가격차이가 나는 것에 대해 A씨는 “이 아파트는 광안리 해수욕장 오션뷰가 가능한 단지인데 집에서 광안대교 기둥이 1개 보이느냐 혹은 2개 보이느냐에 따라 가격이 5000만원 정도 차이가 났다”라고 말했다.
 
 

 
학원들이 밀집된 학군지로 평가받는 동래구 사직동의 아파트 단지에도 서울 손님들의 아파트 매수 문의가 많다는 전언이다. 사직동의 사직여중은 최근 학업성취도 평가에서 93%를 받은 명문 중학교로 딸을 가진 이 근방 학부모들은 이 곳에 딸을 입학시키기 위해 사직동으로 이사를 온다는 후문이다.
 
사직동의 대표 구축 아파트 대단지는 사직쌍용예가(2006년식·2947세대)로 앞동에서 끝동으로 갈수록 언덕 경사가 심해져 가격이 낮아진다. 이 아파트 단지는 지난달부터 이달까지 총 11건이 거래됐다. 실거래가는 4억 초반대에서 5억 중반대까지 분포되어 있었는데 단지 앞동·끝동 차이와 층수 차이, 수리 여부 등이 좌우한 것으로 보인다.
 
사직동의 공인중개사 50대 B씨는 “최근 서울 사람들의 매수 문의가 많았다”라고 말했다. 실제로 B씨와 인터뷰하는 15분 정도 사이 2~3번의 아파트 매수 문의 전화를 받았다.
 
현재 부산을 포함한 지방 아파트들은 하락세를 면치 못하고 있지만 부산에서도 집값이 비싼 ‘해수동’(해운대구·수영구·동래구)의 주요 아파트들은 거래가 되며 호가가 슬금슬금 올라가고 있다. 
 
NH농협은행 윤수민 부동산전문위원은 “지방의 경우 학군지나 최고가 지역에 있는 아파트들은 가장 먼저 바닥 찍고 올라오고 가격 방어도 잘 된다”라며 “지역 간 양극화도 있지만 사실 지방 안에서 양극화가 훨씬 더 심각한 문제”라고 말했다. 이어 “분명 부산이나 대구, 울산 등 지방에서 주요 아파트가 아닌 단지들은 아직도 엄청나게 힘들 것”이라고 덧붙였다.

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