디테일로 성장하는 단지임장 [지니플래닛] 🚀🚀🚀=33

안녕하세요

겸손하게 나누고 민첩하게 대응하는 투자자

가 되고싶은

지니플래닛입니다.





숨이 턱턱 막히는

폭염속에서도

많은 동료분들이

단지 임장을 하고 계실 텐데요.

앞마당 5개 이상쯤 되면

체크리스트도 안하게 되고

단지보는 것이

익숙해지기는 했는데…

뭔가

잘 보고있는건지

자꾸 의구심이 들 때가 있습니다.

단지임장의 목적은

‘단지 선호도’ 를 파악하는 것인데

과연

목적에 맞는 임장을 하고 있는가

성장하고 있는가

도

물음표

?????

여기에

이번 반모임 때

롱튜터님께서

"

결국 임보에서 남는 건

단지 분석이에요

"

라는 말씀으로

현장이 녹아있는 단지 분석을

 강조해주시면서

단지 분석의 근간이 되는

단지 임장의 중요성을

다시 한번 깨닫게 되었어요.

그저 빛✨

이를 위해

현장에서

단지를 더 Deep하게

볼 수 있는

방법을 나눠보려고 합니다.

✅ 상대 평가 말고 절대 평가

지금까지

단지 임장은

많은 분들이 하시는 것처럼

단지 임장의 시작이 되는

첫 단지를 기준으로

다음 단지를 상대적으로 비교 평가하면서

가격을 가늠해보는 방식으로 해왔는데요.

"

아까 A단지  00년식 34평이 6억이었죠.

그럼 지금 B단지는 얼마일까요?

"

"

음..A단지보다 초등학교도 가깝고 연식도 좋으니

더 비싸야 할 것 같아요

"

"

주차 혼잡도도 훨씬 낫네요.

한 7억정도 하지 않을까요?

"

이런 방식으로

하나하나 쌓아가며

단지의 가치와 가격을

상.대.적으로

매칭해왔었습니다.

그런데

여기서

한 가지

빠져있던 것은?

첫 단지는 왜 6억인가?

💥💥💥

항상 상대적으로만

비교해왔기 때문에

절대적 가치를 가격과 연결시키는 연습은

해오지 못했다는 걸 깨달았어요.

튜터님들이 가끔

이 단지는 0억쯤 하겠네요.

라고 말씀하실 때가 있었는데

굳이 옆 단지와 비교하지 않아도

가격을 외우고 있지 않아도

이 정도 인구에

이 정도 생활권에

이 정도 연식에

이 정도 퀄이라면

얼마 정도지

라는

‘감’ 이 있으시기 때문에

가능한 것이었죠.

이번 학기 저의 원씽이

단지의 가치를 제대로 볼 줄 아는 투자자

이기 때문에

이런 연습을 해보기로 했습니다.

.

.

.

어떻게??

단지 임장에서는

가격 없이

단지 자체에 집중하고

이를 토대로

기존 앞마당의 데이터들을 통해

이 단지가 얼마쯤일까를

예측해보기

!!!!!

결국

이런 감이 있어야

전국의 앞마당에서

수천 개의 단지들이

싼가,  비싼가를

알 수 있을테니까요.

🚩 ponit 1🚩

단지 자체를 보는 것에 집중하고

앞마당 데이터를 토대로

가치 비교를 통해

적정 가격 유추 연습하기

✅ 선호도를 위한 선호동

이제

가격을 보지 않고

단지 자체에 집중해야 하는데?

뭔가

심심하고 아리송한 기분이 듭니다.

바로바로

가격으로 검증하지 않으니

불편해지는

내 마음

그래서

찾아보기로 했습니다.

뭐를요?

‘선.호.동’

💥💥💥

.

.

.

지금까지는

전화 임장으로

부사님들의 피셜을 통해

또는

호갱 노노에서

주민들의 이야기를 통해

‘조사’ 만 했던 선호동을

‘생각’ 해보기로 한 것

@,,@

우리는 이제 다 압니다.

생각하지 않은 조사는

그리 의미가 크지 않다는 것

특정 단지의 선호도는 알 수 있지만

단지를 보는 통찰력은 성장시킬 수 없다는 것.

그래서

‘생각’ 했습니다.

<선호동 찾기 프로세스 예시>

1. 동 배치가 어떻게 되어있는지 지도와 실제를 비교합니다.

(지도를 보며)우리가 지금 여기 쯤 서있네요.

오른쪽이 메인 정원이고 후문은 왼쪽이에요. 

2. 20-30평대가 주로 어느 동에 위치해 있는지 눈에 들어온다.

20평대는 정문쪽에 많이 배치되어 있어요. 

중앙이 주로 대형 평수네요?

3. 동별 차이점과 선호 & 비선호 요소를 찾아본다.

정문으로는 도로가 커서 소음이 있어요.

후문 가는 길에 쪽문으로 초등학교에 갈 수 있네요.

110동부터는 단차가 있어요.

4. 2번과 3번을 종합하여 선호동을 찾는다.

20평대는 주로 길가쪽인데 여기가 시끄러우니까

그래도 조금 안쪽에 있는 108동부터 111동이 선호될 것 같아요.

근데 110동부터는 단차가 있으니까

108동, 109동이 더 낫겠네요.

둘 다 초등학교 쪽문까지의 거리는

비슷하니까 두 동의 선호도는 비슷하지 않을까요?

오! 근데 109동이 남향이에요. 그럼 109동 승!!

대략적으로

이런 과정을 거치게 됩니다.

물론 이 과정은

아주 단순한 예시이고

주변 환경(상권 성격이나 뷰)이나

버스정류장 유무,

역까지의 거리 

등등

많은 요소들이 고려될 수 있어요.

그러면서 이 단지는 특별한 선호동이 없을수도 있겠다

가 나오기도 합니다.

물론

선호동을 찾지 않더라도

단지 내에서 선호도에 영향을 주는 요소들은

꼼꼼히 보는

임장이 되어야 하겠지만

‘선호동이 몇 동일까?’

라는 구체화된 결과물을 내려고 생각하니

더 많이 생각하고

더 많이 고민하게

되는 게 팩트

😎😎😎

그리고

그 결과

그 단지가

더 선명하게 

기억나는 것도

팩트

😊😊😊

단지 백지도를 그리면서

동배치까지 그릴 수 있었던 건

이번이 처음이었습니다.

(ㅎㅎㅎ)

추가로

이렇게 생각한 평형별 디테일을 통해

단지 선호도를 더 뾰족하게 볼 수 도 있습니다.

단지 전체 선호도로만 보면

A단지가 B단지보다 높을 수 있지만

20평대로 한정해서 보면

큰 대로변 입구쪽이고 초등학교와도 거리가 먼 A단지보다

조금 안쪽 동이면서 초등학교와도 거리가 가까운 B단지가

선호될 수 있는 것이죠. 

🚩 ponit 2🚩

선호동 찾기를 통해

단지의 선호 요소와 가치를

꼼꼼하게 따져보기

이 과정을 좀 더 편하게 정리하기 위한

양식도 첨부합니다.

복사해서 사용하세요

:)

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1S_p8-9ej7g6mfYr8dN-yik15fWgD-iT7uhj2VgTozS8/edit?usp=sharing



단지임장을

어떻게 하느냐에

정답은 없을 겁니다.

중요한 건

성장을 하려는 노력!

하던대로 하지 않으려는 마음!

이 아닐까요

><

 하던대로 하지 않게

인사이트 주신

게리롱튜터님

감사랑합니당

❤❤❤



여러분도 같이 해요!!

><





💗긴 글 읽어주셔서 감사합니다.💗

도움이 되셨다면

좋아요 + 댓글

😁😁😁



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