수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요
겸손하게 나누고 민첩하게 대응하는 투자자
가 되고싶은
지니플래닛입니다.
숨이 턱턱 막히는
폭염속에서도
많은 동료분들이
단지 임장을 하고 계실 텐데요.
앞마당 5개 이상쯤 되면
체크리스트도 안하게 되고
단지보는 것이
익숙해지기는 했는데…
뭔가
잘 보고있는건지
자꾸 의구심이 들 때가 있습니다.
단지임장의 목적은
‘단지 선호도’ 를 파악하는 것인데
과연
목적에 맞는 임장을 하고 있는가
성장하고 있는가
도
물음표
?????
여기에
이번 반모임 때
롱튜터님께서
"
결국 임보에서 남는 건
단지 분석이에요
"
라는 말씀으로
현장이 녹아있는 단지 분석을
강조해주시면서
단지 분석의 근간이 되는
단지 임장의 중요성을
다시 한번 깨닫게 되었어요.
그저 빛✨
이를 위해
현장에서
단지를 더 Deep하게
볼 수 있는
방법을 나눠보려고 합니다.
✅ 상대 평가 말고 절대 평가
지금까지
단지 임장은
많은 분들이 하시는 것처럼
단지 임장의 시작이 되는
첫 단지를 기준으로
다음 단지를 상대적으로 비교 평가하면서
가격을 가늠해보는 방식으로 해왔는데요.
"
아까 A단지 00년식 34평이 6억이었죠.
그럼 지금 B단지는 얼마일까요?
"
"
음..A단지보다 초등학교도 가깝고 연식도 좋으니
더 비싸야 할 것 같아요
"
"
주차 혼잡도도 훨씬 낫네요.
한 7억정도 하지 않을까요?
"
이런 방식으로
하나하나 쌓아가며
단지의 가치와 가격을
상.대.적으로
매칭해왔었습니다.
그런데
여기서
한 가지
빠져있던 것은?
첫 단지는 왜 6억인가?
💥💥💥
항상 상대적으로만
비교해왔기 때문에
절대적 가치를 가격과 연결시키는 연습은
해오지 못했다는 걸 깨달았어요.
튜터님들이 가끔
이 단지는 0억쯤 하겠네요.
라고 말씀하실 때가 있었는데
굳이 옆 단지와 비교하지 않아도
가격을 외우고 있지 않아도
이 정도 인구에
이 정도 생활권에
이 정도 연식에
이 정도 퀄이라면
얼마 정도지
라는
‘감’ 이 있으시기 때문에
가능한 것이었죠.
이번 학기 저의 원씽이
단지의 가치를 제대로 볼 줄 아는 투자자
이기 때문에
이런 연습을 해보기로 했습니다.
.
.
.
어떻게??
단지 임장에서는
가격 없이
단지 자체에 집중하고
이를 토대로
기존 앞마당의 데이터들을 통해
이 단지가 얼마쯤일까를
예측해보기
!!!!!
결국
이런 감이 있어야
전국의 앞마당에서
수천 개의 단지들이
싼가, 비싼가를
알 수 있을테니까요.
🚩 ponit 1🚩
단지 자체를 보는 것에 집중하고
앞마당 데이터를 토대로
가치 비교를 통해
적정 가격 유추 연습하기
✅ 선호도를 위한 선호동
이제
가격을 보지 않고
단지 자체에 집중해야 하는데?
뭔가
심심하고 아리송한 기분이 듭니다.
바로바로
가격으로 검증하지 않으니
불편해지는
내 마음
그래서
찾아보기로 했습니다.
뭐를요?
‘선.호.동’
💥💥💥
.
.
.
지금까지는
전화 임장으로
부사님들의 피셜을 통해
또는
호갱 노노에서
주민들의 이야기를 통해
‘조사’ 만 했던 선호동을
‘생각’ 해보기로 한 것
@,,@
우리는 이제 다 압니다.
생각하지 않은 조사는
그리 의미가 크지 않다는 것
특정 단지의 선호도는 알 수 있지만
단지를 보는 통찰력은 성장시킬 수 없다는 것.
그래서
‘생각’ 했습니다.
<선호동 찾기 프로세스 예시>
1. 동 배치가 어떻게 되어있는지 지도와 실제를 비교합니다.
(지도를 보며)우리가 지금 여기 쯤 서있네요.
오른쪽이 메인 정원이고 후문은 왼쪽이에요.
2. 20-30평대가 주로 어느 동에 위치해 있는지 눈에 들어온다.
20평대는 정문쪽에 많이 배치되어 있어요.
중앙이 주로 대형 평수네요?
3. 동별 차이점과 선호 & 비선호 요소를 찾아본다.
정문으로는 도로가 커서 소음이 있어요.
후문 가는 길에 쪽문으로 초등학교에 갈 수 있네요.
110동부터는 단차가 있어요.
4. 2번과 3번을 종합하여 선호동을 찾는다.
20평대는 주로 길가쪽인데 여기가 시끄러우니까
그래도 조금 안쪽에 있는 108동부터 111동이 선호될 것 같아요.
근데 110동부터는 단차가 있으니까
108동, 109동이 더 낫겠네요.
둘 다 초등학교 쪽문까지의 거리는
비슷하니까 두 동의 선호도는 비슷하지 않을까요?
오! 근데 109동이 남향이에요. 그럼 109동 승!!
대략적으로
이런 과정을 거치게 됩니다.
물론 이 과정은
아주 단순한 예시이고
주변 환경(상권 성격이나 뷰)이나
버스정류장 유무,
역까지의 거리
등등
많은 요소들이 고려될 수 있어요.
그러면서 이 단지는 특별한 선호동이 없을수도 있겠다
가 나오기도 합니다.
물론
선호동을 찾지 않더라도
단지 내에서 선호도에 영향을 주는 요소들은
꼼꼼히 보는
임장이 되어야 하겠지만
‘선호동이 몇 동일까?’
라는 구체화된 결과물을 내려고 생각하니
더 많이 생각하고
더 많이 고민하게
되는 게 팩트
😎😎😎
그리고
그 결과
그 단지가
더 선명하게
기억나는 것도
팩트
😊😊😊
단지 백지도를 그리면서
동배치까지 그릴 수 있었던 건
이번이 처음이었습니다.
(ㅎㅎㅎ)
추가로
이렇게 생각한 평형별 디테일을 통해
단지 선호도를 더 뾰족하게 볼 수 도 있습니다.
단지 전체 선호도로만 보면
A단지가 B단지보다 높을 수 있지만
20평대로 한정해서 보면
큰 대로변 입구쪽이고 초등학교와도 거리가 먼 A단지보다
조금 안쪽 동이면서 초등학교와도 거리가 가까운 B단지가
선호될 수 있는 것이죠.
🚩 ponit 2🚩
선호동 찾기를 통해
단지의 선호 요소와 가치를
꼼꼼하게 따져보기
이 과정을 좀 더 편하게 정리하기 위한
양식도 첨부합니다.
복사해서 사용하세요
:)
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1S_p8-9ej7g6mfYr8dN-yik15fWgD-iT7uhj2VgTozS8/edit?usp=sharing
단지임장을
어떻게 하느냐에
정답은 없을 겁니다.
중요한 건
성장을 하려는 노력!
하던대로 하지 않으려는 마음!
이 아닐까요
><
하던대로 하지 않게
인사이트 주신
게리롱튜터님
감사랑합니당
❤❤❤
여러분도 같이 해요!!
><
💗긴 글 읽어주셔서 감사합니다.💗
도움이 되셨다면
좋아요 + 댓글
😁😁😁
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