지방투자기초반 1강 후기 [지기 21기 29조 실을재]

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지방 투자의 핵심

“그래서 사람들이 살고 싶어 해?, 갖고 싶어 해?” 

(인구, 입지, 상품성)

고민 TOP3를 시작으로 왜 지방투자를 해도 좋은지 명쾌한 답변을 해주셨다.

지방투자를 고민하는 사람이라면 쉽게 할 수 있는 고민인 듯하지만 가장 큰 고민이기도 하다.

1. 가치

   선호도(입지, 상품성)으로 해결

2. 환금성

   가치롭다면 하락장에도 거래됨 (21~23년 거래 유무 확인)

3. 효율성

   1, 2번을 고려한 투자 = 그만큼의 수익으로 모든 것을 헷징

    

새롭게 알거나 리마인드 해야 할 것

학군

• 학군은 보통 ‘중학교 학업성취도 평가’를 기준으로 입지 분석을 했었는데, 중소도시는 학업 성취도가 높은 학교가 많지 않아 분별력이 크지 않다. 따라서 중소도시 학군은 좋은 고등학교 진학수를 추가적으로 보면 좋다고 하셨다.

직장

• 직장의 질과 양이 낮다고 투자를 못 하는 것은 아니다. 상대적으로 보유기간을 짧게 잡아야 하긴 하지만 지역 내 선호 생활권, 선호 단지를 아는 것이 훨씬 중요하다.
• 중소도시는 출퇴근이 얼마 걸리지 않더라도 질 좋은 직장 주변의 아파트값이 더 비싸다.

공급

• 공급을 볼 때에는 언제, 어디에, 얼마만큼의 아파트가 같은 시기에 들어오는지, 나뉘어 들어오는지 확인해야 한다.
• 공급과 전세지수 그래프의 해석은 “가격 변곡점을 만드는 공급량이 얼마인지?”, “영향을 주는 지역은 어디까지인지?” 만 하면 된다.
• 영향을 주고받는 지역의 입주 시기에 인구 이동이 얼마나 있었으며 전세가에 얼마큼의 영향을 주었는지 파악하자(부동산 지인 기간 선택: 입주 후 2개월)

그 외

• 입지독점성을 파악할 때에는 그 동네의 구축 수요를 확인하자
• 새 아파트가 막 들어서고 있는 지방은 신축끼리도 연식 싸움을 한다.
• 지방은 상권이 없어도, 초등학교가 없어도 택지 형태의 브랜드 신축이면 선호도가 높다.
• 중소도시는 구축 택지 버려라(신축 공급이 꽤 있는 상태에서 구축이라면 소액이라도 돈을 넣지 말자)
• 중소도시는 인구 증감에 영향을 많이 받는다. 따라서 수요가 적은 비선호 입지 투자는 금물이다. 철저히 선호 입지를 타겟팅 해야 한다.
• 중소도시의 선호하는 입지라 함은 땅의 가치가 높고, 연식, 브랜드, 택지규모, 커뮤니티 등이 만족되는 곳이다.
• 중소도시가 광역시와 비교해서 가장 큰 차이점은 상품성이 좋은 아파트가 입지 가치가 높은 아파트보다 선호 되는 경향이 강하다는 것 같다. 따라서, 중소도시를 볼 때 택지로 형성된 깔끔한 신축 대단지의 가격을 유의 깊게 봐야 할 것 같다. (지금 모든 지방 시장은 저평가이다. 같은 돈이면 광역시 투자를 하면 좋다. 단 가격이 가치 대비 쌌을 때 말이다.)

새롭게 안 내용들도 많고 알지만 몰랐던 내용들도 많았다. 너무나 많은 도움이 되었던 강의다.

무엇보다 제주바다님의 강의는 제대로 가르쳐 주고 싶은 간절함까지 전달되어 강의를 수강하는 내가 더 미안하고 죄송한 느낌이 든다.

조급하지 않아야 하지만 투자 기회가 오면 잡을 수 있는,

첫 투자로 인생 바꿔 보겠다는 마음을 먹지 않는,

그런 1호기를 만들어야겠다고 생각했다.

좋은 강의 주셔서 감사합니다.