열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 50조 미라미라클]

이미 앞서 여러 강의에서 저화수원리에 대해서 배워 각 의미를 알고 있다고 생각했지만, 그 본질에 대해서는 잘 몰랐다라는 사실조차 몰랐다라는 것을 이번 강의를 통해 알게 되었습니다. 

단계별로 의미와 적용 방법에 다라 투자 원칙을 세우고 물건을 찾는 방법을 배우게 되었습니다. 

투자원칙에 따라 물건 찾는 법

저 가격에 현혹되지 말자. 가치가 있는 물건을 가치보다 싸게 사는 것이다. 

환 저층 및 탑층 제외, 300세대 이상을 보라는 의미는 무엇인가?   

     본질은 매도 시점에 다른 사람이 좋아 할 만한 물건을 찾는 것이다. 

수 수익금. 수익률은 투자 실력에 따라 결정된다. 

     수요가 풍부하고 가치가 있는 물건을 싼 구간에서 적당한 투자금으로 매수하고 기다리는 것이다. 

      이때 무조건 적은 투자금만을 보지 말라. 감당할 수 있는 선에서 더 좋은 물건 투자가 더 큰 수익을 가져다 준다.

원 높은 전세가율에 투자하려는 이유가 매매가가 전세가 밑으로 빠지지 않기 때문이다.

     그러나 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어진다. 그러나 가치가 있는 물건은 결국 제 가치를 찾아간다.

      절.대 잃지 않고 지킨다.

리 리크스크는 절대 없을 수 없다. 있더라도 감당 할 수 있는 범위에서 투자하고, 대응 한다. 

     전세가를 무리하게 고집하지 않는다.→ 역전세로 돌아올 수 있다. 

     대출을 활용해서 투자 하지 않는다. → 대출은 혹시 모를 잔금을 위해 남겨 놓는다. 

투자 프로세스

1. 아는 지역과 단지를 늘려 가치를 파악하고 (임장+임보)
2. 투자 기준을 충족한 투자 후보지를 선정하여
3. 단지의 가격을 계속 지켜 보고 있다가
4. 싼 구간에 들어오면 마지막까지 깎아서 더싸게 매수 한다. 

투자 프로세스 단계별  적용하기

정보수집 단계 

•  분임 전 지도 에 익숙해 지기
•  단임 때 변하지 않은 것에 집중해서 보기 (동간 거리, 단지 경사 주차 여건)
•  매임 시 집안에서만 확인 할 수 있는 것에 집중하기 (수리여부, 구조, 생활 수준, 연령대 등)

투자 물건 선별 단계

• 투자 원칙 (저환수원리)에서 저평가 단계에서 x 이면 투자 할 수 없다. 절.대.
• 저환수원리에 하나라도 out이면 그 물건은 out
• 투자기준 단계에 부합된 물건은 비교평가 단계 적용 (같은 가격에 더 좋은 물건은 없는지, 비슷하게 좋은 단지중 더 싼건 없는지)

가격 관찰 단계

• 후보단지 장바구니에 담아 놓고 지켜본다. (게리롱님의 가격 메트릭스 활용하기)

• 꾸준히 지켜본다. 

   

계약 단계

• 나의 투자 후보 1등 물건 (A) 을 투고 부동산 사장님과 협상단계를 빼먹지 말자

사장님~~~  A물건 매수 하고 싶은데 네고가 될까요~

사장님~~~ X 사장님은 B 물건을 가지고 있으신데,  00원까지 해준다는데요~~ 

사장님~~~ A 물건보다 B물건이 더 좋은가요~ 

사장님~~~  사장님~~~ 

적용할 점

• 단지. 가격 조사하기
• 게리롱님의 시세 메트릭스에 물건 체우기