열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 117조 호여니]

비교평가의 끝판왕, 식빵파파님의 강의!

열중반의 2주차 강의는 식빵파파님의 비교평가 강의였습니다.

사실 지난달부터 임보를 쓰기 시작하면서, 비교평가, 가치평가가 너무 어렵게 느껴졌고

‘눈으로 보기엔 이 단지가 더 좋아보이는 것 같은데, 왜 다른 단지가 더 비싸지?’ 라는 생각으로 혼란을 느끼고 있었습니다.

임장도, 임보도 이제 막 연습하는 단계에서, 가치평가, 비교평가는 굉장히 어렵게 다가왔던 것 같습니다.

여전히 사람들이 살고 싶어하는 곳보다는 내 눈에 살기 좋아보이는 곳에 근거해서 판단할 때가 있었고,

임보를 쓰며 가격을 지도 위에 올릴 때에도, ‘아니.. 왜 여기가 비싸지…? 여기 갔을 때 진짜 별로였는데..’라고 하는 곳들도 있었습니다.

이런 저를 보며, 아직 사람들이 좋아하는 곳을 바라보는 시선이 부족하구나 라는 생각이 들었고,

가장 중요한 것은 ‘강남과의 접근성’이라는 것을 잊고 단지들을 바라볼 때가 많았습니다.

그러다보니 더더욱 2주차 강의의 주제가 비교평가 라는 이야기를 듣고, 더 기대되었던 것 같습니다.

비교평가가 여전히 어려웠다보니, 이렇게 한번 배울 수 있는 기회가 있다는 것이 감사했습니다.

2주차 강의는 비교평가의 기본기부터 차근차근 알려주시는 강의였고, 그렇기에 더더욱 즐거움을 가지고 강의에 몰입할 수 있었습니다.

‘시장에 맞는’ 제대로 된 비교평가

늘 강의를 듣다보면, 스스로 들었던 궁금증이 있었습니다. 

‘이미 그 시기를 지났는데, 그럼 지금은? 그 때는 쌌는데, 그럼 지금은 비싼데.. 어떡하지?’

이런 생각을 정말 많이 했습니다. ‘21년도는 정말 다 오를 정도로 불장이였지. 근데 사실 그 때의 불장은 이례적이였던 거 아닌가?’

‘그 때의 전고점만큼 다시 오르고 뚫는 시기가 올까?’라는 생각도 하고, 부족한 실력과 눈으로 계속해서 판단하고 예측하려고 했던 것 같습니다.

그런데 오늘 기사를 보니 제목이 ‘서울 아파트 실거래가, 3년 전 고점 넘었다. 용산, 성동 서초 주도’ 였고, 

물론 그 외 지역들은 아직 오르지 못한 지역들도 많지만, 가치가 있는 곳들은

사람들은 그 가격을 다시 받아들이고 강의에서 듣고 배웠던 내용들이 현실로 보이는 것을 보며, 

더더욱 이 공부의 필요성을 곤고히 하게 된 것 같습니다.

그렇기에 현 시장에서의 비교평가를 배우는 것이 더더욱 의미 있었습니다. 시장의 상황은 매번 바뀌고,

투자는 예측의 상황이 아니라 대응의 영역이라고 배웠기 때문에, ‘현 시장에 맞는’  비교평가를 알려주시는 식빵파파님의 강의에

더 몰입할 수 있었습니다. 가장 좋았던 것은 다양한 시장의 상황에서 다양한 단지들을 보며, 비교평가의 기준에 맞춰서

비교평가를 실제적으로 해주시는 부분이었습니다. 결국 그 모든 예시를 관통하는 절대적인 기준은 ‘저환수원리’ 그리고 

입지분석의 기준 '직장, 교통, 환경, 학군'이었습니다. 절대적 저평가인 시장과 상대적 저평가인 시장. 그리고 혼재되어 있는

지금의 상황에 맞춰 비교평가를 배울 수 있는 시간이였고, 각각의 시장에 맞춰 기준을 세울 수 있었습니다.

기준을 배우고 다양한 예시를 보다보니, 더더욱 많은 지역을 알아가는 게 중요하겠구나 라는 생각이 들었고,

결국 어떤 시장이든 대응하기 위해선 명확한 기준과 아는 지역, 아는 단지를 만드는 최소한의 시간이 결합되어야 한다는 말씀이

정말 기억에 남습니다. 우선, 사람들이 선호하는 ‘명확한 기준’ 조차도 아직 스스로 자리잡지 못했다는 생각이 들었습니다.

여전히 임장을 가면 스스로의 생각으로 판단할 때가 있었고, 내 생각과 그동안의 기준을 내려놓고, 사람들이 좋아하고 선호하는

명확한 기준을 세워야 할 필요성을 느꼈습니다. 아직 아는 지역이 거의 없어서, 비교평가 자체가 어려운 상황이지만,

그럼에도 지금 임보를 쓰고 있는 지역도 하나씩 비교평가를 해 나아가면서, 비교평가를 스스로 해봐야겠다라는 생각이 듭니다.

그럼 지금 나의 상황에서 적용해볼 수 있는 것은?

1. 독서에 집중하기 - 이제 2주차 (원씽, 결국 해내는 사람들의 원칙 완독)
2. 지금 임보 쓰는 지역 단지 비교평가 해보기
3. 전고점 대비 하락률 단지별로 정리해보기

지금 임보 쓰는 지역은 수도권이기 때문에, 상대적 저평가에 속해있고, 상대적 저평가에 속해있기 때문에

가치 대비 저렴한 것을 찾아야 한다는 생각이 들었습니다. 입지 요소로 먼저 가치를 판단하고,

전고점 대비 하락률을 확인하고, 내가 생각하는 저평가 단지를 정리하고 이 단지를 다른 지역의 단지들과도 비교해보는 것.

이것을 직접 해봐야겠다는 생각이 들었습니다. 임보를 쓸 때도 느꼈던 것이지만, 

내 손으로 찾아보지 않으면, 내 눈으로 직접 보지 않으면, 배움이 오랫동안 남지 않는다는 것을 느껴서

강의를 들으며 배우는 것 중에 반드시 적용점을 1개 이상씩은 찾아 실제적으로 적용해보고 있습니다.

돈 그릇의 토대가 되는 독서에 집중하는 한 주를 보내기 위해 노력하겠습니다!