부천 중동 금강마을 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 끝까지달려조 호여]

▶ 아파트명

부천 중동 금강마을

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1 - 직장 (S)

경기도 부천시 종사자수: 318,670명

경기도 부천시 사업체수: 87,889개

2 - 교통 (B)

3 - 학군 (A)

석천중 91%, 중원중 78%

4 - 환경(주변 편의시설) (A)

현대백화점, 이마트, 뉴코아아울렛, 홈플러스, 순천향대학교 부천병원 등

5 - 공급 (S)

경기도 부천시 원미구: 24년 - 102가구 / 25년 - 0가구

▶ 수익률 분석 (5년내 투자 타이밍)

현재 시세: 금강마을 31평 현재 매매 13층 기준 6.5억 전세 3.6억 (네이버 부동산에서 전세 매물 1층만 있음)

5년 내 고점 매입시: 21년 11월 금강마을 31평 7.1억 전세 5억 (매매가 7.25와 7억 거래의 평균)

5년 내 저점 매입시: 23년 10월 금강마을 31평 5.2억 전세 3.1억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (65000-71000) ÷ (71000-50000) X 100 = 약 -28%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (65000-52000) ÷ (52000-31000) X 100 = 약 61%

▶ 현장사진

▶ 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가: 현재 인근 단지들의 30평대 아파트 시세는 평당가 2100~2300만 대를 형성하고 있다.

주변의 단지들에 비해 평당가가 낮은 편이긴 하지만, 중동의 경우 최근 1기 신도시 재건축 이슈로 인해

관심도가 높은 상황이다. 주변 인프라를 잘 활용할 수 있는 위치임에도 불구하고 주변 단지들보다 평당가가

낮게 형성되어 있다.

2) 환금성: 1932세대 대단지 아파트로 환금성이 좋은 편이다. 현재 30평대의 경우 매물이 많지 않지만, 10~20평대의 경우 매물이 많은 편이다.

3) 수익률: 수익률의 측면에서 봤을 때에는 매전갭이 벌어진 상황이여서, 투자금이 많이 들어가야 한다. 5년 내 저점 매수 시 수익률은 약 61%가 되지만, 최고점을 찍은 후 현재 가격이 최고점에 비해 떨어진 상황이다. 매전갭이 벌어져서 투자금이 많이 들어가야 하다보니, 큰 수익률을 기대하기는 어렵다.

4) 원금보존: 현재 단지의 경우, 전세가율이 57~58%로 낮은 편이다. 강의에서 들었을 때 수도권의 경우, 60% 이상을 말씀하셨는데, 인근 단지인 한라마을주공3단지의 경우 전세가율 70~71%, 은하마을주공2단지의 경우 56~58%, 은하대우, 동부의 경우 60%의 전세가율을 형성하고 있다. 전세가율이 낮은 편이기 때문에 원금보존에서 리스크가 있을 수 있다.

5) 리스크 대비: 그래프 상에서는 전세가가 오르고 있는 추세이긴 했지만, 매매가도 동시에 상승을 하고 있는 추세이다. 인근의 한라마을주공3단지의 경우 매매가와 전세가가 조금 붙어있는 모습을 보이지만, 금강마을의 경우 벌어지고 있다. 우선 투자금이 많이 들어간다는 것에 있어서 리스크가 있으며, 전세가가 하락할 경우 역전세 대비 또한 필요하다.

금강마을의 경우, 17평, 20평, 21평, 22평, 31평의 매물로 구성되어 있다.

그 중에 31평만 계단식 구조로 이루어져 있고 나머지는 모두 복도식 구조이다.

최근 1기 신도시 재건축 이슈로 인해 많은 이야기들이 오가고 있다.

그러다보니 투자자 유입이 많을 경우, 전세가를 높게 맞추기 어려울 수 있을 것 같다.

주변 환경에 있어서는 인프라를 누릴 수 있는 곳이지만 강남까지의 교통을 고려했을 때 아쉽다.

금강마을 보다 평당가가 조금 낮은 은하마을, 한라마을, 덕유마을의 경우에는 30평대 매물이 없기 때문에

우선 금강마을을 먼저 조사하게 되었는데, 금강보다 좀 더 떨어져 있지만, 이러한 단지들의 경우에도

수익률의 측면에서 어떨지 궁금하다. 그리고 재건축 이슈로 인해 현재 평당가가 비교적 낮은 단지들도

상승 여력이 있을지도 궁금하다.

실제로 아파트 수익률 보고서를 써보니, 쉽지 않았다. 강의를 들을 때에는 '오, 그렇구나' 라는 생각이었는데

하나씩 직접 해보니 생각보다 쉽지 않았고, 그 외의 단지들도 조사해봐야겠다는 생각이 들었다.

그리고 강의에서 계속해서 더 많은 지역을 알아야 한다고 말씀하셨던 것처럼,

머릿 속에 알고 있는 지역과 비교 대상이 없다보니 현재 내가 조사한 아파트가 싼지, 비싼지 조차

가늠이 안됐다.

이번 과제를 통해 더 많은 지역을 알아야함을 절실히 느꼈고, 더 많이 조사하고 공부해야 함을 느끼는 시간이었다.