열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 48조 라파스피릿]

2주차 강의가 시작되었다.

2주차 강의를 할 강사분은 ‘비교평가에 진심인’ 식빵파파님!

닉넴이 새로워서 어떤 분일까 궁금했는데 목소리가 카랑카랑한 예쁜 강사님이었다.

식빵파파님의 강의는…

1. 딕션이 너무 좋으신데다 수강생들과 함께 호흡하는 수업이었다. - 직업이 강사 아니신가요~?
2. 강의가 2주차 책 제목에 맞게 ‘하나의 목표 (원씽)’를 향해 빌드업을 하는 느낌이 들어 수업이 어렵지 않고 몰입할 수 있었다. (온라인 강의라 이틀에 나눠 듣는 편인데 이번 강의는 하루 만에 완강했다. 그럼에도 강의 내용이 머릿속으로 정리가 잘 되었고 무엇보다 피곤하지 않았다. ㅎㅎ)

강의는 지금 내게 너무 필요한 ‘비교평가’에 대한 내용이었다.

임보를 쓰면서 1등 뽑는 것이 너무 어려워 하다가 말고, 하다가 말고를 반복하다 결국 아무렇게 그냥 내가 좋아하는 단지를 1등으로 뽑으면서도 전혀 확신이 들지 않아 뭔가 답답한 느낌이 요즘 들었었다. 

그런데 투자 우선순위를 정하기 위해서는 ‘올바른 절차’가 필요하다는 것을 강의를 통해 알게 되었다.

강의는 이렇게 정리가 되었다.

1. 비교평가의 의미
2. 비교평가가 중요한 이유
3. 비교평가가 어려운 이유
4. 비교평가를 하기 전 절대적으로 필요한 시장 진단 그리고 방법
5. 비교평가를 하는 방법 (절대적 저평가 시장 vs 상대적 저평가 시장)
6. 사례를 통한 비교평가
7. 강사님의 주옥같은 말씀

이렇게 쓰면서도 어떤 내용이었는지 머릿속에 그려졌다. 이것이 식빵파파님의 강의력인가 싶다. 이 중 내가 벤치마킹을 할 부분을 다음과 같이 정리했다.

BM1 1호기를 만들고 난 뒤에도 객관적인 비교평가를 지속해야 한다.

나는 비교 평가를 저평가를 알기 위해서 투자 전 하는 것이라고만 생각했는데 투자 후에도 나의 선택에 대한 확신, 믿음을 위해서 좀 더 객관적인 입장에서 내가 투자한 물건의 비교평가를 해야한다는 사실이 기억에 남는다. 식빵파파님께서 말씀하셨듯이, 투자자로 성장하기 위해서는 제대로된 비교평가도 중요하지만 그런 과정을 거친 후 매수한 물건이라면 스스로의 판단에 확신을 가지고 지키는 것도 매우 중요하다.

BM2 비교 평가를 하기 전 제대로 된 시장 진단을 내릴 것 (임보 앞페이지에 삽입)

수강생 대부분이 가장 어려워하는 부분이 ‘저평가’일 것이다. 저번 주 조모임에서도 우리 조원들은 ‘저평가가 너무 중요한 것은 알겠는데 어떻게 저평가를 판단해야 할 지 어렵다’는 말이 많았다. 나 역시 제대로 된 저평가가 무엇인지 늘 아리쏭했다. 저평가를 알기 위해서는 비교 평가를 해야 하고, 비교 평가를 잘하려면 앞마당을 늘려서 비교군을 늘려야 한다는 것은 많이 들어왔지만, 그럼 앞마당을 많이 늘리면 비교평가를 잘하는 건지.. 지금 나의 앞마당 4개째.. 지금 나의 상황은 저평가를 못하는 게 일반적인 건지.. 답답했는데 이번 강의를 들으면서 나의 궁금증을 많이 해소했다. 나는 나의 앞마당에 대한 시장 진단을 내리지 않았고, 비교 평가를 할 때 투자금, 가격만 위주로 보았었다. 비교 평가를 하기 전에 어떤 시장인지 진단을 내려야 하고 그 방법에 대해서 계속 훈련 시켜주시는데 정말 유레카였다. 시장 상황에 따라 투자 우선 순위가 달라진다는 말을 비로소 알게 된 시간이었다.

하지만 아직도 궁금한 점이 있다.

1. 지방은 연식이 최고라고 배웠는데…

   사는 곳이 지방이다 보니 지방에 앞마당을 늘리고 있는데, 지방에 있는 도시마다 그 지역적 특색이 조금씩 다르다. 그럼에도 불구하고 내가 내린 결론은 지방 사람들은 신축을 좋아한다는 것이다. 강의에서는 지방과 수도권의 특색과 상관없이 입지 요소를 통해 가치를 판단하고 가격을 통해 저평가 여부를 확인하라고 했는데, 나의 앞마당에 쉽게 적용하기 어려웠다. 임보를 쓰면서 비교평가가 어려웠던 이유는 입지 요소로 쉽게 구분되는 지역과의 비교가 아니라 지역 중 입지 요소가 비슷한 1급지의 2등 단지와 2급지의 1등 단지와의 비교라든지 지방은 연식이 중요한데 이런 부분에 대한 설명이 별로 없어서 아쉬웠다. 기초 단계에 속한 중급반이라 수강생 타겟을 임보를 처음 작성하는 분들에게만 맞춘 것 같은 느낌이라 기초 단계에서의 비교 평가가 제대로 되면 그 다음 단계는 어떤 부분이 어렵고 어떻게 비교평가를 해야 하는지에 대해 수강생 레벨 별 수업이 진행되었으면 좋겠다는 생각이 들었다.

    

   2. 투자금 범위에 따른 비교평가도 궁금하다.

   지방의 대부분이 매우 싼 저평가 시장이라는 것. 그래서 좋은 것을 사야한다는 것은 큰 가이드라인을 잡는데 도움이 되었다. 그런데 부산과 대구는 전고점 대비 20%이상 하락해서 매우 싼 지역이기는 하나 그만큼 전세가가 받쳐주지 않아 투자를 고려하기 어려운 상황인데, 이때도 투자금을 고려하지 않는 비교 평가를 계속 해야하는지 의문이었다. 지금 지방을 찾는 사람들의 투자금 범위가 3~4억이 아닌 1억 미만으로 투자를 생각하는 사람들이 많은데 투자금 범위가 작으면 지방에서도 5급지를 봐야한다. 그럼 제일 좋은 물건을 살 수가 없다. 그래서 나에게 적용하기가 지금은 어렵다고 판단했다. 아직 내가 기초 단계라 좀 더 공부를 해야 강의의 의미를 이해할 수 있을까 고민이다.