지방광역시 첫 1호기 후기_환경의 중요성[라파스피릿]

안녕하세요~

도전을 좋아하는 라파스피릿입니다!

저는 지난 2월!

드디어 월부를 시작하면서 목표했던 “1호기”를 계약했습니다!

짝짝짝!

그리고 3월 중도금을 넣었고, 5월에 잔금을 칠 준비를 하고 있습니다.

잔금을 치른다고요?

전세를 못 맞추었냐고요?

네, 저는 전세가 아닌 '실거주 전략’으로 ‘투자’했습니다.

내집마련 카테고리에 쓸까 잠시 고민했었는데,

1호기를 하면서 ‘내집마련’관점이 아닌 ‘투자’관점에서 단지를 분석했고,

투자 전략을 세웠기 때문에 이 카테고리에 글을 씁니다.

제 글이 어떻게든 도움이 될 수 있을까..

고민 끝에 올려봅니다.

조금 여정이 깁니다.

읽어주셔서 감사합니다.

저는 긴 공백기를 겪고 다시 월부에 들어왔습니다.

저는 첫째 아이가 갓 100일 정도 넘었을 때, 월부를 시작했습니다. 

(겪어보지 못한 육아 우울감을 떨치고 싶었어요~)

당시 21년 초였기에 부동산 시장은 활활 타오르는 불장이었죠.

그래서 정말 열심히 월부 환경에서 1년을 보냈습니다.

그런데.. 둘째의 임신, 양육으로 2여년의 공백기를 보내다가

둘째 마저 어린이집에 입소하자 마자 

다시 월부 환경에 들어왔습니다.

왜 다시 돌아왔냐고 물으신다면,

저는 제가 처한 환경 탓을 하며 뻔한 미래를 살고 싶지 않았고,

한번 시작한 일을 환경 핑계를 대며 포기하고 싶지 않았기 때문입니다.

다시 돌아와서 결국 저는 1호기를 계약했고요.

정리하려고 봤더니 제가 1년 전에 

“25년 2월에는 꼭 1호기 매수할거야” 

라고 확언으로 썼던 글이 있더라구요.

결국 확언은 현실이 되었다는 사실에 깜짝 놀랐네요.

(확언의 말. 이런 거 믿지 않는 1인입니다 ㅎㅎ)

열심히 제 주변 앞마당을 늘였습니다.

21년에도 열심히 동료들과 임장하며 경남권 중소도시 앞마당을 늘였고,

24년에 다시 월부 투자 공부를 시작하면서 본격적으로 부산에 앞마당을 넓혀나갔습니다.

부산과 대구가 좋은 시장이라는 것은 월부인이라면 모두 아시죠~

언제 투자할지도 모르지만 좋다고 하니 저도 제가 좋아하는 부산으로 뛰어들었습니다.

하지만 제 손에 걸리는 단지는 하나도 없었습니다.

해운대구부터 부산진구까지 열심히 임장 다녔지만 워낙 공급물량이 오랫동안 많았었던 지역이라

매매가가 싼 것은 알겠지만 전세가 역시 누워있어서 

하면 할수록 힘이 빠졌습니다.

저의 초보 투자 실력으로는 도저히 답을 내릴 수 없었습니다.

그래서 결심을 합니다. ‘실전반’에 들어가기로요!

저는 똥손이라 그동안 실전반 광탈 경험만 몇번째..

그렇다면 다른 방안으로 MVP가 되어야죠. 저는 그 방법 밖에 없었습니다.

MVP는 아무나 하나요? 알지요. 하지만 저는 절실했습니다.

리더십이라고는 전혀 없지만 조장을 신청했고 적극적으로 월부 환경에 임했습니다.

절실한 마음은 언제나 좋은 결과를 가져오나봅니다.

저는 가까스로 지투실전반을 신청할 수 있었고 거기서 또 좋은 인연을 만나게 됩니다.

실전 경험이 많은 환경에 들어왔습니다.

실전반 강의를 듣는다는 부푼 기대는 있었지만 

열심히 또 강의 듣고 배워야지라는 학생의 마음으로 시작했습니다.

하지만 튜터님께서 하시는 말씀과 행동들이 

제가 월부 환경에서 만났던 동료들과는 뭔가가 달랐습니다.

아.. 저렇게 생각해야 투자로 이어질 수 있겠구나.

아.. 투자를 하기 위해서 지금 나는 이 정도로 열심히 해야 하는구나.. 

정말 실전 투자자를 옆에서 지켜보면서 

저는 공부만 하는 학생이었기에

결과를 내지 못했다는 생각이 확 들었습니다.

저는 실전반에서 진정한 노력의 정도를 가늠했고,

실전 투자자와 학생과의 차이를 어느 정도

느낄 수 있었습니다.

이제 제가 1호기 계약까지 이어졌던 과정을 요약해보겠습니다.

STEP 1 너 얼마나 있니?

투자를 하겠다고 공부한 사람이 투자금이 정확히 얼마가 있는지도 모른다고?

네. 저는 막연하게 이 정도면 되겠지..라고 생각했습니다.

제 통장에 있는 금액만 생각했던 것이죠.

하지만 탈탈 털면 털게 많더라고요. (배우자와 깊은 대화를 하세요~ 생각지도 못한 목돈이 있을 수 있습니다. ㅎㅎ)

그렇게 현재 저의 종잣돈이 정확히 얼마가 있고, 

앞으로 1년 뒤 모을 수 있는 금액은 얼마가 되는지 예산 계획을 짰습니다. 

강의에서 늘 말하셨던 부분을 부끄럽게도 그제서야 했습니다.

저희는 자영업이라 일정한 금액을 매달 모을 수 없는 구조였기에 정리할 생각도 못했는데, 

그럼에도 불구하고 어느 정도의 큰 틀은 잡아야 어떤 투자 전략으로 실행할지 결정할 수 있음을 배웠습니다.

그리고 신용대출을 얼마나 낼 수 있는지, 담보대출은 어느 정도 가능한지 (토지나 보험 등등),

마이너스 통장은 얼마나 되는지를 남편과 상의를 했고 은행에 대출 가능 금액을 확인했습니다.

이렇게 정확한 종잣돈과 대출 가능 금액을 정리한 다음 다음 스텝으로 넘어갔습니다.

(부산은 아직 전세가가 많이 올라오지 않은 시장이기에 저의 투자금으로는 당장 사람들이 선호하는 단지에 투자할 수 없었어요. 저는 이때 ‘신생아 특례대출’을 이용한 실거주 전략을 세웠습니다. 저는 부산에 살고 있지 않지만 1년 정도 실거주 의무가 있어 가족 모두 이사를 해야 하는 상황이었는데요. 다행히 남편과의 대화를 통해 이 방법을 이용하는 것이 전세금 레버리지보다 지금은 더 나은 방법이라는 결론을 내렸습니다. 

저를 항상 응원해주려고 노력하는… 우리 남편 감사합니다.)

STEP 2 단지를 추려라. feat. 투자로 이어질 수 밖에 없는 전략

지금은 좋은 것부터 봐야할 시장이다.

자신이 가지고 있는 투자금으로 가장 좋은 것을 해야 한다. 

그러기 위해서는 자신의 투자금 윗선부터 가치가 좋은 단지들부터 전임, 매임하여 소거하는 전략으로 내려가자.

일단 저의 부산 앞마당 중 가치가 있다고 생각하는 단지들을 모두 가격대별로 보기 쉽게 정리하였습니다.

그리고 단임하면서, 전임하면서, 매임하면서 가치가 좋은 물건들 중 저평가 되어 있다고 판단할 수 있도록 여러번 비교평가를 했습니다. 시간이 지나 기억이 안 나는 단지들은 다시 전화 임장을 하거나 직접 다시 가보기도 했습니다. 

비교 평가가 어디 쉽나요?

모르면 물을 수 있는 튜터님.. (이런 기회를 주셔서 감사합니다 ㅎ)

이미 사람들이 가장 선호하는 단지들부터 반등하면서 매매가가 회복하는 국면으로 들어간 비싸진 단지들은 패스.

아직도 저평가인 단지들은 더 네고가 되는지 부사님께 전화를 돌렸습니다.

이런 과정 속에서 몇 개의 단지들로 추릴 수 있었습니다.

오! 나 이제 여기서 단지 고르기만 하면 되는 거야? 두근두근!!

그런데 열심히 임장하고 있는 어느 날, 튜터님의 부재중 전화.

“네 튜터님~ 전화하셨네요~ (방긋)”

.

.

.

'근데 라파님, 투자금을 모두 넣어 A 단지 30평대로 하실건가요?

B단지가 더 좋은데 B단지 20평대는 안 보셨나요?

아, 투자금을 쪼개서 여러 단지를 하시는 것도 생각해보셨나요?"

뉘예?

무슨 말씀이신가요? 튜터님?

다시 엎으라는 말씀이신가요?

30평대만 보았는데..

.

.

그때 알았습니다. 투자하는거 그냥 보통 작업이 아니구나라는 것을..

나를 골탕먹이실 생각인가? ㅎㅎㅎㅎ

튜터님은 제가 생각하지 못한 말씀을 하십니다. 

“라파님, 라파님이 매수하는 단지를 매도까지 잘 이어가려면 잘 보유하셔야 해요.. 그

러려면 단지에 대한 확신이 있어야 합니다. 그렇지 않으면 힘들어요."

초보 투자자가 쉽게 간과하는 사실.

매수하는 행위가 가장 쉬운 것.

그다음 보유와 매도까지 잘해야 모두 투자 과정을 직접 경험해보는 독립된 투자자가 된다는 것.

저는 튜터님 말씀대로 같은 평형대의 단지들 중 저평가된 단지 리스트를 다시 추리고, 비슷한 투자금이 드는 더 좋은 단지들의 다른 평형대 단지들까지 확인해보았고, 미흡하지만 나름의 결론을 지었습니다.

초보 투자자로서 저의 결론은 미흡하였지만 이런 여러 과정을 거치면서 이 단지에 대한 확신이 설 수 있었습니다.

STEP 3 부동산 매물 털기

제가 생각한 1등 단지의 부동산 매물을 털 시간이 왔습니다. 그 중 원래 컨텍하고 있었던 부동산이 있었는데요.

특정 매물이 개인적으로 마음에 들었지만 저의 투자금에서 조금 벗어난 금액이라 가격이 조율되는지 토요일마다 가서 남편과 네고를 시도했지만 쉽지 않았습니다. 

이 특정 매물은 제 마음에 쏙~드는 로얄동, 로얄층이었거든요. (아직도 벗어던지지 못한 좋은거 하자는 마인드)

몇번이나 컨텍해서 가격 네고를 했지만 500정도 밖에 네고가 되지 않는 것. 그리고 단지 내 다른 부동산에도 매물을 확인해보았지만 단지 내 부동산 내에 매물 중 ‘장부매물’이 있는 것 같지는 않아보였습니다.

한번은 00부동산 공인중개사가 전화와서는 그렇게 들쑤시고 다녀서는 안된다는 말씀을 하셨습니다.

‘들쑤시고’라는 단어를 쓰지 않았을 뿐이지만 굉장히 무례하게 들렸긴 했습니다.

처음엔 당황스러워 전화를 끊었지만 다시 전화를 걸었습니다.

그리고 그 공인중개사분과 전화통화를 하면서 저의 의도를 다시 잘 말씀드렸고,

그 분의 결론적 의도는 자신과 거래하기를 원했던 것이었죠.

(중개사님과 대화를 잘 이어가고 잘 마무리하는 게 중요하다는 것을 배웠습니다.)

매수하는 것도 정말 쉽지 않음을 다시 느끼고 있었고, 며칠 전 신청했던 매물 코칭 날이 다가왔습니다.

제가 정말 좋아하는 빈쓰 튜터님!! 

제가 선택한 단지에 대한 OK 승인이 떨어졌지만!!

매수 가격은 제가 매임했던 금액보다 3,000만원 더 싸야 합니다! 라는 말씀을 들었습니다.

두둥.

STEP 4 단지의 못난이와 계약

500 겨우 네고 될까 말까인데..

3000만원을 어떻게 더 깎냐고요?

그리고 저는 제가 보고 있었던 “예쁜 매물”을 내려놓았습니다.

그리고 3000만원 네고가 될 만한 매물을 다시 찾아봅니다.

우리가 배운 저층, 탑층을 제외한 매물로..

암만 봐도 빈쓰님께서 말씀하셨던 적정 매수가격에는 살 수 없는 것들 뿐이었습니다.

그러나 포기할 수는 없죠.

일든 제가 선택한 1등 단지에서 꼭 매수할 수 있도록 온갖 노력은 해야겠죠..

그리고 저는 단지 내 부동산 중개사님이 아닌 단지 외부에 떨어진 부동산 중개사님과 컨텍합니다.

“소장님, 이 매물 보았는데 좀 더 가격 조정이 되나요?”

“음.. 일단 한번 해볼게요!”

단지 내부 부동산 중개사님들 사이에서 보이지 않는 눈치라는 게 있어서 가격 네고를 시원하게 하지 않는 것 같아요. 

입주민의 눈도 있어서인지..

저는 ‘조직튜터님’의 조언으로 다른 단지 부동산 중개사님과 연락을 취하면서

세입자가 살다 나가 관리가 잘 안된 점, 에어컨이 없는 점 등등을 말씀드리면서 

시~원하게 깎기를 간곡히 부탁드렸습니다.

사실 이 중개사님이 더 적극적으로 그만큼은 깎아야한다고도 동의하셨어요..ㅎㅎ

나온지 꽤 된 매물이지만 안 팔려서 주인 할머니가 여러 부동산에 내놓은 매물이였더랬죠.

그리고 결~~~국!!!

조직튜터님이 말씀하신 그 가격!

빈쓰 튜터님이 조언했던 그 가격!

그 매수 가격으로 계약을 할 수 있었습니다.

딱 그 매수 가격에는 안된고 그보다 100만원 더 얹었습니다.

주인할머니가 수수료는 내야한다고 100만원은 안 깎아 줌.

당장 그 다음날 저는 계약했습니다!

계약서를 들고 사진을 찍으면서 제일 먼저 조직튜터님께 사진을 보냈습니다.ㅠㅠㅠ

우리 엄마보다 더 먼저요 ㅠㅠㅠ

엄마와 다름없는.. 정말 처음부터 끝까지 신경써주신 튜터님..

정말 감사합니다..ㅠㅠㅠ

남편과 계약서를 들고 나오는데 마음이 싱숭생숭.

내 생애 첫 매매계약서..

이것이 끝이 아니죠..

저는 저의 전략대로 전세가가 올라오는 대로 저의 투자 전략대로 방향을 바꿔갈 계획입니다.

그리고 이것이 잘 보유하고 매도까지 이어질 수 있도록 열심히 공부하기로 마음 먹었습니다.

.

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계약하는 날, 주인분은 너무 싸게 준 것 같다고 공인중개사분께 연락을 계속 하셨답니다.

제 마음은 하하호호 였습니다.

요즘 기분이 언짢을때는요~

아파트 실거래가를 봅니다. 저의 매매거래가격이 제일 싼 것을 확인하면서 기분을 풉니다. ㅎㅎㅎ

후기까지 작성하라고 실전반이 끝났는데도 연락주신 조직튜터님.

사후관리 이렇게 해주시니 늦게라도 올려봅니다.

사실 1호기 하고 난 뒤 마음이 또 느슨해져서 뭔가 허송세월을 보낸 것 같아요.

후기를 작성하면서 다시 마음을 다잡아봅니다!! 

튜터님~ 잔금 전에 후기 썼어요 ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

열심히 광클해서 또 튜터님과 만나고 싶습니다!!

그리고 투자코칭해주신 제뤄뮈 튜터님, 매물 코칭해주신 빈쓰 튜터님 감사합니다.

함께 열심히 같은 길을 가고 있는 저희 동료분들 감사합니다.

열심히 배우면서 또 한 단계 올라가보겠습니다.