열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 80조 도미노미도]

3월 실전반에서 처음 식빵파파님 강의를 접했고 그때도 비교평가에 대한 내용을 이해하기 쉽게 설명해 주셨다. 중급반과 실전반의 차이가 있기 때문에 당연히 이번 강의의 구성은 달랐다. 물론 아주 유용한 내용이었다.

비교평가의 시작은 비교평가할 단지를 선별하는데서 부터 시작한다.

비교평가의 시작을 현재 시장상황에 대한 진단에서 시작해 주신 부분이 인상깊었다. 좀 더 본질적인 접근이랄까? 절대적 저평가와 상대적 저평가 시장을 나누고 상황에 맞는 접근법을 알려주셔서 차근차근 따라가기에 훨씬 수월했다.

다음 임장지 임보를 시작할 때 그 지역의 가격 흐름을 시작으로 지역을 바라본다면 어떤 단지를 주의 깊게 봐야하는지에 대한 기준 하나를 추가한 상태에서 단지를 볼 수 있을 것 같다.

최근 서울 상급지 집값의 가파른 상승으로 투자 기회가 날아가버려 마음을 졸이는 경우가 많다고 알고 있다. 서울(수도권)은 그야 말로 상대적 저평가 시기로 이미 날아간 것에 미련을 갖지 않고 현재 기준 가치 대비 저렴한 지역, 단지가 있는지 찾는데 집중해야 하겠다.

입지등급으로 평가하기

월부에는 투자에 적용할 다양한 기준을 제시하고 있는데 그 중 하나가 입지 평가 등급이다. 수도권, 지방에 따라 내용이 아주 조금 다른 부분이 있지만 어떤 지역, 어떤 단지를 가져와도 등급을 매겨볼 수 있다. 하지만 이 기준도 절대적인 것은 아니라서 등급만 가지고 가치 비교를 하기에는 부족한 경우가 생긴다. 하지만 식빵파파님 강의에서는 처음부터 끝까지 이 기준으로 단지의 가치를 비교해 주셨다.

CABC보다는 BASB가 더 좋다. BAAC보다는 BSBA가 더 좋다. 이것은 한 번에 이해가 된다. 그런데 만약 SAAA와 ASAA가 있다면? ASCC와 AABB가 있다면? 뭐가 더 좋을까?라고 생각했을 때 의문이 생길 수도 있겠다. 이런 의문에 대한 해답까지 강의에서 제시해 주시진 않았다.

다만, 식빵파파님이 전달하시려는 의도를 나는 이렇게 이해했다.

1. 어떤 비교 기준이 되었건 그 기준은 일관되게 적용해야 한다.(그 중 하나로 입지 등급을 선택했을 뿐이다.)
2. 어떤 비교 기준을 적용하더라도 입지등급을 첫번째로 확인해봐야 한다.(가장 간단하면서도 빠른 방법이다.)

같은 사람이 비교평가를 할 때마다 다른 기준과 순서로 단지를 평가한다면 결과가 일관되지 않을 것이므로 원칙과 기준을 세우기에 좋은 방법이라는 생각이 들었다.(디테일은 그 다음이다.)

투자한 물건의 비교평가

강의 마지막에 본인의 투자사례를 설명해 주시면서 비교평가는 매수 전에만 하는 것이 아니라, 매수 이후에도 하는 것이라는 것을 알려주셨다. 1호기 매수경험이 없는 나로서는 하락장이 가져다 줄 혼란이 얼마나 큰 것인지 가늠하기 어렵다. 그 시가를 겪게 되었을 때 그것을 극복하기 위한, 내 선택이 틀리지 않았음을 증명하기 위한 시도가 이후에도 계속되어야 한다는 점을 계속해서 기억하고 있어야겠다.