열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 124조 선시]

비교평가 하기 전 시장의 판단

비교평가를 하기 전에 선행되어야 하는 시장의 판단에 대해서 알게 되었다.

어렴풋이 알고 있었지만 어떻게 시장을 판단하고, 시장에 따라 어떤 기준을 가져가야 하는지 확실하게 알 수 있었다.

절대적 저평가 시장 vs 상대적 저평가 시장

내가 어떤 시장에서 투자를 하는지 알아야 그 기준을 가지고 투자를 할 수 있다는 것!

2024년 3~4월에 1호기 투자를 위해 지방 중소도시 및 광역시에서 투자 물건을 찾고 있을 때  주변에서 항상 이런 말씀을 해주셨다.

‘지금 보고 있는 것보다 더 좋은 걸 찾아봐!' ‘지금 시장에선 더 좋은 걸 사야해요!'

그 때는 막연하게 ‘지방이 싸니까’ 라고만 생각을 했었는데…

2강을 듣고 나서 ‘절대적 저평가 시장'이기 때문에 ‘좋은 것’을 찾으라는 말이었구나! 라고 100% 이해가 되었다.

나의 투자 후보를 고를 때는 그 지역이 절대적 저평가 시장인지 상대적 저평가 시장인지 확실히 정의한 이후에 비교평가를 해야함을 알 수 있었다.

나는 어떤 시장에서 투자를 했는가?

상대적 저평가 시장, 절대적 저평가 시장에 대해서 배운 이후에 나의 0호기, 1호기는 어떤 시장에서 했을까? 돌이켜보는 시간을 가졌다.

2021년 5월에 계약한 0호기는 부동산의 ‘부’자도 모를 때 진행을 하게 되었다.

다만, 미친듯한 상승장에서도 그나마 덜 오른 지역의 덜 오른 아파트를 매수하였었다.

막연하게 여기는 아직 큰 상승의 흐름이 오지 않은 지역이니까 내가 감당할 수 있는 금액이구나. 라고 생각했다.

그 때는 상대적 저평가 시장에서 그나마 덜 오른 아파트를 매수했음을 뒤돌아볼 수 있었다.

2024년 4월에 계약한 1호기는 그래도 공부를 하고 비교평가를 통해 진행하였다.

큰 범위에서는 절대적 저평가라고 알고 있는 지역이었지만 구 단위, 단지 단위로 들어가면 가격의 흐름이 조금씩 다름을 확인할 수 있었다.

절대적 저평가 시장 속에서도 각 단지 별로 상승 흐름이 온 곳도 있었고, 오지 않은 곳도 있음을 확인할 수 있었다.

그래서 좋은 것부터 하나씩 체크를 해나가면서 그나마 덜 오른 것을 후보로 뽑았던 거 같다.

다만, 좋은 생활권의 덜 오른 것 vs 조금 떨어지는 생활권의 안 오른 것 사이에서 고민을 하다가 덜 오른 것을 선택을 했다.

절대적 저평가 시장이었으니 안 오른 것을 충분히 고를 수 있는 기회가 있었다고 생각이 든다.

투자자로 성장하기 위해서는?

올바른 투자자로 성장하기 위해서는 아는 지역과 아는 단지를 만들어야 한다는 것을 많은 예시를 통해서 볼 수 있었다. 그리고, 앞마당을 여러 개 만들기 위해서는 그에 맞는 시간과 노력이 필요하다는 것도 말이다!

아는 지역, 단지가 많아질수록 저평가된 물건을 찾을 수 있는 확률이 높아지고, 시야도 넓어지기 때문이다.

이번 강의에서 비교평가의 A 부터 Z 까지 모든 것을 알려주셨다고 생각한다.

매번 비교평가를 할 때마다 정량적으로 판단할 수 없는 부분이 있어서 판단하기가 쉽지 않았었는데, 이번 강의를 통해서 정량적으로 정리를 해서 판단할 수 있는 Tool이 생긴 거 같다.

아는 지역, 아는 단지 + 비교평가 Tool 이라면 시간을 들여서 연습을 하면 나도 식빵파파님처럼 비교평가를 자유자재로 할 수 있겠다는 자신감이 생겼다!

적용할 점

1. 각 지역 별로 상대적 혹은 절대적 저평가 시장인지 내가 판단해보기
2. 식빵파파님 비교평가 Tool 이용하여 비교평가 연습하기