아파트 매수 전에 모두가 알아야 할 것 (현실적으로 투자 물건 찾는 법)+양식 [보통아]



내가 가진 돈으로

어떤 걸 사야할까?

첫 내집마련이나 투자를

꿈꾸시는 분

실거주 갈아타기 계획이신분

지방 물건 매도 후 서울 투자를

고민하고 계시는 분

지금 당장 투자할 수 없지만

6개월, 1년 뒤 투자를

계획하시는 분

모두 상황은 다르지만

같은 고민을 하고 계실텐데요

어떤 꿈을 꾸고 계시든

매수에 앞서 동일하게

해야할 일이 있습니다

현재와 미래

가용자금 확인

각자하고 계신 계획을

현실로 만드는 방법을

구체적으로 설명드려보겠습니다

안녕하세요

보통아입니다

최근 서울수도권 가격이 많이 올라

'내가 가진 돈'으로 살 수 있는 아파트가

많이 사라진 상황입니다

아쉽지만 날라가버린 단지들을 보내주고

가진 돈으로 할 수 있는 지역을

조금 더 늘려가는 분도 계시지만

상황을 지켜보며 다시 가격범위에 들어오기를

관망하려는 분도 많은 것 같습니다.

이 경우 단순히 떨어지기를

기도만 하기보다 기다리는 기간을

6개월 또는 1년으로 정하고

그 동안 달라질 자신의 자산상황을

함께 고려해 지켜보셔야 합니다

1. 현재 자산 상황

1)투자금

주식, 금, 코인, 해지보험금 등

매수 결정 후

곧바로 현금화 할 수 있는 자산입니다

다만, 변동폭이 큰 자산인 경우

보수적 계산하시는 게 좋습니다

2)대출가능

대출한도를 확인하는 이유는

거주분리(매수 후 임대를 놓는)로

주택을 매수했는데

세입자를 구하지 못한다면

잔금을 치루지 못해

계약금을 날리는 경우가

발생할 수도 있기 때문입니다

강남3구와 용산을 제외하면

다주택자도 주택담보대출이 가능합니다

소득이 높은 경우

주담대 실행 후 DSR범위 내에서

신용대출이 추가로 나올 수도 있으며

DSR에 포함되지 않는

약관대출이나 회사, 가족론 등을

포함합니다

그리고 대출 실행 시

월 부담해야하는 원리금와

중도상황수수료가

생각보다 크기 때문에

전세가 안구해지면

가격을 얼마나 내릴 수 있을지?

내가 몇달정도 버틸 수 있을지?

가늠해보기 위해서라도

꼭 확인해보시기 바랍니다

특히나 최근 주택담보대출금리가

많이 올라 주기적으로

확인해볼 필요가 있습니다.

저는 "뱅크몰"이라는 어플을 통해

확인하고 있습니다.

2. 6개월 자산 예상

향후 n개월 달라질 자산을

예상해보시길 바랍니다

현재의 자산 상황 뿐만 아니라

지금 당장 투자를 못하거나

앞마당을 늘려가야 하는 분이시라면

더더욱 중요한 부분입니다.

늘려갈 앞마당도 함께 적어보세요!

3. 매도 시 자산 예상

기존 실거주 집이나

투자한 물건이 있는 분이라면

매도할 때 달라지는 투자금과 범위를

확인해보세요

1) 현재상황

매수와 매도는 항상 더

가치있는 자산으로 바꾸는 과정입니다

그렇기 때문에

매도를 위해 보유한 물건의

상황부터 확인해야 합니다.

역전세를 감당가능할 수 없지만

좋은 물건이라는 이유만으로 보유하거나

가격이 떨어져서 못나 보인다고

무턱대고 매도를 결정하기 보다

매수할 때와 같이 매도할 때도

기준을 가지고 결정해야합니다.

1. 수익이 났는가?

2. 가격이 싼가?

3. 보유리스크는 있나?

4. 감당가능한가?

5. 팔고 더 갈아탈 더 좋은

물건이 있는가?

특히 갈아탈 물건에 따라

손실보다 더 큰 편익이

있을 수 있기 때문에 결정에

매우 중요한 부분입니다.

2) 매도 시 발생 수익

현재 상황 정리해보셨다면

매도 후 갈아탈 때의 수익을

계산보셔야 하는데요

사실 매도 가격을

예측하기는 어렵습니다

n억일 때 판다고 생각하면 쉽지만

언제 n억이 될지는

아무도 알 수 없습니다

그럼에도 가격이 될 때 생각하느라

기회를 놓쳐 당황해 하지 마시고

미리 생각해서 남보다 빠르게

움직일 필요가 있습니다

그래서 저는 가장 중요한

현재 가격, 전고점

그리고 지역상황과 물건상황을 고려해

"n억에는 팔아야 현재 A아파트를 살 수있다"식으로

최소 매도가격을 임의로 정합니다

매도 후 발생하는 세금, 거래비용까지

모두 정리해보면 좋겠지만

가장 큰 양도세만 계산해보셔도

충분하다고 생각합니다.

저는 "양도세계산기"이라는 어플을 통해

확인하고 있습니다.

양도세 계산기

https://부동산계산기.com/양도세

3. 상황별 투자후보 선정

22년 가격이 하락하면서

매매 전세가 뒤섞이는 시장이다보니

많은 분들이 투자금별 1등 뽑기를

하고 계십니다.

투자금별로 1등을 뽑기는 이유는

달라지는 시장과 자산 상황에 따라

언제든 투자를 하기 위해서입니다

종잣돈을 저축하고

뜻밖의 성과급이나 전세상승분

그리고 매도를 통해

'내가 가진 돈'이 달라졌을 때

곧바로 투자할 수 있는

실력을 갖추기 위해서

기계적으로 투자금액대별로

구분하기 보다는

내 상황에 맞는 투자금액을

설정해보시길 바랍니다.

"1등 뽑기를 하지 말고

투자할 단지를 찾으세요"

한가해보이 멘토님

언제나 우리의 목적은

1등 뽑기가 아니라

언제든 투자할 수 있는 단지를

알고 있다는 데 있습니다

단순히 예상이 아닌 현실적인 투자로

이어질 수 있도록 적극적으로

투자후보를 찾아보시길 바라겠습니다.

+

지금까지 매수, 갈아타기 하기 전

자산 가용범위 확인하고

현실적인 투자로 이어가는 방법을

말씀드려봤는데요

이후 해야할 매도와 매수에 직접적인 이야기는

얼마 전 꽃을든둘리님께서

자세히 설명해 주셨더라고요

https://cafe.naver.com/wecando7/11152172

꼭 이어서 확인하시고

결과를 얻는데 도움 되시길 바라겠습니다.