이 책은 4년 전 엄마에게 생일 선물로 받은 책이다. 나는 당시 막 결혼을 앞두고 부동산에 관심을 갖기 시작한 때였다. 평범한 대한민국 사람들이 그렇듯 결혼 전 부동산은 머나먼 얘기 같았고 회사에서 과장님, 차장님들이 부동산 이야기를 해도 '어차피 나는 돈도 없는데 뭐,'라는 생각으로 일관하였다. 그러나 결혼을 하면 돈이 없어도 집이 필요해진다. 그래서 그 때, 부동산에 대해서 아무것도 모르는 내게 부동산 투자 입문서와 같은 느낌으로 엄마가 사준 책 중 한권이 바로 월부은 이었다.
책 표지가 다이아몬드여서인지, 월급쟁이 부자로 은퇴하라는 책 제목이 끌려서인지는 모르겠지만 그 책들 중 가장 먼저 읽었고 단숨에 읽었다. 인플레이션, 자본주의 등 필수적으로 이해해야 하는 경제관념부터 실제 부동산 투자 사례까지 정말 아무것도 모르는 사람도 다 이해할 수 있도록 친절히 쓰여진 책이었다. 그렇게 친절하게 다 알려주는 책이었는데 읽은 후 부동산 투자를 적극적으로 바로 실행해보지 못한 것이 참으로 안타깝다.
그래도 지금이라도 이렇게 나와 내 가족의 미래를 그리면서 월부에 입성하여 투자 공부를 하고 다시금 이 책을 재독하게 된 것을 정말 다행이라고 생각한다. 그 때의 내가 무심코 흘렸던 주옥같은 문장들이 정말 많다. 어느 책이 다 그렇듯 이 책 또한 처음 읽었을 때와 지금 읽을 때 밑줄 긋는 부분이 꽤 달라졌다.
STEP1. 책의개요
- 책제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
- 저자 및 출판사 : 너나위 / 알에이치코리아
- 읽은 날짜 : 8.20-8.21
- 총점(10점 만점) : 9점 / 10점
STEP2&3 책에서 본 것 및 깨달은 것
[회사는 당신을 책임지지 않는다]
‘당신의 고정관념을 어느 정도 털어냈다면, 이젠 차분하게 생각해 보라. 당신은 현재 당신과 당신 가족들의 미래를 계획해 두었는가? ’
>내가 월부 생활을 시작한 이유. 나는 부자가 되고 싶어서가 아니라 나와 내 가족의 미래를 위해, 은퇴 후에도 지금 수준의 삶을 유지하기 위해서다. 내가 꿈꾸는 미래를 이루기 위해 오늘 조금 더 노력하자
[다른 어떤 세대보다 더 많이, 더 오래]
‘당신은 어떤가? 지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속해서 유지할 수 있는가? ‘
‘당신이 지금 대한민국에서 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다. 당신 외에 이를 고민하고 해결해 줄 사람이 없다는 걸 인정하라. 마음이 불편하더라도 외면하지 말고 직시하길 바란다. ‘
>나의 노후를 막연히 국민 연금 받으면서 생활하면 되겠지~ 혹은 지금 조금씩 모아둔 돈으로 살 수 있지 않을까?가 통하는 수준이 아니라는 것을 다시금 깨닫는다. 비전보드를 작성하면서 깨달았듯 내가 나의 노동력을 갈아 넣어서 만들어낼 수 있는 근로소득은 기껏해봤자 15년 이내일테고 내가 살아갈 날들을 훨씬 길다. 그리고 15년간 내가 지금과 같은 수준으로 연봉을 유지할 수 있을 거라는 보장은 어디에도 없다. 아이가 커감에 따라 지출을 필연적으로 늘 수밖에 없다. 내가 아프면 끝이다. 그래서 근로소득이 아닌 투자가 필요한 것이다.
'투자는 당신과 당신 가족의 경제적 안정을 위해 반드시 해야만 하는 것이다.' 내가 사업을 할 것이 아니라면 투자는 선택이 아닌 필수라는 것
[직장인의 투자 전략]
‘돈을 버는 두 가지 서로 다른 방식에 대한 사례에서, 이 둘의 차이는 명확하다. A는 시간이 곧 돈이기에 직접 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’이며, B는 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’이다. ‘
>에어비앤비 부업을 하면서 느낀 것은, 물론 들어오는 수입 대비 내가 들이는 시간이 절대적으로 줄어든 것은 맞지만 '공간'을 필요로 한다는 첫번째 한계와, '내가 청소를 해야한다'는 두번째 한계로 인해 무한정 1호기, 2호기, 3호기를 늘릴 수 없다는 점이었다. 사업이 제대로 확장하기 위해서는 시공간과 무관해야만 한다. 체크인 시간은 3시로 정해져 있는데 내가 동시에 1,2,3호기에서 청소를 하고 있지 못하기 때문이다. 직장을 다닐 때처럼 9to6로 풀근무를 해야하는 것은 아니지만 여전히 나의 '노동력'을 투입해야하며 '공간'의 한계 때문에 하나의 공간에서 소득을 올리는 데 어려움이 있었다. 그러한 의미에서 투자는 내가 들이는 시간과 무관하게 돈을 벌어오므로 궁극적으로 투자로 가야만 한다.
[예적금과 보험]
‘투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다’
>원금이 보전되다는 말에 혹해서 사회초년생 때 장기보험을 2개나 들었던 나 자신. 왜 진작 인플레이션을 깨닫지 못했을까. 15년 뒤면 내가 넣은 원금보다 훨씬 아주 훠얼씬 화폐 가치가 하락해있을텐데 말이다. 명심하자. 내가 넣은 돈으로 얻을 수 있는 수익이 매년 인플레이션으로 떨어지는 화폐 가치를 상쇄할 수 있는 수준인지 꼭 확인 하자.
[평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]
‘내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이다. 이것이 ‘잃지 않는 투자’의 선결 조건이다. 해당 부동산의 가치가 가격에 충분히 반영되지 않은 상황이라는 판단이 서면, 그것만으로 투자 결정 신호등이 빨간색에서 주황색 그리고 녹색으로 바뀐다.’
>저평가를 제대로 하려면 '가치 판단'이 선제 조건으로 수행되어야 한다. 그 아파트의 가치를 제대로 알기 위해서는 임장을 계속 다니고 임장 보고서를 쓰면서 직접 익힐 수밖에 없다는 것. 기본을 잃지 말자
[저평가 부동산을 보는 안목]
‘비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한 군데 갈 때보다는 두 군데, 두 군데보다는 세 군데, 네 군데 갈 때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다.’
>가치판단에 확신이 서지 않는다면 비교대상을 더 넓혀보자. 같은 급지를 최소 4~5개만들고 위 아래 상하급지도 2~3개 정도 만들어 수직,수평적 비교평가를 해보자. 잘 보이지 않는다고 조급해하지 말 것!
[투자 이유]
‘입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. ‘
>보통 입주 물량 리스크가 있다면 다른 조건이 좋아도 투자대상에서 제외시켰었다. 그 리스크가 얼마만큼일지 내가 감당 가능한지에 대한 감이 없었기때문이다. 그러나 이제는 이전 인근 입주장에서는 얼마만큼의 영향이 있었고, 역전세가 어느 정도 날지 예상 후 내가 방어할 수 있는 수준이라면 저평가 물건은 투자대상으로 고려해보고자 한다.
[자본 재배치]
‘자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.’
>자본재배치를 고민하고 있는 나는 과연 투자를 할 수 있는 실력을 갖추었는가?
내 가족의 희생을 필연적으로 수반할 수밖에 없는 월세살이를 하며 그만큼 가치있는 자산을 찾아내고 지켜나갈 자신이 있는지 다시 한 번 스스로에게 반문하게 된다. 최소한 앞마당 10개 이상 만들기 전까지는 참자. 비교평가를 하면서 어? 여기 이 가격이면 싼데? 라는 감을 갖기 전까진 자산재배치를 조금만 더 미뤄두자
[저평가]
‘따라서 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.’
>사는 순간 버는 것은 내가 그만큼 싸게 샀다는 확신이 있어야 한다. 가치 대비 저평가를 알아야하고 가치가 얼마인지를 알아야 이물건이 제 가치를 찾아갈때까지 팔지 않고 지킬 수 있다. 더욱더 가치평가에 몰두해서 실력을 쌓자
STEP4. 책을 읽고 적용할 점
- 투자란, 꿈에 젖은 거대한 일이 아니라 어쩌면 ‘기계적’으로 원칙을 지켜서 해나가는 일임을 매일 상기할 것
- 저환수원리 뼈에 새기자!!!
- 공급 RISK로 뒤에 미뤄두었던 앞마당 생활권 다시 살펴보기
- 급지별 앞마당 만들기 계획 세우기
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