열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 77조 차차]

PART1 2024년 하반기 현재 전세시장 상황
# 배운점 : 
4,5급지 전세가율 60% 이상 vs 상급지 전세가율은 낮음(왜? 재건축 기대심리로 인한 매매가 고고행진)
중랑구(64%)는 여전히 전세가율Top. '신축' 및 '역세권 구축'들의 전세가율이 높다. 
 

#깨달은점 :
전용 59뿐 아니라 전용 84도 함께 시세모니터링, 비교평가 필요하다. 왜? 59와 84 가격 차이가 크게 안나는 경우 종종 있기 때문!!!
 

#적용할점 :
이전 광진구 볼 때 전용59만 봤는데, 아쉽다. 다음 앞마당 부터는 전용84까지 꼭 봐야지.

PART2 전세 셋팅을 위하여 알아야 할 필수사항
2-1 전세 셋팅 유형과 프로세스
#배운점 :
전 셋팅 시 전세금/전세날짜 중요. 매매잔금일=전세잔금일이 BEST지만, 현실은 쉽지 않아. 매매잔금일<전세잔금일 or 전세를 못맞춘 경우는 어쩔래?

#깨달은점:
최상의 시나리오만 그리며 투자할 순 없다. 원하는 시점에 전세금을 레버리지하여 투자할 수 있는 지는 반드시 살펴보아야 한다.
나의 경우는, 전세입자가 나가는 날짜에 맞추어, 보증금을 돌려주어야 했고, new 세입자를 받지 않으면 대출을 받아야 하는 상황이었다.(2억 5천만원을...)
매물을 보러오는 사람들은 많았으나, 대부분 둘러보고 끝. 이유는 못들음. 새 세입자를 들이는게 쉽지 않았고 시간이 지체되자 불안해진 나는
전세가격을 천만원 낮추고, 샷시포함 올수리조건으로 새 세입자를 맞이할 수 있었다.

#적용할 점:
반성할 점은, 이 시기에 대출에 따른 기회비용 등을 따져보지 않고, 다소 (일단 대출이자는 안내고 싶다는 마음으로...) 일단 전세를 빨리 맞추는 것에 초점을 두고 행동한 것.
다음 전세맞출 때는, 대출에 따른 이자비용, 중도상환수수료 등을 충분히 따져보고 의사결정 해야겠다는 반성을 했다.

2-2 계약단계부터 챙겨야할 전세셋팅
#배운점 :
- 등기부등본에서는 아래를 살피자
 1. 소유자와 계약자가 동일한지?
 2. 가압류/가처분/가등기 등 권리침해가 있는지?
 3. 근저당권(집담보로 돈을 빌렸는지?)
 4. 열람일시
 5. 페이지(문서의 완전성까지)

#깨달은 점 : 등기부등본... 이런 항목을 봐야 했던 거구나...

#적용할 점 : 
임대계약서 쓸 때, 아래 문구 추가해야한다는 것을 꼭꼭 인지하고 있을 것!!
- 만기 도래하여 이사 의사 있을 시 4개월 이전 통보
- 계약만기시 임차인은 새로운 계약이 진행될 수 있도록 적극 협조!

PART3 내물건 1등 만들어 전세 빨리 뺴는법
# 배운점 : 
- 전세가격 설정 시, 단/생/공을 보자! - 단지/생활권/공급!
- 임대기간, 당연 2년이라 생각하지 말라! 다 협상하기 나름. 제시하기 나름. 계약서에 적기 나름!!

# 깨달은점 : 
- 나는 전세가 부를 때, 마음의 가격 내놓았던 듯..... 생활권 구분도 안해논 상태였고, 공급도 고려 안했다....
- 임대기간, 당연 2년인줄 알았는데, 조율이 가능했다는 점!이 신선했다 >> 공/수/포를 볼 것

# 적용할 점 :

앞으로는 전세가격 설정 시, 심리에 의존하지 말고,, 근거를 가지고 설정하자. 그래야 버틴다. 그래야 오래가고 흔들리지 않고, 막연한 불안감에 사로잡히지 않는다.