관련 강의
지방투자 기초반 - 5000만원을 1억으로 만드는 투자법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
안녕하세요 :)
투자를 통해 도토리에서 경제적 자유라는 참나무로 성장하고 있는
"망원도토리"입니다.
지방투자 기초반 3주차 강의는 식빵파파님의 C지역에 대한 설명, 투자기준과 함께
투자와 비교평가가 한번에 되는 시세트레킹 방법에대한 강의였습니다!
"1강 2024년 C지역을 반드시 알아야 하는 이유 & 생활권별 특징 살펴보기"
[깨달은 점]
- 전라도, 경상도로 가는 중간지점에 있기 때문에 위치가 좋아서 대기업 공장, 중소기업 공장 등이 들어온다.
그렇기 때문에 거주수요가 계속 증가 중인 도시 - 양질의 일자리로 유의미한 인구유입이 미약하지만 증가되고 있는 추세인 젊은 수요가 넘치는 도시.
지방의 다른 도시들은 인구 감소추세
[적용할 점]
- 투자를 하기 위해서는 “저평가” + “투자금”+ “리스크” 3박자가 맞아야 투자 결정 가능.
앞으로 투자시 3박자 갖춘 상태인지 확인 - 주변 인근 도시들과 공급의 영향을 주고 받는지 확인
- 인구는 구별 인구수로 어디에 사람들이 많이 사는지, 연령별 인구수로 어떤 가족 유형이 많이 사는지 정도 파악
"2강 지방투자시 반드시 봐야 하는 C지역 입지요소 별 핵심 데이터"
[깨달은 점]
- 일자리 분석에서 끝나는 것이 아니라 그 일자리 사람들이 어디에 사는지까지 파악해야 함.
- 중소도시에서는 미래 학군까지 파악해야 한다. (미래 수요를 예측)
- 초등학교 학생수의 데이터는 가격에 영향을 주는 의미있는 학군 데이터이다.
- 지역 사람들이 도로교통으로 소요시간을 어디까지 받아들이는지 확인!(지역사회조사보고서)
[적용할 점]
- 줌아웃(전국, 지방끼리) & 줌인(해당 지역 디테일하게) 해서 입지요소 파악하기
- 일자리 분석에서 끝나는 것이 아니라 그 일자리 사람들이 어디에 사는지까지 파악
- 인구는 구별 인구수로 어디에 사람들이 많이 사는지, 연령별 인구수로 어떤 가족 유형이 많이 사는지 정도 파악
- 중소도시에선 미래 학군지가 될 지역이 어디인지 파악하고 투자 우선순위 정하기
"3강 공급 자세하게 확인하는 법 & 입지분석을 통한 C지역 가치 총정리"
[깨달은 점]
- 환경은 줌아웃 줌인 할 필요없이 해당 지역 디테일하게 보면 된다
- 중소도시나 땅의 가치가 낮은 지방은 환경이 변별력 있는 요소이다.
- 공급이 있을 때 과거에 어떤 반응을 보이는지 먼저 봐야함! 대표단지 가져오고 공급연도와 비교해보기.
- 공급의 위치도 매우 중요하다.
[적용할 점]
- 환경은 편의시설 개수로 보는게 맞으나 그걸로 변별력 없으면 + 거주환경 + 상권으로 보기
- 편의시설, 거주환경, 상권 다 갖춘 환경이 중소도시에선 택지 그 자체. 중소도시 택지 잘 파악하기
- 임장보고서 쓸 때 지도위에 공급 올려보기!
- 전세 만기시점과 공급 시기 디테일하게 계산하기. 공급 몰리는 시기에 전세만기 된다면 공급이 어디에 있는지 확인.
- 입지분석할 때 구마다 입지 등급도 매기기
"4강 단지 비교평가를 통한 C지역 투자 기회 잡기"
[깨달은 점]
- 현재 다른 지방은 다 가격이 내려갔는데 B지역과와 C지역은 상승 중
- C지역은 현재 비싼 것과 싼 것이 함께 존재하기 때문에 그 안에서 가치 판단을 통해 싼 것을 골라야 한다.
- 단지 가격이 싼지 비싼지 애매하면 10만 이상 도시의 분양가 보기.
[적용할 점]
- 가치 순서대로 단지를 가져오고 가격을 올려서 가치판단.
- 하나의 약점이 우리에게 기회를 주는 것. (신축 20평, 낀평형, 나홀로, 준신축 등 골고루 투자 검토)
- 가격 확인 후 전수조사해서 싸다고 생각되는 단지, 생활권 전수조사
"5강 투자 우선순위 고민을 한 번에 해결해주는 C지역 투자 전략"
[깨달은 점]
- 비슷한 가격대, 비슷한 투자금일 때 어떤 것을 우선순위로 두고 투자해야하는지 헷갈린다면
입지 분석 5가지로 가치평가! - 중소도시에선 나홀로, 입지 아쉽더라도 상품성만으로 검토 가능! 신축이 매우 중요한 우선순위
- 지방에서 투자로 검토하는 59는 초신축, 생활권 내 선호 단지일 때! 실제로 매물임장 해보면 초신축 59도
매우 괜찮음. - 지방 구축의 매매 가격은 전세가 밀어 올려야 올라간다. 투자 신중
[적용할 점]
- 84, 59 가리지말고 매물임장, 단지 임장 통해 선호도 파악
- 지방 구축 투자하려면 구축을 이기는 압도적인 선호요소 파악
- 지방 구축 투자는 정~~~말 신중히, 면밀히 검토
"6강 작성하는 동시에 비교평가까지 가능한 투자와 연결되는 시세트레킹"
[깨달은 점]
- 가치는 잘 변하지 않으나 가격은 분위기나 상황에 따라 변함(정책, 매도자 조건 등) 그렇기 때문에
투자할 때 가격은 계속 관리해줘야 함. - 계속 변화하는 가격. 투자와 연결되기 위해서는 가격을 제대로 확인
[적용할 점]
- 투자와 연결되는 시세트레킹 5단계 정기적으로 실시! ★★★★★
식빵파파님의 응원
남들의 기준이 아니라, 지금 내 상황에 할 수 있는 것을 해나가시면 됩니다.
과거의 고통은 현재 우리가 누리는 좋은 것들을 낳은 토대이며,
현재의 고통은 미래에 누릴 것들을 위한 미래의 씨앗이다.
from 불변의 법칙
댓글
