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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
- 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
- 저자 및 출판사: 너나위 / 알에이치코리아
- 읽은 날짜: 2024.08.24
총점 (10점 만점): 9점/ 10점
STEP2. 책에서 본 것
[Chapter1. 1장. 왜 투자를 해야 하는가]
#자본주의에서 인플레이션은 당연한 것이다 #월급은 절대 오르지 않는다 #노후 준비는 정부가 책임져 주지 않는다 #부자가 되기 위해 투자하는 게 아니라 경제적 위협이 닥치지 않도록 반드시 투자해야 한다.
당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도가 점점 느려진다.
갈수록 소득분배의 불평등이 심화하고, 그만큼 기업과 정부가 더 가져간다. 노동가치는 갈수록 떨어진다.
회사밖으로 눈을 돌려보니 두 가지 방법이 있었다. 사업과 투자. 그중 사업은 작게나마 성공하려면 죽기 살기로 해야 하지만 그럼에도 실패를 하는 사람들이 부지기수다. 남은 건 투자다.
[Chapter1. 2장. 당신과 돈이 가야 할 방향]
#시간과 무관하게 돈을 버는 위치로 이동해야 한다 #미래에 가치와 가격이 상승하는 생산자산을 사야 한다 #’전세제도’를 활용하여 레버리지를 극대화한다. 이자 비용도 발생하지 않는다.
시간과 무관하게 돈을 버는 사람은 오히려 노동자보다 돈은 더 많이 벌면서 시간은 더 많다. 남는 시간을 더욱 생산적인 일에 쓸 수 있고 더욱 부자가 된다.
부동산은 ‘정보 대칭’과 ‘레버리지’를 이용할 수 있다. 단점은 비교적 투자금이 많이 들고 환금성이 떨어진다는 것인데 직장인이라면 현금흐름이 같이 있어 단점이 커버된다.
또한 전세라는 특이한 제도를 활용하여 투자하면 레버리지가 극대화된다. 이는 이자 비용도 발생하지 않는 장점이 있다.
[Chapter1. 3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]
#호재보다는 저평가 #부동산 투자 성공은 발품에 달렸다 #저평가, 적은 투자금, 자금동원력 #경험이 제일 중요하다
01 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트
- 투자 교훈
- 레버리지는 리스크를 감수해야 하는 투자 수단이지만, 잘만 활용하면 수익률을 극대화할 수 있다.
- 부동산 투자에 있어 주택이 신축이냐 구축이냐보다 중요한 것은 입지다.
- 부동산 거래가 내 생각대로 늘 순조롭게 진행되는 건 아니다. 따라서 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다.
- 부동산 거래는 나와 매도자 둘 사이의 거래일 뿐 아니라, 기존 인맥과 중개인, 임차인 등 많은 사람이 함께 인연을 맺는 일이다. 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다는 걸 잊지 말아야 한다.
- 호재보다 저평가 여부가 잃지 않는 투자를 위해선 더 중요하다. 호재의 불확실성을 염두에 두라.
02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원 : 분당 21평 아파트
너무 덥거나 추운 날씨에는 손님이 뜸해지고 이 때에 좋은 매물들이 남아있을 확률이 높다.
부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다.
- 투자 교훈
- 해당 부동산이 가진 입지 가치에 비해 가격이 저렴한 것을 찾아 투자하는 것이 중요하다.
- 실전 투자자로서 중요한 것은 다양한 경험을 쌓는 것이다.
- 전장에 나가는 군인이 자신이 가진 총알 개수를 알아야 하듯, 투자자는 대출 가능액 등을 점검하여 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 확인해 둬야 한다.
- 초보 투자자라면 보다 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다.
호재는 사람의 심리를 자극해 매매가에 선반영되는데, 전세가는 실사용 가치를 의미하기에 선반영되지 않는다.
03 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트
- 투자 교훈
- 단순히 공급 물량만으로 투자 여부를 결정하지 말고, 가격이 가치 대비 저렴한지 먼저 고려해야 한다.
- 부동산 투자의 기준 세 가지. 저평가, 적은 투자금, 자금 동원력
- 아는 지역을 늘린다는 것은 투자 후보군을 늘려가는 동시에 협상에서도 유용하게 활용할 수 있는 무기를 갖추는 일이다.
- 때로는 매매 계약 후 새로 임차인을 구하지 않아도 되는 물건에 투자하는 것도 좋다.
04 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트
- 투자 교훈
- 괜찮은 입지임에도 부동산 상승장이 진행되는 동안 다른 지역에 비해 상승세가 주춤한다면, 예의주시해야 한다.
- 매도자의 매도 사유를 대화와 협상 과정에서 파악해야 한다. 등기부등본 열람은 필수다.
- 경험이 쌓여 투자 가능한 곳이 여러 군데로 늘어날 경우 입지와 위상을 고려하라.
[Chapter1. 4장. 성공 투자를 위한 필수 지식]
#종잣돈을 만들자 #잃지 않는 투자 #장기보유의 중요성 #시스템투자 #리스크관리
워런 버핏의 투자 원칙
- 잃지 않는다.
- 첫 번째 원칙을 지킨다.
- 용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정
- 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.
- 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.
- 보유 자산의 크기를 키워나간다.
- 매입한 부동산을 장기 보유한다.
- 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화 하거나 매도해 시세차익을 얻는다.
‘장기보유’가 핵심인데, 그 이유는 첫째로 수익을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것, 둘째로 수익의 크기는 자산의 크기에 비례한다는 것, 셋째로 거래 횟수가 줄어 들어 그에 따른 각종 비용을 아낄 수 있다는 것이다. 그리고 부동산의 경우 짧은 미래를 알기보다 먼 미래를 알기 쉽기 때문이다. (물가가 오르듯 부동산의 가격이 오른다는 것)
기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것이다.
조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.
- 시스템 구축 계획
1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.
2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.
3단계 : 채당 목표 수익을 1억 원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다.
4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다.
‘시스템 투자법’의 리스크를 생각하고 대응할 수 있는 방법을 마련하라.
- 역전세를 대비하여 전세가 하락분만큼의 현금이 없다면?
- 돈이 모자라 매도해야 하는 상황인데, 입지가 좋지 않고 시장 상황도 안좋아 매도하기조차 쉽지 않다면?
- 설상가상 그런 주택이 여러채라면?
- 절대로 무너지지 않을 리스크 관리법
- 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 수도권의 경우 입지가 좋은 직장 수요나 교통편이 우수한 물건에 투자하라.
- 신규 공급물량이 예정된 곳인지 확인한다. 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다.
- 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 정부 규제에 따라 대출 한도도 달라지니, 동원 가능한 현금을 수시로 파악하고, 투자나 일시적 역전세 상황에 대비하라. 풀 대출을 받았을 때의 이자가 내 급여 수준으로 감당 가능한지 파악해 보라.
- 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다.
[Chapter1. 5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]
#확실한 투자기준 #저평가 #아파트 시장의 흐름 #현장의 중요성
투자기준이 없으면 조급한 마음이 들어 흔들리기 쉽다.
- 기준을 세우기 위한 네 가지 질문
- 1단계 : 투자의 기준 다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?
- 2단계 : 부동산 투자의 기준 부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?
- 3단계 : 아파트 투자의 기준 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?
- 4단계 : 더 좋은 아파트 투자의 기준 앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?
- 아파트 투자의 기준
- 저평가된 상태인가?
- 투자금이 적게 드는가?
- 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
투자 가능 지역 선정의 기준과 순서
- 전세가율과 가격 당장 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고 가격 자체가 저렴하다면 우선조건에 들어갈 수 있다. ’부동산지인’ 사이트에서 전국 시구 단위의 아파트 매매가와 전세가를 확인하여 아래의 표 처럼 정리한다.
- 임대를 결정짓는 네 가지 요인
- 가격
- 집의 상태
- 입주 가능 시기
- 사람 (중개인)
[Chapter1. 6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]
#독서 #최고와 함께하는 법 - 내가 먼저 나누는 사람되기 #우선순위를 정하라 #무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있다.
아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.
한두 번의 투자가 아닌 ‘인생을 바꾸는 투자’를 할 것.
- 투자 공부의 순서
- 경제와 투자 관련 서적 읽기
- 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기
- 실제로 투자 실행하기
- 1~3번까지를 반복하기
오랜 기간 성공적인 투자를 이어가는 것은, ’성공’이라기 보단 ‘생존’이다. 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다. 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고 그렇다면 그것이 성공이다.
최고와 함께 할 수 있는 방법은 하나 뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것이다. 여기서의 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.
부동산 거래나 임장할 때 겪게 되는 어려움은 생각보다 금방 익숙해진다. 그러나 가족이나 친구, 회사와의 갈등이 몇 배로 힘들었다. 갈등의 근본 원인은 ‘시간’ 이었다.
우선순위를 아래와 같이 정했다.
1순위 : 가정과 투자
2순위 : 회사
3순위 : 기타(친구, 지인 등)
무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있다.
[Chapter1. 에필로그. 한 번 뿐인 인생을 주도적으로 이끌고 싶다면]
#주도적인 삶
결국 시간이 지날 수록 직장인의 삶은 초조해진다. 회사와 조직에서의 삶은 내가 주도하는 삶이 되기엔 어려운 구조이기 때문이다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
- 월부에서 공부를 시작하며 이 책을 가볍게 읽은 적이 있었는데, 당시에는 이해를 많이 못했었던 것 같다. 월부에서 공부한 지 6개월 정도가 지나가는데 이 책을 다시 읽으니 이런 내용이 있었나? 싶었고 월부 강의 내용을 크게 한 회차 돈 것 같은 느낌을 받았다. 앞으로 두고두고 읽어야 할 책이라는 생각이 들었다. 5장은 특히나 한 장 한 장 넘기기가 너무 어려웠다. 머리에서 이해를 하고 넘기려고 노력을 많이 했는데, 강의에서 들었던 내용인 것 같은데 술술 읽히지 않는 것을 보면 아직 제대로 내 것이 아닌 것 같다는 생각을 했다. 좀 더 공부하고 내년쯤 다시 읽으면 그때는 5장이 술술 읽힐까 궁금하다.
- 아직 이 책이 쉽게만 느껴지지는 않지만 그럼에도 이 책을 처음 읽었을 때보다는 많이 이해한 것 같아서 내가 조금씩 성장을 해나가고 있다는 생각이 들었다. 종잣돈도 모으기 힘들고 투자 경험도 없지만, 회사를 다니며 이만큼 공부하고 시간을 투자하고 있다는 게, 그리고 그걸 포기하지 않고 6개월간 지속하고 있다는 게 잘하고 있는 것 같아 뿌듯했다.
- 부족한 점은 여전히 ‘실천’ 같다. 조모임이 없이 여전히 나 혼자 임장을 다녀본 적이 아직 없다. 그만큼 내 의지가 너무나 약하다는 것을 느끼고 있다. 절약을 하고자 하는 의지도, 시간을 많이 쏟아붓자는 의지도 처음보다는 조금 약해졌다.
- 수학에 너무 약해서 전세가율 구하거나 전고점 대비 하락률을 구하고 수익률을 구하는 등 이런 숫자를 보면 어질어질하다. 그래도 계속 계속 보며 좀 더 익숙해지게끔 하고 싶다.
‘지속’, ‘가족’, ‘경험’, ‘관계’ 이런 단어들이 계속해서 나오는데 투자를 하면서도 중요한 것들은 놓치지 않아야 한다는 생각이 많이 들었다. 그리고 좋은 동료, 최고의 동료들을 옆에 두기 위해 내가 먼저 좋은 사람이 되어야 하는 것도. 이런 부분은 다른 책들과 결국 같은 이야기를 하는 것이라는 생각이 들었다. 다른 표현으로 설명하지만 결국 중요한 부분은 모두 같다.
STEP4. 책에서 적용할 점
- 아직은 종잣돈과 현금흐름을 위해 내가 다니는 회사가 꼭 필요하다. 근무 시간에는 업무에 집중하자.
- 그냥 소비를 할 때에도 그냥 소모품인지 가치가 오를 수 있는 물건인지 생각해보고 소비하자. (주얼리나 가방 등)
- 최고와 함께 하기 위해 내가 먼저 좋은 사람이 되자. 내가 가진 재능과 경험을 나누자. 내가 나눌 수 있는 것이 무엇인지 생각해 보자.
가족과 친구, 회사 동료들에게 잘하자. 나누자. 시간을 같이 많이는 못 보내더라도 관심을 많이 주고 사랑해주자.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
(P. 88)
당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다. - 워런 버핏
(P. 325)
인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다.
(p. 405)
돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.
(p. 456)
오랜 기간 성공적인 투자를 이어가는 것은, ’성공’이라기 보단 ‘생존’이다. 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다. 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고 그렇다면 그것이 성공이다.
(p. 486)
결국 시간이 지날 수록 직장인의 삶은 초조해진다. 회사와 조직에서의 삶은 내가 주도하는 삶이 되기엔 어려운 구조이기 때문이다.
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