지방투자 기초반 3주차 강의후기-[지기21기 으2그~2제왔어?등기치러왔조 297]



안녕하세요 이구역에 등기칠 297 입니다.

이번 3주차 강의는 너무나도 반가운 식빵파파 님이 해주셨습니다.

지난달 제가 운이 좋게도 강사와의 만남에 가게 되었을때 만나뵈었는데

우문현답이라고하죠. 

수강생들의 질문에 진심어린 양질의 응답을 해주신

‘식빵파파’님이셔서 무척 기대가 되었습니다.

그때 저의 닉네임과 닉네임의미를 들으시고

오 절대 잊지 못하겠다고 하셨는데…

보고계씨나요..

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                                      튜터님, ,  　                          ╱
-　  -     제 말이 들리시나요,  ,   -　-

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식빵파파님 저에요.. 혹시 절 잊으셨나요/…?

ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

아무튼,이렇게 저혼자만의 내적친밀감을 가지고 기대를 안고 강의 수강하기 시작했습니다.

투자자라면 남들이 보지않는 지역일수록 기회를 찾아야한다.

사실 지금 수도권이 가격이 다시 오르고있다, 어떤 어떤지역이 지금 핫하다더라

 라는 말이 너무 많은데, 

초보인 저는 그런 말들에 현혹되어 갈팡질팡할 수 밖에 없었습니다.

하지만 식빵파파님은 오히려 남들이 보지 않는 지역이 가치가 없는게 아니니, 

등한시 하지 말라는 조언을 해주셨어요.

그리고 C지역을 예시로 상세히 설명해주셨습니다.

비록. C도시를 예시로 들며 설명해주셨지만,

 결국 다른 지방과 같이 보는 것이기 때문에 저의 현재 임장지에도 적용할 수 있었습니다.

특히, 지방투자에선 공급이 정말 중요하며 공급이 중요한 지방에서 투자기회를 잡는법도 알려주었는데,

사실 앞마당4개중 3개가 수도권이고,

 나머지1개는 이제 지방 겨우겨우 하나 만들고 있는 저로써는.. 

공급을 어떻게 해야할지 몰랐어요

앞서 만든3개의 수도권같은 경우는 다른 입지요소에비해 

공급파트를 비교적 자세히 파진 않았거든요

그런데 지방같은 경우는 공급의 영향이 수도권에비해 많이 받으며 중요하단 얘기는 익히 들었는데, 

임장보고서쓸때 대체 어떻게 공급파트를 분석해야할지 감이 잡히질 않았습니다.

그런데. 두둥. 과거의 식빵파파님이 공급에 집착을 해주신 덕분에(?) 

그에 대한 답답함이 해소가 될 기회가 생겼습니다!! 

야호!!!

먼저, 지리적특성도 줌아웃→줌인 해서 보는 것도 너무 인상 깊었습니다.

지리적 특성 위성지도(줌아웃)어떤 도시와의 영향을 주고 받는가->(줌인)빈 땅은 많은가?

이렇게보니 더욱더 입체적으로 기억할 수 있겠더라구요.

지방에서 초등학교 학급당 학생수(전교생 학생수) 의미가 있다고하셨습니다.

중소도시는 학군에 정통성이 잘 없다.

 (땅의가치가 떨어지기때문)그래서 미래학군(초등학교20명이상, 1000명이상)이 우선순위.

학업성취도 2016년 마지막 실시함. (학업성취도만 보지말고 초등학교 학급수도 봐야함!)

중소도시 학군의 특징

현재학군지도 중요하지만, 미래학군지가 될 지역(초등학교 학생수,새아파트)가 더 우선순위이다!!

입지분석하는 이유 : 투자에 써먹기위해 하는 것을 잊지말자

입지분석후 투자에 연결시키는 것이 중요하다고 하셨습니다.

힘들게 입장보고서쓰고 입지분석을 다해놓고, 투자에 연결시키지못하고

단순히 과제로만 하면 의미가없다고 하셨어요.

지하철이 중요하지 않는 지역에서는

교통수단 <사회조사보고서> 에서 확인하며

C도시:승용차이용비율이 높음->그럼 도로교통이 중요하겠네?라고 생각해야한다고 보여주셨습니다.

도로교통에서 알아야 하는 것. 

(C지역사람이 도로교통에서 걸리는 시간이 얼마나 허용되는지가 중요함)

그 지역 거주민이 소요시간이 중요하다.

<사회조사보고서>에 소요시간 가장 많은 시간 확인.

30분미만 출퇴근하는 비중이 절반이 넘는다.

C도시는 80%는 출퇴근 1시간 이내 여야함.

 (교통에서 30-1시간이내는 커버할수있겠다 생각해야함)

모든 구가 30분이내.

→오히려 교통은 차별점이 없을 수도 있겠다 생각할 수있다.

→오히려 연식,학군이 차별점이 될 수도 있겠구나.

인구밀도가 낮고 교통체증이 없기 때문에, 교통 조금더 걸려도 더좋은 신축을 살겠다고 함.

어디든 30분이내 가능 교통차별점보다 다른입지요소(환경 등)이 더 중요

가장 인상이 깊었던 공급! 공급에 대해서 세세하게 설명해주셔서

임장보고서 공급파트에 대체 뭘 적어야지?

이걸 적어서 내가 얻는건 뭐지? 라는 궁금증을 가졌던 저에게 

아주 명쾌한 설명과 정보였어요!!

오히려! 공급이 <적정수준>이면 더 세세하게 팔 것! (공급 위치/월별로 공급세대수 완전 파기 !)

가치순서먼저 단지를 보고, 가격을 나중에 보기

가격을 먼저 보게되면 가격에 맞춰서 생각하게 됨.

상품성이 떨어진 구축경우 공급이 많아 전세가격이 상승이 없으면 매매가격상승이 불가하다

->전세 상승하려면 공급이 없어야함

구축의 경우 입주불량이 2-3년이상

매우 부족해야 전세 매매 모두 상승할수 있는 상황

C도시의 경우 : 공급물량 2024년 현재 적정수준 ->지금 구축 투자하기 적합하지 않음

구축단지의 경우 생활속 불편하함이 있음 (복도식)

더 쾌적한 단지로 이동의 욕구가 있음 (지방은 구축,신축 전세가격차이가 많이 안남)

같은 조건이라면 무조건 더 연식이 좋은 단지

입지요소가 떨어지더라도 신축을 충분히 투작검토 할수 잇다

상품이 좋을떄 평형이 적을때. 30평대 우선순위지지만 그래도 상품성이 압도적으로 좋아 평형을 보완할수 있다면

검토 가능.

마지막으로,

시간도 많이 걸리고 단순노동으로 숙제같이만 느껴졌던 시세트레킹의 중요성과

최대한 시세트레킹을 쉽게, 그리고 시세트레킹을하면서

기억에 남는 방법을 알려주셨는데

이건 진짜 리.얼. 꿀. 팁. 

식빵파파님? 혹시 어디 사시는거죠?

절받으세요.

투자와 연결되는 시세트레킹

앞마당과 임장지 비교분석 해야함.

가치는 눈으로 확인불가 (파악힘들어서 발품,손품으로 가치파악)->잘 변하지않음

가격은 눈으로 확인가능 ->분위기,상황따라 변함

투자를할때 가격을 관리해야함 !

투자와 연결되기 위해서는 가격을 제대로 확인

 (계속해서 변화하는 가격을 제대로 알기위해서)->시세 트레킹

시세트레킹?

무엇:앞마당대표단지들의 가격

왜:변화하는 가격을 알고 투자기회를 잡기위해

언제:월1회 정기적으로해야함. (임장보고서 결론을 쓸떄 !)

1.랜드마크 아파트 순위 추세파악

-아실 2년단위로 쪼개서 아파트 최고가순위 보기

(중소도시,지방은 땅의가치가 떨어져서, 수요 이동을 보기위해)

-랜드마크순위에 새롭게 등장한 생활권은??

->랜드마크의 가격의 흐름을 본다.

2.생활궈 연식별 시세트레킹

열:연식 /행 생활권

3.저평가 생활궈 전수조사

싸다라고 생각하는 생활권 단지들 싹다 전수조사(59,84 모두)

4.내 상황에 맞는 단지 선별

5.투자결졍여부판단

그리고 진.짜 마지막으로 C도시가 2024년 투자기회를 열어주고 있는지를

설명해주심으로 강의 마무리를 해주셨습니다.

과거의 경험을 말씀해주시며 진심으로 지금 현재. 더운여름 지방임장하며

임장보고서를 쓰는 수강생들의 마음을 깊이 헤아려주시는 모습을 보고

저도 언젠간 나중에. 식빵파파님처럼 강하고, 장기적으로 꾸준히 투자할 수 있는

투자자가 되고 싶다는 생각을 했습니다.

지난달 강사님과의만남에서 한분한분 진신어린 답변을 해주셨을때도

감동받았는데, 이번 강의에서도 기대를 져버리지 않은 식빵파파님!

감사합니다!

사실 그때 추천받았던 책3권중 2권 읽고있습니당 캬캬캬

이번강의에서 마지막에 추천해주신 책도 추가로 읽으며 

멘탈과 실력 키우겠습니다!

언젠간 또 만나요!!!

이번 강의도 감사했습니다 :)))

기억에 남는 구절 

안되는것에만 집중해서는 아무것도 행동할수없다.

남들의 기준이 아니라 지금 내상황에 할 수있는 것을 하나하나 해나가면 된다.

실패를 쌓아놓지말고 딛고 올라가자! 실패가 없으면 성공도 없다.

안하는걸했기떄문에 어려운것..

내가 지금 안되고 힘드네 ->내가 성장하고 있다는 증거