열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 50조 미라미라클]

열중 3강 양파링님의 ‘시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법’의 강의를 들으면서 마음이 많이 복잡했던 강의 였던 것 같습니다. 

매매의 끝은 전세 빼기!

기존 여러강의를 통해서 매수의 끝은 잔금이 아니라 전세빼기라는 말을 수차례 들으면서, 이론적으로 ‘그렇구나’라고는 생각 했지, 나에게는 전세빼기가 어렵지 않을 것만 같은 ‘내 일이 아닐 것’이라는 안일한 생각을 하고 있었구나.. 라는 생각을 많이 하면서 강의를 들엇습니다. 

그도 그럴 것이, 그동안 내 경험치에서 전세 문제는 나의 문제가 크게 되지 않았습니다. 

내가 임대인인 0호기들은 신축이기도 했고, 지역의 특성상 (지방) 부모님이 신경을 써주셨던 것이 가장 컸던것이였기도 하고, 

내가 임차인으로 있던 곳도 묵시적 갱신으로 쭈~욱 살다가 다음 임차인도 날짜를 마춰서 쉽게 나올 수 있던 것도 있었습니다. 

그래서 강의 때, 또는 월부 동려들을  통해 전세를 마출 수 없어서 애먹었던 사례를 들었었을 때에도 크게 공감을 할 수 없었던 영역이였습니다. 

투자과정에서 내가 감당해야 할 상황들!

그러나… 월부 입성 이후 나의 투자 관심 지역은 더 이상 지방 신축이 아닌 서울의 구축이 되었으며, 이로 인해 많은 리스크들을 감당해야 한다는 것을 알게되었습니다. 

• 매매 잔금액수에 대한 부담도 커지게 되게,
• 구축수리에 따른 전세 셋팅 기간 및 비용에 대한 리스크로 감당하게 될 것 입니다. 
• 또한 신축 매수에서 알 수 없었던 더 복잡한 계약당사자들간의 계약서
• 내가 원하는 시기에 원하는 금액으로 전세 계약이 가능 하지 않을 수 있는 경우가 더 많을 수 있다는 것도..

그러나 리스크는 모르는 것. 더 큰 리스크를 모르는 것을 모르는 것!!

투자의 경우는 Best의 경우만 생각 하는 것이 아니라, worst의 경우를 미리 파악하고 리스크를 대응 할 수 있도록 셋팅하는 차원에서 (강의 내용을 다 습득 할 수는 없었지만) 여러 사례 유형 및 프로세스를 알게 되어 유익했습니다. 

강의를 통해 복기해보는 내 사례!

갈아타기를 실현하기 위하여 0호기를 매도를 결심하고 임차인에게 통지 후, 부사님께서 매도를 부탁해놨습니다.

그러나 강의를 통해 계속 되는 생각!! 내가 섣불렀다!!라는 생각이 강하게 들었습니다. 

• 우선 0호기 매도를 결정하는 시점에 나의 관심 투자 리스트가 없다.
• 현시점 시장은 상승세를 타고 있어서 나에게 자본금이 생기면.. 실력은 없고 마음은 급해서 자칫잘못하다가 추격매수를 할 수 있겠구나.

• 0호기 임차인이 나가고, 다음 매수자 또는 (전세 세입자)를 찾지 못하면 집이 오랫동안 빌 수도 있다는 계산을 해 본적이없었구나. 

   

  결국 모든 상황을 내 일정만 생각한 Best 상황만 생각하고 있었구나!

  - 0호기 임차인이 나가는 시점. 딱 그 시점에 나는 매수를 하고, 그 종잣돈으로 딱 맞는 시점에 갈아타기 성공!!! 

  실력은 없으면서 마음만 앞섰다는 사실에 경각심을 갖게 되었고, 지금이라도 정신을 차려야 겠다라고 각성하였습니다. 

   

강의를 통해 이것만은 꼭 알아야할 것!

• 적정 전세가를 설정하는 3단계

  - 단지: 같은 단지내 평형별 전세가 파악

  - 생활권: 같은 생활권 내 같은 평수의 전세가 파악

  - 공급: 주위 공급물량 확인

• 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지

  - 공급: 주위 단지 공급물량 뿐만 아니라 같은 생활권의 지역도 확인

  -  수요: 내 투자 지역 및 단지의 특징을 알고 성수기 및 비수기 파악

  - 포트폴리오: 전세 시기 겹치지 않게 리스크 대응

• 계약서의 책임자는 부사님이 아닌 나다! 

  - 계약서 확인. 등기부등본 확인. 특약은 꼼꼼히 but 쉽게.