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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
안녕하세요.
나누며 성장하는 투자자
졍이입니다♥
책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
저자 및 출판사 : 너나위 | 알에이치코리아
읽은날짜 : 2024.8
1. 책을 읽고 본 내용을 써 주세요.
1장 왜 투자를 해야 하는가
부동산은 필수재인 동시에 투자재이다.
생존을 위해서 반드시 필요한 존재이자 투자처로 보는 것이다.
부동산도 물건일 뿐더러 인플레이션은 필연이다.
인플레이션은 돈의 가치를 낮춘다.
그러니 돈을 현금이 아니라 자산으로 바꿔야 한다. 이게 투자다.
아무런 리스크도 감당하지 않으려는게 가장 큰 리스크를 지는 것이다.
우리의 노후는 대비되고 있지 않다.
그러니 우리 스스로가 노후준비를 해야 한다.
이걸 모른척 외면해서는 안된다.
마음이 불편하더라도 이 현실을 직시해야 한다.
나 스스로를 제대로 아는 일.
자기 점검을 통해서 나를 변화시킬 동기를 얻는게 필요하다.
이런 자기 점검을 하고 목표를 명확하게 세워서 뜬구름 잡기에서 벗어나야 한다.
가장 피해야 할 것은 노후 준비와 투자의 필요성을 알면서도
행동하기 보다는 불평불만만 하는 태도를 보이는 것이다.
2장 당신과 돈이 가야 할 방향
돈을 버는 방법에는 시간을 투입하느냐, 투입하지 않고 버느냐 2가지가 있다.
직장인은 시간과 돈을 교환하는 것이다.
그러나 우리는 시간을 투입하지 않는 방향으로 나아가야 한다.
가치가 줄어드는 소비자산과 가치가 올라가는 생산자산이 있는데
우리는 생산자산을 사는데 돈을 써야 한다.
돈을 버는 것보다 어떻게 돈을 쓰는지가 더 중요하다.
막상 투자를 시작하면, 이 투자라는 것이 굉장히 장기전이라는 것을 깨닫게 된다.
그러니 포기 하지 않고 나아가려면 내가 무엇을 하고 있고,
내가 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다.
그래야 길을 잃지 않고 포기하지 않는다.
투자는 돈 많은 사람이나 하는게 아니다.
그저 적은 돈으로도 투자 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고
동시에 투자 횟수를 늘려서 자산을 쌓아갈 수 있는 꾸준함을 갖추는 것이다.
투자는 장기전이다.
투자가 힘들고 잘 풀리지 않아도 포기하지 않으려면
투자하는 대상에 대한 이해와 기준이 필요하다.
자산의 종류
- 예/적금 : 원금 보존되나 인플레이션 헷지가 안됨
- 보험 : 원금 보존과 위험보장되나, 장기적인 현금 유출과 높은 사업비 부담
- 펀드 : 전문가가 운용해주나, 운용보수 등 높은 사업비 부담과 원금 손실 가능성 존재
- 주식 : 직접투자 가능하고, 소액투자가 가능하나 원금 손실 가능성과 무이자 레버리지 불가
- 부동산 : 직접투자 가능하고, 소액투자, 무이자 레버리지 활용가능하나 원금 이상의 손실 가능성 존재. 낮은 환금성
이렇게 각각의 자산에 대한 장단점을 알아봤다.
이 자산들에서 부동산을 택한 핵심은 레버리지가 가능한가이다.
전세 제도를 통해서 무이자 레버리지가 가능하고
그렇기에 수익도 그만큼 높을 수 있다.
다만, 레버리지를 할 수 있는 많은 사람들이 선호하는 주거지를 알아보는 안목이 필요하다.
3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
의왕시 25평 아파트 사례
선택
- 건물보다 입지를 먼저 봐야 한다.
- 평촌 신도시 근처에 같은 인프라를 활용할 수 있는 입지를 가진 곳이었다.
- 입지 > 신축,구축 순으로 따져봐야 한다.
- 부동산은 영원한 상승도 영원한 하락도 없다. 분위기는 언제든 바뀔 수 있다.
- 입지는 사람들의 선호도를 의미한다.
- 이 시대를 살아가는 사람들이 좋아하는 것을 항목별로 생각해보면 입지가 보인다.
협상
- 가격 조정을 마친 후에 계약서를 써야한다.
- 세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무가 없다.
- 당장 눈 앞의 이익에 홀려서 큰 어려움을 맞이 할 수도 있다.
관계
- 투자는 결국 사람과의 관계를 무시할 수 없다.
- 초보인 경우 자신의 성과가 자신이 잘해서라는 착각을 하지말자.
- 자신의 감만 믿고 실행한 섣부른 투자가 부메랑으로 돌아올 수 있다.
- 자만심을 가지기 보다는 겸손하게 객관적으로 보도록 하자.
투자 기준
- 투자 결정 시 기준으로 저평가인지가 선결조건이다.
- 호재는 보너스로 보고 이것만 믿고 투자하지 말자.
분당 21평 아파트 사례
선택
- 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다
- 저평가란 가치대비 가격이 저렴한 것을 말하는데, 그러려면 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 필요하다.
- 가치를 볼 줄 아는 안목이 필요하고 그러기 위해 열심히 공부해야 한다.
- 비교평가를 통해서 싼지 비싼지 따져보고 판단할 수 있어야 한다.
- 비교 대상이 많을수록 가치 판단이 정교해진다.
- 부동산은 발로 하는 것이다. 현장을 많이 가자.
협상
- 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐가 핵심이다
투자 과정의 교훈
- 잃지 않는 선에서 경험을 쌓는게 중요하다
- 첫 투자를 통해서 돈을 번 것은 운이 좋은 것이다.
- 무언가를 배운다는 건, 결국 시행과 착오를 반복하면서 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정인 것이다.
- 가 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러번의 투자가 필요하다.
투자 교훈
- 입지가 우수한 곳일 수록 상승장에서 강한 상승기류가 형성된다.
- 고가 주택은 하락시의 하락폭도 크다.
- 무조건 비싸고 좋은 집 말고, 투자대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하자.
수지 32평 아파트 사례
선택
- 임장 후 모니터링을 통해 시세의 흐름과 변화를 찾아내고 원인을 공부함으로써 투자안목을 쌓을 수 있다.
- 전세가는 매매가에 비해 쉽게 움직인다.
- 수도권이라면, 입주 물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다.
- 입주가 장기적으로 감당할 수 없을 정도로 많다면 저평가라도 투자대상에서 제외한다.
- 입주물량이 많다는 이유로 무조건 미루지는 않는다.
- 최우선 기준은 저평가임을 잊지 말자
- 단, 이런 입주 리스크가 있는 경우 여러 채 투자해서는 안된다.
- 입주 물량이 많으면 전세가 하락의 공포가 심해지는데, 입지가 우수하면 생각보다 전세물량이 빠르게 소진된다.
협상
- 대안이 있으면 급하지 않을 수 있다.
- 투자금 보다는 매매가 자체에 더 집중해야 한다.
- 싸게 사는 것이 가장 중요하다.
- 서두르지 않는 것이 어떤 협상에서든 가장 중요하다.
- 다양한 물건을 후보군에 올려놓고 저울질 해가며 적합한 물건을 찾을 여유도 가질 수 있다.
- 투자할 지역과 물건을 많이 알 수록 결과 역시 달라진다.
투자 교훈
- 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다.
- 언제 제 가치를 찾아갈지 예측하지 않는다. 그건 신의 영역이다.
- 매달 월급나오는 월급쟁이는 현금흐름이 갖춰져있기에 일시적 역전세를 방어할 수 있다면 도전해볼 수 있다.
- 공급보다 가치 대비 싼가가 본질이다.
- 준비된 자에게 기회가 온다 = 아는 지역이 많아야 한다.
- 부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다.
- 부동산 투자는 정직하다. 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있다.
잃지 않는 투자
- 저평가 여부를 판단 할 수 있는 안목
- 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술
- 역전세 등 대비하여 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력
평촌 21평 아파트
선택
- 위기가 기회가 되듯, 기회에도 위기가 숨어 있다.
- 매도자 우위 시장에서는 웬만하면 투자하지 않는다.
협상
- 등기부등본 확인을 통해서 가격 협상시 활용할 수 있다.
- 매번 가격 협상을 최선을 다하되, 저평가 물건이라는 확신이 있다면 소탐대실 하지 말아야 한다.
- 협상도 경험이다.
투자 교훈
- 수요를 억제하는 대출 규제와 공급을 억제하는 양도세 중과 정책
- 일시적 공급으로 인해 눌림목 현상에서 저평가가 발생하여 소액투자가 가능했다
- 입지 선호도와 지역의 위상이 높은 곳을 먼저 투자하는 게 좋다
- 무조건 좋은 지역이 아니라, 자신의 투자기준에 충족되는 안에서 좋은 곳에 투자하자.
4장 성공 투자를 위한 필수 지식
종잣돈 마련
- 지출을 통제하는 것이 우선이다.
- 고정비와 변동비를 구분하고 변동비를 줄이자.
- 돈을 쓰는 대상을 소비자산에서 생산자산으로 바꿔야 한다.
- 작은 변화가 과거와 다른 삶을 만드는 씨앗이 된다.
자본 재배치
- 깔고 앉는 돈을 최소화 해서 돈이 일하게 만드는 것
- 리스크가 있으니 투자 하기 전 심사숙고해야한다.
- 실력이 뒷받침된 후에 해야한다
시세차익형 투자
- 시간이 귀한 직장인 투자자는 시간대비 결과물이 중요하다.
- 월세보다는 시세 투자가 수익이나 운영의 장단점을 고려해보면 낫다.
- 어느 시기에 어떤 물건을 어떤 전략을 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황에 맞게 결정해야한다.
절대 돈을 잃지 않는 방법
- 좋은 투자는 사는 순간 버는 것이다.
- 저평가된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건이다.
- 저평가를 판단하려면 가치를 알아보는 눈이 필요하다.
- 매매가는 전세가 보다 낮아질 수 없다는 명제를 알아두자.
- 전세가는 하방 지지선 역할을 한다.
- 전세가율이 높아서 투자금이 적게들어가는 것을 찾아야 한다.
단기투자 vs 장기투자
- 단기 시세차익으로는 거래비용이 계속 발생하며 푼돈 벌기 투자방식이다.
- 잦은거래를 통해 적은 수익보다는 장기적으로 가져갈 수 있는 자산에 투자해야한다.
시스템투자
- 큰 규모의 자산을 형성하고 수익의 크기를 키워나가야 한다.
- 투자금 자체가 적으면 시간이 오래 걸리는 것을 받아들여야 한다.
- 똘똘한 한 채는 그만큼 투자금도 크게 리스크도 크다.
- 전세금 레버리지 투자는 전세가 변동성이 영향을 엄청 준다.
- 상대적으로 변동성이 적은 가격대가 낮은 아파트들을 쌓아나가는 방법이다.
- 투자 건당 수익은 작아도 변동성을 줄여서 투자의 효율성을 높이는 전략이다.
- 전세가는 물가와 같다고 이해해도 좋다.
- 매도 하지 않아도 전세가 상승분의 현금흐름이 생긴다.
- 시장은 돌고 돌기 때문에 상승분을 이용한 재투자도 가능한 시장이 올 것이다.
위기관리
- 역전세 방어를 위해서 마통이나 신용대출을 이용한 투자는 하지 말아야 한다
- 리스크 관리를 위해 전세가 하락이 적을 물건에 투자하고, 공급이 예정된 곳은 신중하게 접근해야한다.
- 세제 혜택을 위해서 임대용 등록이 가능하더라도, 매도해 현금화 할 수 있는걸 일부 남겨둬서 리스크 방어를 대비해야 한다.
- 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다.
5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼
투자기준을 세우는 것이 가장 우선시 필요하다.
투자기준
1) 저평가된 상태인가?
2) 투자금이 적게 드는가?
3) 리스크를 감당할 수 있는 수준인가?
평소 자신의 현금사정을 파악하고 있어야 리스크 대비여부를 알 수 있다.
아무리 적은 투자금이라도 저평가되지 않는다면 투자하지 않는다.
저평가 되었더라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다.
이런 명확한 순서과 기준을 가지는 것이 너무너무 중요하다.
투자 흐름
: 지역선정 -> 사전조사 -> 현장조사 -> 실전투자
지역선정
- 수요와 공급 그로 인한 대중의 심리 변화가 시장흐름에 영향을 준다
- 아파트는 필요시 즉시 공급이 어렵다
- 수요와 공급이 균형을 이루지 못하면 냉각과 과열을 반복하고 정책도 이에 맞춰 변화한다.
- 심리는 하루 아침에 달라지진 않는다.
- 부동산의 사이클을 이해하는 것보다, 어떻게 투자에 활용할 것이가가 더 중요하다.
- 사이클을 권역을 구분할 때 사용한다.
- 임장지역 선정 시 4가지를 참고하여 선정한다
1) 전세가율, 가격 저렴
2) 투자금 규모에 부합하는 단지 많은 지역
3) 입주 물량
4) 미분양 물량
사전조사
- 전반적인 지역에 대한 인상을 가지는 것이 목표이다
- 선입견을 맞는지 틀린지 현장에서 확인하기 위함이다.
- 각각의 항목들에 대해서 사전에 조사하면서 지역을 알아간다.
- 일자리, 교통, 환경, 학군, 분위기과 스토리, 인구 구성, 가격
현장조사
- 지역을 완전히 익힌다는 것은 입지와 가격을 정확하게 파악한다는 의미다.
- 지역 주민처럼 현지인보다 더 잘 숙지하는 것이 목표다.
- 죽 둘러보는 것이 아니라 사소한 차이까지도 느끼기 위해 집중력이 필요하다.
- 발품에는 노하우나 특별한 방법이 있는게 아니라 많이 가봐야 한다.
- 부동산 사장님들과 의 대화에서 기본예절을 지키고 아는척말고 매너있게 대하자.
- 집을 확인하면서 거주민과의 대화에서 성격과 이사여부등을 가늠해볼 수 있다.
- 중개소와서 이상형 월드컵으로 그 날 본 물건 중 최고의 물건을 찾는다.
- 부동산에는 발이 없기에 속속 들여댜봐야지만 제대로 파악이 가능하다
무슨 일이든 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다.
태도가 결과와 상관없어 보여도, 하나하나가 모여서 나중에 중요한 차이를 만든다.
진지하게 임해야 한다.
노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 태도라는 걸 기억하자.
몸이 힘들면 자연스럽게 마음도 약해진다.
돈을 좇지 말고 투자를 잘하고 싶은 열망을 가지고 노력하라.
그러면 돈이 자연스레 따라올 것이다.
세상에 쉬운 일은 없다.
만약 쉽게 느껴졌다면, 잘하려고 열심히 노력했거나, 잘한다는 착각일 뿐이다.
실전투자
- 협상력보다 중요한 것은 매수 시점의 시장 분위기이다.
- 2개 이상의 투자처를 확보해두는 것이 좋은 협상을 할 수 있다.
- 조급한 마음에 성급하게 투자하면 낭패를 본다
- 상대방이 무엇을 원하는지 아는게 협상에 유리한 카드를 쥘 수 있다.
- 전세가는 무리하게 욕심부리지 말고 빠르게 마무리하는게 좋다.
전세 뺄 때
1) 가격
2) 집 상태
3) 입주 가능 시기
4) 사람
이런 순서로 빠르게 뺄 수 있는 조건을 만들게 된다.
전세까지 빼야지만 투자가 마무리 되는 것이다.
6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
내 힘으로 바꿀 수 없는거라면 세상에 반하지 말고 받아들이자.
그리고 내가 잘못생각하고 있는게 아닌지 고민해보자.
현실에서 내가 할 수 있는 해야 한다.
그곳을 떠날 수 없다면 정글에서 생존하는 법을 찾아 나서야 한다.
사실을 두고 옳고 그름을 따지지 말고, 가치 판단도 하지 말자.
모든 변화는 인지하는 것에서 시작된다.
인지가 변화로 이어지는 것은 어렵다
왜냐면 행동하지 않기 때문이다
아는 것에서 멈추지 말고 반드시 실행을 옮겨야 한다.
인생을 바꾸는 투자!
투자의 달인이 되는 것은 그저 될 때까지 묵묵히 하는 것이다.
생각보다 오래 걸린다. 빠르게 되기는 쉽지 않다.
그러다보니 조급함을 버려야 한다.
과속을 하지말고 시야를 좁히지 말아라.
의지와 열정으로 충만해진 상태가 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라.
책은 미지의 대상이 가진 어렴풋한 형상을 보여준다.
꾸준함이 필요한데, 이는 개인의 의지로만은 힘들다.
타인의 힘도 정말 중요한데, 함께 할 수 있는 동료가 있는 곳으로 가야한다.
장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.
최고와 함께 해야 한다.
그러려면 내가 좋은 사람이 되야되고 내가 먼저 나눠주는 사람이 되야한다.
하다보면 갈등이 오는 부분들이 있는데
우선순위를 잘 잡고 진행해야 한다.
삶의 우선순위 : 가정 > 투자 > 회사 > 기타
이렇게 잡고 하는 것이 필요하다.
결과에 대한 책임은 결국 자신의 몫이다.
투자는 평생 해나가야될 일이라는 것을 깊게 넣고 성실하게 임하되 조급함을 버리자.
장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고 반드시 해내야하는 사람에겐 에피소드가 된다.
2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써 주세요.
(새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관 배울 점 등)
책을 몇 번째 재독하고 있는데, 이번에도 보면서 느낀 가장 큰 부분은
부동산 투자는 장기전이라는 것이다.
이 책을 처음 읽었을 때만해도 생각보다 금방 될 줄 알았다.
그리고 이 길을 오래 계속해서 묵묵하게 걸어간다는 것이 정말 쉬운게 아니라는 것을
이렇게 다시한번 알게 되는 것 같다.
정말 마음으로 많이 와닿는 부분이다.
이전에는 나 살아남을꺼야! 나 할 수 있는 사람인데? 라는 생각이 많았다.
돌이켜보면 그때 좀 건방졌구나 라는 생각이 든다.
지금 다시 물어본다면 한 해 한 해 살아남고 지속해서 같은 일을 지루하게 반복한다는 것이
정말 어렵고 힘든 일이구나를 생각하게 된다.
이 책을 다시 읽으면서 지루하지만 내가 기본을 제대로 지켜서 잘 해나가고 있는가에 대해서 반성하게 되었다.
잘 기본을 지키고 제대로 행하고 있었던가?
어느 순간의 헤이해짐은 없었던 것인가에 대해서 스스로에 대한 자문자답을 많이 했었다.
21년 시장의 뜨거울 때 시작해서 이렇게 시장이 한 풀 꺾이고
이렇게 주춤주춤 하면서 하락과 보합을 반복하는 이런 시장을 내가 겪을 줄이야
그때의 나는 지금의 시장을 전혀 예상하지도 예측하지도 못했다.
영원할 것 같은 상승장은 이렇게 또 한번 차가운 시장으로 변했고
그 시간동안 나의 앞마당도 많아지면서 시장을 바라보는 시선들도 많이 바꼈다.
책에서 얘기해주는 기본적인 임장방법과 기본적인 태도를
잘 하고 있는 부분들도 있었고
어느 순간 쉽다고 생각하면서 내가 교만해진게 아닌가 스스로 반성하는 부분들도 있었다는 것이
재독하면서 나를 다잡게 되는 부분들이었다.
다른 내용들보다도
만약 쉽게 느껴졌다면, 잘하려고 열심히 노력했거나, 잘한다는 착각일 뿐이다.
이 문장이 나에게 너 정말 열심히 노력했니?
이제 잘하고 있다고 착각하고 있는거 아니니?
이런 말을 해주는 것 같기도 했다.
그리고 선호도에 대해서도 다시 한번 생각하게 되었는데
선호도가 높은 가치가 있는 단지를 먼저 봐야된다고 얘기할 때마다
본질을 잊으면 안되겠다고 생각했다.
이 시대를 살아가는 사람들이 좋아하는 것
이게 선호도의 본질이라는 생각이 들고, 사람들이 좋아하는 것.
왜 좋아할까? 왜 그럴까? 이런 생각들이 기본 밑바탕에 있는 채로
그 위에 입지 요소들을 얹어보면 명확해지고 클리어해지는게 있다는 것이 떠올라 아차차 했다.
역전세 장을 맞이하면서 결코 피할 수 없는 거구나...
인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다.
이 말이 정말 모든 투자자라면 격하게 와닿겠구나 생각들었다.
결코 피할 수 없다. 그러니 대비하고 대응해야 한다는 것이다.
상승이 있으면 하락이 있고, 하락이 있으면 상승이 있다.
나는 긴 시간의 흐름을 함께 이어나가기 위해 부단히 노력하겠지만
때로는 시장의 흐름 속에 담담함을 유지하는 것들도 필요하겠다는 생각이 들었다.
내가 잘하고 있는지를 되돌아 볼 수 있었다는 포인트에서
덤덤하지만 뜨끔했고, 뜨끔했지만 기본에 충실히 임하고 있는지 점검할 수 있는
그런 시간이었던 것 같다.
내가 알고있고 행하고 있는 것들을 다시 점검할 수 있어서 많이 도움이 되었다.
3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.
(내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어, 아이디어를 적용할 구체적인 계획 등)
< 투자자로서 >
투자의 본질을 잊지 말아야 한다는 것을 다시한번 상기했다.
저평가가 기본 중의 기본이다. 싼 것을 사는 것. 그것을 내가 잘 지키고 있는지 투자금에 매몰되지 않도록 해야한다.
투자는 정직하다는 것을 받아들이고, 땀 흘린만큼 내가 노력한 만큼 나에게 되돌아온다는 것을 이해하자.
임장을 부지런히 가야된다.
< 내 삶에 있어서 >
태도가 정말 정말 중요하다는 것을 다시한번 깨닫고 적용하고자 한다.
투자를 하는데 있어서, 배우는데 있어서, 삶을 대하는데 있어서 나의 태도는 어떠한가...
한번 더 반성하게 되는 부분들이 많았다.
진심을 다하는 마음으로 행동했는가? 건성한 것은 없었는가?
이런 생각들을 하면서 나를 다잡게 되는 부분들이었다.
착각속에 살지말고 그 이상으로 열심히 나를 잘 다독일 필요가 있겠다.
4. 논의하고 싶은 점
투자는 장기전이라고 합니다. 장기전으로 가는데 있어서 내 삶의 우선순위를 제대로 잡고 나아가고 있나요?
흔들리는 순간들에 나를 다잡는 나의 방법은 무엇인가요? 길게 가기 위한 나만의 노하우를 나눠봅시다.
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