STEP0. 원씽
1. One Message :
2. One Action :
잠시만 기다려주세요…
STEP1. 책의 개요
1. 책제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사 : 너나위 / 알에치코리아
3. 읽은날짜 : 2024.08.18 ~ 08.22 (5일)
4. 총점 : 10점
STEP2. 책에서 본 것
여…기도… 잠시만요..ㅠㅠ
STEP3. 책에서 깨달은 것
잠띠….이정도면 안한 것 같지만 아닙니다요..
STEP4. 책에서 적용할 점
헤헤…
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
(P. 0) 투자는 역량입니다.
투자는 그저 무언가를 싸게 사서 비싸게 팔아 차익을 남기는 것이 아닙니다. 투자는 실력의 영역에 속하며 역량이 쌓이는 순간, 돈은 자연스럽게 따라옵니다. 투자는 역량입니다. 아직도 많은 사람이 자신의 투자 역량을 쌓기 위해 노력하기보다는 지금 당장 돈이 될 것 같은 정보만을 찾아 해맵니다. 월급쟁이 투자자로서 중요한 것은 '번 돈을 잃지 않고 잘 지키며 불려 나갈 수 있는 훈련' 입니다.
> 실준반의 잃지 않는 투자와 일맥상통! 더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에서 살아남기 위한 선택을 하는 투자! 외우자! 조급함이 스멀스멀 올라올 때마다 잠재워줄 것 같다. 실력을 쌓는데 집중하자. 최고의 투자자가 되는 것이 목표라면 돈은 자연스럽게 따라온다!
(P. 16) 이게 가능한 걸까? 싶었던 것들은 지나고 보니, 마음먹고 하면 할 수 있는 것들이었다.
> 지금 어렵다고 느끼는 것들... 매임, 계약도 마음먹고 하면 할 수 있다.
(P. 16) 돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다.
> 지금 이 시간 열심히 살아야 하는 이유
(P. 24) 투자처를 콕 찍어 추천하지 않는 이유
나는 기꺼이 자신의 시간과 노력을 들여서 정직하고 건전한 방식으로 경제적으로 완전하게 자립하길 원하는 이들을 돕고 싶다.
(P. 29) 인플레이션 (inflation)
인플레이션은 통화량의 증가로 화폐의 가치가 하락하고, 모든 상품의 물가가 전반적으로 꾸준히 오르는 경제 현상을 뜻한다.
> 외우자! 기본이다!
(P. 32) 가치가 떨어진다 = 흔해진다
가치가 떨어진다는 말을 쉽게 바꿔 말하면 그것이 '흔해진다'라는 뜻이다. 통화량이 늘어난다는 건 이전에 비해 시장에 돈이 많아져 흔해지는 것을 뜻한다. 즉, '통화량 증가 = 돈이 흔해짐 = 돈의 가치 하락' 이다. 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것들이 줄어들 수밖에 없다.
> 공급이 많아져 좋은 아파트가 늘어나면 좋은 아파트가 흔해져서 아파트의 실거주 가치인 전세가가 하락하는 것처럼!
(P. 61) 지금 내가 있는 곳, 나의 경제력과 경제 지수
[표]
이 문항들은 내가 생각하는 경제적 자유에 이르는 순서다. 문항 중 어느 하나에 막혀 그 아래로 내려오지 못했다면, 한 번쯤 자신을 돌아보라.
> 위 리스트를 엑셀로 만들어서 매년 12월 체크해보자. 내가 어느 단계에서 막히는지 스스로를 점검하고 돌아보자.
(P. 63) 경제적 자유보다 우선인 것
내가 생각하는 투자의 첫 번째 목적은 바로 '노후 준비'다. 나는 투자라는 수단을 통해 달성하고자 하는 목표를 설정할 때, 크게 2단계로 나누어 생각할 것을 제안한다. 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자. 이것이 현실적인 목표 설정이며, 이 같은 목표를 세워야만 투자에 대한 시각이 '한 방에 인생역전'과 같은 잘못된 인식에서 '차근차근 미래를 준비하는 것'으로 바뀔 수 있다.
> 안전한 투자로 노후준비를 먼저 해결하고 그 다음 여유로운 삶을 꿈꾸자.
(P. 88) 직장인의 비근로소득 창출 6단계
1단계 : 시간을 근로소득과 교환한다.
2단계 : 절약한다.
3단계 : 하나로 모은다.
4단계 : 투자한다.
5단계 : 시스템을 마련한다.
6단계 : 비근로소득을 확보한다.
(P. 115) 협상이 가능한 상황
매도자는 인근 지역을 중심으로 다양하게 투자를 하고 있던 투자자였다. E 아파트는 최초 분양가가 비싼 편이었는데, 입주 후에도 시세상승이 미적지근한 상태라 매도자가 정리를 하고 싶어 했다. 또 그때는 미국의 금리인상이 예견되는 상황이어서 이것이 주택 시장에서 악재로 받아들여지고 있었다. 그러니 매도자는 더더욱 아파트를 팔고 싶은 마음이 강한 상태였다.
(P. 117) 애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다.
> 정말 하락장이 아니고서야 가격 조정은 미리하자.
(P. 119) 부동산은 입지, 투자는 관계
나는 부동산 거래를 마칠 때마다 최선을 다해주어 감사한 마음이 드는 중개인들에게는 사소한 선물이라도 준비한다. 또 특별한 일이 없을 때도 가급적 자주 전화를 해 안부를 묻는다.
> 사람은 용건이 없을때 안부를 물으면 좋아한다. 좋은 관계를 유지하자.
(P. 125, 138) 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기
여름비수기(6월초~8월중순)와 겨울비수기(11월초~1월말)이다. 이유는 간단하다. 야외활동이 힘든 너무 덥거나 추운 날씨엔 손님이 뜸해지기 때문이다. 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것이 비수기 투자의 정석이다.
> 사실 나도 7월엔 더워서 임장을 피하려고 했는데..뭐 결국 하긴 했지만 다음엔 비수기 시즌을 좀 더 적극적으로 활용해보자!
(P. 134) 협상의 기본1 - 상대가 원하는 것 파악하기
상대가 원하는 것과 내가 감수할 수 있는 것이 무엇일지 생각해보라.
> 예를 들면, 매도자가 돈이 급하다면 가계약금을 더 줄테니 매매가를 천만원만 더 깍아달라든지..
(P. 136) 협상의 기본2 - 나는 무엇을 줄 수 있는가
사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다. 나 또한 처음에는 내 입장만 주장하고 아님 말고 하는 식으로 계약을 진행하려 했지만, 얼마 지나지 않아 이런 태도로는 좋은 결과를 얻기 힘들다는 사실을 깨달았다. 그래서 조금 더 상대방 입장에서 생각하려고 노력했다. 나의 의견만 상대에게 관철하려 하지 말고, 다소 그 과정이 힘겹고 진이 빠지는 일이 된다 해도 상대방과 터놓고 이야기하며 조금씩 견해 차이를 좁혀 가는 것이 최선인 것이다.
(P. 144) 절대가의 상한선을 둬라
고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸다. 받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문이다. 즉 비쌀수록 매매가든 전세가든 안정성이 떨어지는 것은 당연하다. 따라서 나는 부동산의 절대 가격에 있어서는 가급적 상한선을 두고 투자를 하는 편이다.
> 나의 절대가는?
(P. 147) 시세트래킹
나는 보통 어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다. 그렇다 보니 임장을 통해 아는 지역이 늘어날수록 시세를 모니터링하는 지역의 수도 늘어나고, 이에 따라 자연스럽게 수도권 각지의 움직임을 전반적으로 관찰할 수 있게 되었다.
> 나도 시세트래킹 하자. 앞마당은 만들었지만 주기적으로 가격을 체크하지 않으니 가격이 희미해지는 것 같다.
(P. 151) 전세가도 비교해라
전세가 또한 비슷한 효용가치를 지닌 다른 지역에 비해 저렴했다. 아파트의 전세가도 비교해 볼 필요가 있다. 이를 통해 전세가 수준을 판단할 수 있는 건 물론이요, 지금 투자할 경우 2년 뒤 전세금 상승분을 취할 수 있는지, 반대로 전세가가 떨어진다면 그 폭이 대략 얼마나 될지를 가늠할 수 있기 때문이다. 통상 입주 물량이 생기면 전세가 하락에 대한 공포가 심해지는 경우가 있는데, 입지가 비교적 우수하면서 동시에 물량은 제한적인 지역이라면 새 아파트이 입주 물량이 빠르게 소진된다.
> 매매가를 비교할 생각만 했는데 전세가 비교를 통해 현재의 전세 시세를 가늠하고 2년 뒤를 예상해볼 수 있다는 점이 흥미롭다.
(P. 153) 대안이 있으면 급할 것이 없다
매도자인 주인이 같은 곳에 세입자로 거주할 경우, 전세가가 시세와 비슷한 상황이면 매매가를 시세보다 비싸게 부르고, 매매가가 시세와 비슷한 상황이면 전세가를 시세보다 저렴하게 요구할 때가 많다. J아파트의 매도자 역시 매매가 3억 8,000만 원, 전세가 3억 4,000만 원을 고집했다.
수익을 추구하는 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 '싸게 사는 것'이므로 나는 가격을 최우선 기준으로 삼고 협상을 시작했다. 어떤 협상에서든 중요한 것 중 하나는 서두르지 않는 것이다. 나는 싸게 매입하는게 더 중요했기에 3억 7,000만 원이면 매매하겠다는 의사를 전달했다. 대신, 전세가를 3억 3,000만 원으로 낮추겠다고 했다. 물론 투자금은 평소보다 1,000만 원이 더 많은 4,000만 원이 필요했지만, 3억 7,000만 원이면 저층 아파트 가격과 비슷한 수준이었고 입지가 비교적 우수한 지역이었기에 나의 투자 금액 기준보다 더 든다 해도 나쁠 게 없다고 생각했다.
나는 소장님을 통해 어차피 팔 건데 자칫 기한을 놓치면 비과세 혜택을 받을 수 없으니, 임자가 나타났을 때 팔자고 매도자를 설득했다. 몇 시간의 협의 끝에, 드디어 매도자는 내가 제시한 조건을 받아들였다.
(P. 156) 알면 보인다
열심히 그리고 꾸준히 임장하면서 아는 지역을 넓혀가다 보면, 어느 순간부터는 쏠쏠한 수익이 예상되는 여러 개의 투자처가 눈에 들어오기 시작한다. 그때가 되면, 다양한 물건을 후보군에 올려두고 여러 가지 상황과 투자 시기를 저울질해 가며 가장 적합한 물건을 찾는 여유도 가질 수 있다. 이 물건이 안 되면 저 물건, 저 물건이 안 되면 다른 물건을 알아보면 된다.
대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.
> 매달 앞마당을 늘리며 실제로 투자할 물건을 찾자!
(P. 158) 신의 영역에 도전하지 마라
반복해서 강조하지만, 나는 투자 대상의 저평가 여부를 판단한 뒤 매입하고 수익률을 극대화하기 위해 임차인에게 무이자로 전세 보증금을 빌린다. 대신 나는 임차인에게 그에 상응하는 임대 서비스를 제공한다. 결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.
(P. 161) 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다.
첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목
둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술
셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력
(P. 163) 아는 지역을 늘린다는 것
시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다. 아는 지역이 많아야 ① 어느 지역의 어떤 물건이 싸고 ② 투자금이 적게 드는지 ③ 같은 투자금으로 접근 가능한 물건 중 어느 것이 제일 좋은지를 정교하게 판단할 수 있다.
(P. 169) 입지가 비슷하다면 '환경'
나는 교통이나 학군 등 다른 입지 조건이 비슷할 경우에는 유흥업소 같은 유해시설은 적고 병원이나 학원, 근린시설 위주의 업종으로 구성된 상권을 선호한다.
> 입지등급이 비슷하다면 환경요소에서 상권의 종류를 파악하여 변별력을 만들자.
(P. 170) 매수자 우위 시장에 매수하라.
나는 보통 부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일 때 매입을 진행하는데, 그건 그 시기가 매수자 우위 시장, 즉 매수자에게 유리한 시장이기 때문이다. 이럴 때는 현장 분위기에 따라 같은 단지의 아파트라고 해도 불과 몇 주, 심지어 며칠 사이에도 1,000만~2,000만 원의 매매가 차이가 생길 수 있다. 같은 이유로 나는 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다.
(P. 170) 협상이 가능한 상황
로열동의 로열층 물건인데, 왜 단지 내에서 가장 저렴한 가격에 내놓았지? 이유는 매도자가 본인이 이사할 집을 먼저 구한 뒤 현재 살고 있는 집을 처분하려고 했는데, 막상 집을 매도하려고 하니 주변의 입주 물량이 풀리면서 매매 시장이 활발하게 돌아가지 않았다. 물건을 내놓은 지 2개월이 지났는데도 거래가 되지 않자. 한 차례 가격을 낮춘 것이다.
"저, 혹시 이사는 언제쯤으로 생각하고 계세요?" 나는 보통 매물을 확인할 때, 집을 보고 나오면서 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사할 계획인지 질문한다. 이 질문으로 대화의 문을 열어 이런저런 이야기 속에서 거주자의 사정을 파악하려는 의도다. 대화하다 보면 실제 이사 날짜가 정해졌는지 아닌지도 알 수 있고, 집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지, 또 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인지 아닌지도 짐작할 수 있다.
1차 가격 제안 : 2억 9,000만 원
매도자는 내가 제시한 2억 9,000만 원에 매도하더라도(매수가는 등기부등본에서 확인) 8,000만 원가량의 적지 않은 시세차익을 얻을 수 있었다. 나는 이러한 내용을 소장님께 이야기하며, 매도자에게 이미 적지 않은 시세차익을 얻었으니 매매하려는 사람이 나타났을 때 놓치지 말고 거래하라고 설득해 주길 부탁했다. 연락이 없었다.
2차 가격 제안 : 2억 9,100만 원
나는 소장님에게 다시 부탁했다. "소장님, 죄송한데, 2억 9,100만 원에 하자고 좀 이야기해 주세요." 매도자는 기존 입장을 고수했지만 고민하고 있다는 걸 느낄 수 있었다.
3차 가격 제안 : 2억 9,200만 원
나는 다음 날에 또다시 찾아가 2억 9,200만 원에 거래하고 싶다고 했다. 그날도 또다시 같은 대답이 돌아왔다.
4차 가격 제안 : 2억 9,300만 원
3일째 찾아갔더니 문을 여는 순간 소장님도 나도 서로 웃음이 나왔다. 나는 평촌 내에 위치한 투자 가능한 다른 단지를 중개소 소장님에게 보이며 말했다. "소장님, 이 단지 보이시죠? 저 오늘 2억 9,300만 원에도 거래 안 되면 이 단지를 살 거예요. 매도자에게 이 말을 꼭 전해주세요." 그날 밤에서야 매도자가 나의 제안을 수락했다.
투자를 하며 협상을 시작한 물건을 모두 매입한 것은 아니다. 협상 과정에서 합의에 이르지 못해 매입하지 못한 물건도 당연히 있다. 하지만 시간이 지나 돌이켜보니, 결국 200만~300만 원 조정이 안 돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다. 물론 투자를 계속해 나가는 이상 가격 협상은 피할 수 없기에 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하다. 하지만 이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다.
S 아파트의 매도자가 끝까지 2억 9,500만 원을 고수하며 더 이상 협상은 없다고 했다면, 나는 아마 그 조건으로 이 아파트를 매입했을 것이다. 그런데도 협상에 최선을 다했다. 협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이 된다.
> 최선을 다해 협상하되 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치지 말자.
(P. 178) 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자. 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.
자신의 초점
> 1번 투자기준에 충족하는가? 2번 가장 좋은 지역인가?
(P. 184) 쓰는 것부터 체크하라
사지 않아도 문제가 없을 것 같은 건 아예 사지 않았다.
> 극단적으로 절약해볼까...겁나..ㅎ
내가 따른 전략은 그저 허리띠를 졸라매고 필요비까지 극단적으로 줄여서, 통장에 돈을 모셔놓는 방식이 아니다. 지출하는 건 똑같다. 그 지출의 대상만 앞서 말한 소비 자산이 아닌 생산 자산으로 바꾸는 것이다.
(P. 189) 자본 재배치
자연스럽게 전세 보증금 2억 원을 깔고 앉아 있는 것이 아깝게 느껴져, 투자에 필요한 최소한의 실력을 갖추게 되면 이를 투자에 활용하리라 다짐했다.
> 무턱대고 그냥 보증금을 빼서 쓴게 아니라 최소한의 실력을 갖추고 실행에 옮겼다.
하지만 대출금리가 매우 낮은 상황이었기에, 전세자금 대출을 받는 것도 고려했다. 월세와 전세 중 어느쪽이 더 적은 비용이 드는지 계산했다.
> 너나위님은 묶이는 돈은 월세가 5,000만원 전세는 대출금을 제외한 7,800만원으로 전세가 2,800만원 더 많았지만 월 지출비용은 월세가 80만원, 전세이자는 43만원으로 전세대출이 유리하다고 판단하여 전세로 자본재배치를 하였다.
내가 이사를 통해 자본을 재배치하는 방법으로 투자금을 마련한 건, 투자를 준비한 지 9개월쯤 지난 시점이었다. 깔고 앉아 있던 돈을 빼서 투자하는 방식의 효용과 위험을 알고 있었기에, 나는 절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 최소한의 실력과 상황을 만들고자 무척 애를 썼다. 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다. 독서와 강의를 통한 이론적 무장은 물론이요 실질적인 도움을 주고받을 수 있는 동료들과의 관계까지 마련되자. 비로소 어떤 대상에 어떻게 투자하면 되는지 길이 보이기 시작했다.
(P. 205) 저평가
사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.
(P. 211) 저평가 여부 확인하는 법
[그림]
평촌이 산본보다 입지적 측면에서 우수한데, 당시 유사한 조건의 아파트 가격은 거의 비슷했다.
(P. 221) 인생을 바꾸는 투자
자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다.
> 장기투자의 장점!
매입한 부동산을 팔지 않고 꾸준히 모아서 자산을 키우는 건 결국 부동산이라는 그릇에 돈을 담아놓고 꺼내지 않는 것과 같다.
똑같은 투자를 했는데, 누군가는 중간중간 실현한 수익을 흐지부지 다 써버려서 자산 규모를 키우지 못한 반면, 또 누군가는 팔지 않고 더 많이 모으는 전략으로 자산 규모를 키웠다면, 다음 상승장에서 그 둘의 수익 차이는 벌어질 수밖에 없다.
물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문에 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.
(P. 225) 고수들의 교훈은 한결같았다. '조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.' 돈이 부족하면 당연히 투자에 어려움이 있을 수밖에 없다. 하지만 돈이 부족하다고 해서 목표를 달성하지 못하는 것은 결코 아니다. 누구에게나 똑같이 주어지는 소중한 자산, 시간이 있으니까.
> 나에겐 돈은 없어도 시간은 있다 ㅋ
(P. 227) 부동산 투자는 이게 전부다.
나는 적은 투자금으로 살 수 있는 저평가된 아파트를 매입한 후 팔지 않고 장기 보유하면서, 여러 채를 모으는 방식으로 투자를 진행해 왔다.
> 부동산 투자의 정석
(P. 228) 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다는 것이다.
(P. 230) 시스템이라는 성을 쌓는 벽돌로 어떤 아파트를 활용할까?
- 입지 : 비교적 우수
- 전세가율 : 높은 것
- 절대가 : 4억 이하
- 투자금 : 3~5천만 원
투자 건당 수익의 크기는 작더라도 소액의 투자금으로 매입이 가능한 부동산에 투자하여 변동성을 줄이면서도 투자의 효율성은 높이겠다는 것이 내 전략이었다.
> 금액이 크면 가격 변동폭도 크니까..
(P. 237) 시스템 만드는 법
여러 주택의 전세금 상승분을 모아 일부 주택의 임대 방식을 전세에서 월세로 전환하는 방식으로 현금 흐름을 창출할 수 있다. 혹은 당시 상황에 따라 시세가 많이 올라 차익을 실현하는 것이 더 나아 보이는 주택이라면, 매도하여 목돈을 마련하는 것도 방법이다. 이것이 내가 목표로 두고 진행하고 있는 시스템 운용 전략이다.
> 가치대비 가격이 고평가 되어 있다고 생각된다면 매도!
(P. 245) 절대 무너지지 않을 역전세 리스크 관리법
첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
여러 조건이 비슷한 투자 대상을 놓고 고민중이라면, 직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다.
둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다. 다만 나의 경우 저평가된 것이 확실하고 투자금도 적게 드는 물건인 데다 주변의 입주가 장기적으로 지속되는 상황이 아닐 때는 매입하기도 한다.
셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
제2금융권인 보험사 등에서도 신용대출을 취급한다.
넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.
유동성 리스크가 닥쳤을 때, 가장 중요한 건 나의 시스템을 구성하고 있는 아파트가 줄줄이 무너지지 않게 막는 것이다. 다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다. 쌓은 것을 잘 지켜내고 싶다면 주머니 속 현금 상황을 항상 체크하고, 과욕을 삼가라.
(P. 262) 아래 기준의 순서에 따라 투자하지 않는다.
1. 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않는다.
2. 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다.
3. 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기한다.
투자는 기계적 활동으로 기준에 부합하는지만 따지고 그 기준을 만족시킬 경우 투자하면 되는 것이다.
(P. 268) 집값에 대한 사람들의 아이러니한 심리
수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복하게 되고, 정책도 이에 맞춰 시행된다. 또한 이런 움직임은 사람들의 심리에도 영향을 미친다. 아이러니하게도, 가격이 마구 오를 때는 이전에 비해 가격이 비싼데도 더 많은 사람이 사려고 하고, 반대로 가격이 떨어질 때는 이전보다 가격이 싼데도 더 많은 사람이 집을 사지 않으려고 한다.
(P. 277) 입주 물량
구 단위로 미분양과 입주 물량을 확인해서 공급이 많다 적다를 따지는 것은 크게 의미가 없다. 시장의 흐름은 앞서 말한 권역별로 함께 움직이기 때문이다. 서울 강서구엔 입주가 적어도 서울이나 수도권 전체적으로 입주가 많다면 강서구의 전세가도 영향을 받는다.
(P. 279) 시세트래킹을 해야하는 이유
다녀온 지역이라도 이후 계속 모니터링하면서 해당 아파트들의 가격이 어떻게 움직이는지를 파악했다. 그렇게 하다 보니, '어, A 지역은 내가 다녀왔을 때와 가격이 비슷한데 그 옆 지역은 가격이 가파르게 상승했네? 그럼 이제 A 지역에 투자하는 게 좋겠군' 혹은 '내가 처음 갔을 땐 B 지역이 C 지역보다 비쌌는데 이젠 오히려 C 지역이 더 비싸졌네. 지금 시점에선 B 지역이 저렴하네' 같은 생각을 하게 됐다.
> 꼭! 투자할 수 있을 것 같은 단지들을 선정하여 트래킹하자!
(P. 287) 교통요소 변별력 기준
지하철 이동 시간이 비슷하다면, 도보 이동이 짧은 곳, 환승이 적은 곳, 지하철 외 버스로도 접근이 수월한 곳이 더 좋다.
> 임보 적용!!
(P. 290) 학군
단, 한 가지 주의할 것이 있다. 이미 서울의 강남, 목동, 중계, 신도시의 분당, 평촌, 대구의 범어동, 대전의 둔산동, 광주의 봉선동, 부산의 동래와 해운대 등은 '명문 학군 지역'으로 알려져 있으나, 꼭 이처럼 좋은 학군으로 알려진 지역이 아니라고 해도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있다는 걸 기억하자. 따라서 꼭 전국적으로 유명한 중학교가 없다 해도 그 동네에서 선호하는 학교로 배정 받는 아파트라면, 학군 입지에서 다른 아파트들보다 우위라고 생각하면 된다. 결국 사람들은 자신의 형편이 허락하는 범위에서 더 좋은 것을 찾는다.
(P. 293) 가격
특정 단지만 골라서 조사할 것이 아니라, 임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다. 몇 개의 단지만 찍어서 가격조사를 하는 것으로 가장 싸고 좋은 것을 찾아낼 수 있을까? 좋은 물건을 찾아내는 데 왕도는 없다. 미련해 보일지 몰라도, 모든 단지와 모든 평형의 가격을 파악해 봐야 한다.
> 마찬가지로 매물털기를 할 때도 모든 부동산에 방문하자!
(P. 294) 부동산 사장님과 통화
부동산 중개인과 통화할 때는 다짜고짜 조사한 내용부터 묻기보다는 이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해 줘서 전화 해본 것처럼 묻는 게 좋다. 중개인 입장에서도 얼굴 한번 본 적 없는 사람의 전화에 친절하게 이것저것 설명해 줄 이유가 없다. 또 먼저 자신을 투자자라 소개할 경우에는 간혹 중개인이 계약을 성사시키고자 매매 후 놓을 수 있는 전세가를 실제보다 높게 브리핑 하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 매수를 결정하기 전에, 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 볼 필요가 있다.
(P. 298) 지역을 눈에 담는 현장조사
임장을 마치고 집으로 돌아오는 길에는 혼잣말을 하며 그 지역 특색을 정리해 보곤 했다. 혼잣말을 하며 기억을 되살리고 정리하다 보니, 조금씩 작은 차이를 발견해낼 수 있었다. 발품에 어떤 노하우나 특별한 방법이 있을 것으로 생각하는가? 그런 건 없다. 결국 많이 가봐야 한다.
(P. 299) 같은 돈이면 좋은 거
똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는게 핵심이다.
(P. 300) 중개소 방문
나는 같은 지역의 여러 중개소를 1시간 반~2시간 간격으로 예약한다. 어느 정도 투자에 익숙해지니 비교적 빠르게 물건을 확인하고 정리할 수 있게 되었는데, 초보자라면 3시간 정도의 간격으로 방문할 중개소를 예약하는 것이 좋다. 또 초보 투자자라면 하루에 5~6개 정도의 물건을 확인하자. 토요일 오전 10시부터 시작하자. 당신이 아직 경험이 많지 않은 사람이라면 3~4시간 간격으로 방문할 중개소를 예약하고 중개소 한 곳에서 매물을 소개받는 시간을 2시간 정도로 잡고, 1~2시간은 정리하는 시간을 갖는 방식을 추천한다. 하루에 부동산 중개소 2~3곳을 방문하고, 5~6개, 많아도 10개 미만의 물건을 보는 것부터 시작하자.
(P. 301) 중개소에서 대화하는 법
임대는 잘 나가나요?
임대가 잘 나가는 시기가 따로 있을까요?
이 동네에서 사람들이 선호하는 단지의 순서는 어떻게 되나요?
중요한 건, 사전에 조사한 내용을 맹신하고 묻는 걸 생략하거나, 반대로 질문을 넘어 지나치게 아는 척을 하지 않는 것이다.
(P. 303) 매물 확인
1. 집주인의 매도 사유
2. 지금 거주하고 있는 사람이 집주인인지 임차인인지?
3. 임차인이라면 전세로 거주하는지 월세로 거주하는지?
4. 만기는 언제인지?
5. 세를 안고 팔려고 하는 것인지?
그러나 거주자가 필요 이상으로 예민하게 굴거나 방문자를 불편하게 만드는 경우라면 주의해야 한다. 내가 매수한 이후 임대를 놓을 때 그 집을 보러 온 예비 임차인들에게도 그렇게 대할 수 있기 때문이다.
누수나 결로 등의 흔적이 보이면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 물어보라. 이사하는 경우에는 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는 게 좋다.
(P. 305) 중개소로 돌아와서
중개소로 돌아오면, 그날 본 순서대로 중개인에게 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등을 정리해 달라고 부탁한다. 그 다음엔 각 물건의 특징을 메모지 위에 직접 정리해 보라. 한 군데의 중개소를 방문하고 나서기 전, 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야 한다. 등기부 등본에는 대출 여부와 매도자가 그 집을 매수한 시기와 가격 등이 나와 있으므로 매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우라면 가격 조정이 더욱 수월할 수 있다. 매매 협상은 직접 매도자에게 말하기보다 중개인을 통해 전달하는 지혜가 필요하다.
댓글
이재님~ 타임스탬프로 독서기록 남겨놓은거 같이 올리닌깐 뭔가 있어보이네요 ㅎㅎ 저도 해봐야겠어요! 이번 3주차 독서도 엄청나게 벤칭마킹하시네요! 홧팅입니다!
