열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 124조 선시]

전세 셋팅 프로세스와 종류

월부에서 가르쳐주는 전세 레버리지 투자는 ‘매수’도 중요하지만 그 이상으로 ‘전세’가 중요하다는 것을 많이 간과하고 있었다. 그래서 1호기를 할 때도, 전세 이 정도면 되겠지? 라는 가벼운(?) 마음으로 접근했었고, 전세 셋팅을 하는 과정에서 약간의 힘듦이 있었다..!

전세 셋팅을 할 때, 잔금 일자 전에 전세를 맞춘다면 정말 퍼펙트 하겠지만 그게 그리 쉽지 않은 일이고

잔금을 치르고 전세를 맞춰야하는 상황이 생각보다 비일비재 하다는 것을 강의를 통해 알게 되었다.

투자를 할 때에는 최악을 대비하라고 했던 것처럼 매매 잔금 후 전세 잔금을 받는 경우와 매매 잔금 때까지 전세입자가 구해지지 않는 경우를 항상 염두해야 겠다고 생각을 했다.

물론, 이 모든 과정이 머릿 속에 있다면 매수하는 과정에서 내가 어떤 전세를 구할 지에 대해 미리 파악이 되어있어야한다!

→ ‘전세 셋팅’ 경우의 수를 감안하여 매수하기

전세를 빨리 빼는 방법은?

올해 1호기를 하면서 잔금일자는 4개월을 가져갔지만 전세를 빨리 빼지 못했었다. 그래서 골든타임을 놓쳤고, 약 1.5개월이 남은 시점에 겨우겨우 전세를 맞출 수 있었다…!

왜 쉽고, 빠르게 전세를 빼지 못했고, 마음의 짐을 가져갔을까? 생각해봤던 해답이 이번 강의에 모두 수록이 되어있었다!ㅎㅎ

내 물건이 단지 내 물건들과 경쟁력 있는 전세가인지,

단지를 넘어서 생활권 내에서도 경쟁력 있는 전세가인지,

거기에 더해 주변에 입주할 신축과의 경쟁력 있는 전세가인지 

확인하는 게 필요하다는 것이었다.

나는 1번부터 잘못 되어있었고, 시세에 맞는 전세가가 아닌 내가 원하는 전세가(+1천만원)를 올린 상태로 기다리기만 했을 뿐이었다.

그리고, 단지 내 물건들과 비슷한 전세가로 낮추니 일주일도 안되어 전세가 빠지는 경험을 했다!

아무리 공급이 없고, 전세가 적은 곳이라도 적절한 전세가가 아니면 전세를 빼기 힘들다는 것을 경험했다.

→ 단지, 주변, 공급을 통한 내 물건의 전세가 세팅하기

임차인에 따른 대응 전략은?

내가 매수할 아파트에 살고 있는 임차인 혹은 전세로 들어올 법인에 따라 대응 전략이 여러가지가 있다는 것을 이번 강의를 통해서 알게 되었다.

사실 ‘매수’에 조금 더 포커스를 맞췄었고, ‘전세’는 그 이후에~ 라는 생각을 많이 하고 있었다.

하지만 투자를 진행하면서 ‘매수’보다 ‘전세’가 더 중요하다는 사실, 임차인의 종류에 따라 내가 어떤 방향으로 대응을 해야 하는지 많은 생각을 하게 되었었다.

일반 임차인일 때, 나의 편익과 비용은 무엇일까?

법인 임차인일 때, 나의 편익과 비용은 무엇일까?

현재 시장 상황에서 일반 임차인을 받는게 좋을지, 법인 임차인을 받는게 좋을지?

2년, 4년후 투자금 회수에 영향을 받을까?

등등… 여러가지 측면에서 생각해 볼 수 있었다.

그리고 이렇게 중구난방으로 생각을 했었던 것들을 이번 강의를 통해 여러 케이스로 알 수 있었다.

→ 내 물건에 들어올 임차인에 따른 전략 설정하기

결론

이번 강의는 전세 셋팅의 A to Z 라는 말이 너무나도 잘 어울리는 강의였고, 추후에 투자를 할 때마다 전세 셋팅을 위해서는 꼭 확인해봐야할 교안이라고 생각했다.

내가 첫 투자를 하면서 여기저기 선배들의 칼럼들을 뒤져가면서 생각하고, 고민했던 내용들이 전부 다 들어있었고, 그 이상의 여러 케이스들도 있었기 때문이다.

양파링님께서 강의 내내 강조하셨던 ‘전세’를 생각하고 ‘매수’하세요. 가 머릿 속에서 잊혀지지 않는다!