[열중 39기 7년안에 3십억 자산가로 거듭나조 운빨인생] 3주차 강의후기

열중 3주차 강의는 양파링님의 “시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법 전세 A to Z" 이었다.

어느덧 0호기를 보유한 지 만 4년 이상 지났는데, 그동안 임차인 맞추기 어려웠던 시기도 있었고, 역전세를 맞아서 돌려줄 자금 마련에 어려움을 겪었던 적도 있었다.

전세는 그냥 부동산에 내놓으면 알아서 나가는 건 줄로만 알고 있었는데, 양파링님의 강의를 듣고 나니 고려해야 할 게 상당히 많다는 걸 알게 되었고, 이것들만 잘 챙겨도 앞으로의 투자 생활이 한결 수월해질 것 같다.

본

• 서울 4,5급지 상당수가 전세가율 60% 돌파

  (ㅈㄹ, ㄱㅂ, ㄱㅊ, ㄱㅇ, ㅅㅂ, ㄱㄹ, ㅇㅍ, ㄷㄷㅁ, ㅅㄷㅁ)

  BM) 전세가율 높은 4급지부터 내 앞마당으로 만들자.

• 전세가 상승 지역, 단지의 특징

  ㅇㅅ 좋은 곳, 구축이더라도 ㄱㅈ ㅎㄱ이 좋아 지역주민들의 ㅅㅎㄷ가 높은 곳

  ㄱㄱ 많은 지역도 결국 가치에 귀결 (구축단지는 전세가 회복 지연)

• 전세셋팅유형1

  1) ㅁㅁ ㅈㄱㅇ=ㅈㅅ ㅈㄱㅇ : Best!

  2) ㅁㅁ ㅈㄱㅇ<ㅈㅅ ㅈㄱㅇ : 금융상품(마통) 활용 시 비용 발생

  3) ㅁㅁ ㅈㄱㅇ 전에 전세 못 맞춘 경우 : 금융상품(마통) 활용 시 비용 발생 

• 전세셋팅유형2: ㅁㄷㅈ가 ㅈㅅㅇㅈ로 사는 경우 (ㅁㅁㄱ-ㅈㅅㄱ 차익 지급)

• 전세셋팅유형3: 기존 ㅇㅊㅇ이 계속 ㅈㅅㅇㅈ로 거주하는 경우 (ㅁㅁㄱ-ㅈㅅㄱ 차익 지급)

  → ㄱㄱㅇㄱ 송금 전에 ㅈㅅㄱㅇㅅ 사본(날짜, 금액, 특약사항) 미리 확인!

• 계약단계별 주의사항 - 1.매수결정 (ㄱㄹ상 하자체크, ㄷㄱㅂㄷㅂ)

  1) ㅅㅇㅈ: ㄱㅇㅈ와 동일? → ㄱㄷ명의 인 경우 특히 주의

  2) ㄱㅇㄹ, ㄱㅊㅂ, ㄱㄷㄱ: 권리 침해? → 지금 시장에서는 걍 제껴라.

  3) ㄱㅈㄷㄱ: 집 담보로 대출?

  4) ㅇㄹㅇㅅ: 권리 관계 변동? → 가계약금/계약/잔금 시점마다 확인!

  5) ㅍㅇㅈ: 문서 전부 확인?

• 계약단계별 주의사항 - 2.매매계약 (온전한 ㅅㅇㄱ, ㅁㅁ계약서)

  [특약사항]

  - "ㅁㄷㅇ은 ㅁㅅㅇ의 전세 임대 적극 협조” 문구의 의미→1.집 좀 잘 보여주세요! 2.신규 임차인이 불안해서 현재 명의자인 ㅁㄷㅇ과 ㅈㅅ계약서 쓰게 되면 도와주세요! (일 잘 하는 부사님 필요)

  - 신규 임차인과 매도인 간 전세계약서 쓸 경우, 전세계약금은 ㅈㄷㄱ으로 치고, 전세잔금은 ㅁㅁㅈㄱ으로 침.

  - ㅈㄱㅇ은 상호협의 하에 앞당길 수 있음. → 예비 임차인 pool을 넓힐 수 있음. ㅁㄷㅈ도 ㅈㄱ 빨리 받을 수 있어서 이 문구 좋아함.

  - ㄱㅈㄷ은 잔금 시 전부 상환하여 말소 → 상환 후, 상환ㅇㅅㅈ 확인!

  - ㄴㅅ 등 매도인 하자담보책임

  BM) 특약은 현장에서 추가해달라고 하지 마라. 매도자가 불편해 할 수 있다. 계약서 작성하러 가기 전에 미리 사장님께 얘기해서 추가해놔라. 원래 넣는 문구인 것 처럼!

• 계약단계별 주의사항 - 3.임대계약 (ㅇㅅㅎㅂ 반환, ㅇㄷㅊ계약서)

  - 재계약 시, ㅇㄷㄱㄱ 작성 주의 (종료일이 공휴일 아닌지)

  [특약사항]

  - "만기 도래하여, ㅇㅅ할 의사가 있을 시 *개월 이전 통보해야 한다. (법적으로는 만기 6~2개월 전 통보)

  - 계약 만기시 임차인은 새로운 계약이 진행될 수 있도록 적극 협조

  - 벽걸이TV, 에어컨 등 ㅋㅋㄹㅌ 타공 필요한 경우, ㅌㄱ시 ㅇㅅㅎㅂ반환 요청

  - ㅅㄴㅎㅇ 금지(냄새, 화재)

  - 세입자가 ㅈㅇㅅㄱ와 ㅎㅈㅇㅈ를 받기로 한 다음날까지 집주인이 ㅈㄷㄱ 등 ㄷㅂㄱ을 ㅅㅈ할 수 없다.

  - 임대인은 ㄱㅅ/ㅈㅂㅅ 체납, ㄱㅈㄷㄱ 이자체납 사실이 없음을 고지한다.

  - 임차인은 임대인의 세금 체납에 대해 세무서와 지자체에 확인할 수 있다.

  - 체납 사실이 있으면 임차인은 본 계약을 ㅎㅈ할 수 있다. 이 경우 임대인이 ㅂㅈㄱ 등 ㅇㄱ을 임차인에게 반환한다.

  - 임대인은 본 주택의 ㅁㅁ계약을 체결하는 경우 ㅅㅈ에 임차인에게 고지해야 한다.

  - ㄱㅈㄱ ㅅㅈ ㅌㅈㅅ: 임차인이 ㅈㅅㅂㅈㄱ 받을 권리를 ㄱㅇㄱㄱ에 넘긴 경우, ㄱㅇㄱㄱ에 반환해야 함.

  BM) 근질권설정통지서 보관 및 계약서에 반환주의 문구 기재, 임차인 연락처 저장 시 해당 내용 추가

• 적정 전세가 설정하는 법

  1) ㄷㅈ 내 비교: ㅍㅎ간 전세가 비교 통해서 ㄱㅈㄹ 체크

  2) ㅅㅎㄱ 내 비교: 동일 ㅅㅎㄱ 내 단지들과 매물수 및 전세가 비교해서 ㄱㅈㄹ 체크

  3) ㄱㄱ물량 체크

  - 구축  단지인 경우, 신축 하위평형 전세가와 ㄱㅈㄹ 비교

  - ㅅㅈㅈㄱ 기간에 사람들이 본격적으로 움직임. ㅇㅈㅈ 시작할 때 전세가 가장 쌈.

  - ㅇㅈ기간 끝난 단지더라도 대단지인 경우, 물량 남아있는지 확인 필요

• 소액 투자 시 반드시 알아야 할 사항: ㅈㅅㅂㅈㅂㅎ 가입 가능한 전세가인가?

  - ㅋㅂ / ㅁㅁ / ㅇㅂ

  - **%

  - ㅅㅇㅅㅈ (신청 건 많은 경우 2~3개월까지 길어질 수 있음. 전세보증금>ㅈㅅㅂㅈㅂㅎ 가입금액인 경우, 가입가능한 금액으로 전세계약서 재작성하기로 한다.)

• 임대기간 설정이 투자에서 왜 중요할까? → ㅌㅈㄱ 회수지연, ㅈㅌㅈ 기회상실

• 임대기간 설정시 무엇을 봐야 할까?

  1) 공급: 더 싼 물건보다 리스크 줄이는 물건이 더 나을 수 있음. 현재 공급뿐 아니라, ㅈㄱㅇ 예상시기의 공급물량 규모/시기/위치 중요함.(도시규모에 따른 범위 고려)

  2) 수요: 학군지+30평형대 이상의 성수기는 ㄱㅇㅂㅇ, 비수기는 ㅅㄴㅅㅈ이다. 평형 무관하게 ㅇㄹ(ㅈㅁㅊ,ㅎㄱㅊ)/ㅁㅈ ㅇㅎ/ㄱㅇ 은 비수기다.

  BM) 학군지에 투자했다면, 전세기간을 늘리든지 해서 재계약 시기를 ㄱㅇㅂㅎ 시즌으로 맞춰라!

  3) 포트폴리오: 주택수가 늘어날수록 ㅈㄱㅇ 시기 분산 (3채 이상부터 고려)

• 임차인에 따른 대응 전략 1. 전세 낀 물건

  1) 전세보증금액: 현재 시세와 비교 

  - 시세 대비 높으면 역전세 리스크 있음. → 공급물량 체크로 리스크 크기 가늠

  - 낮으면 투자금 회수지연 → 매매계약 동시에 새로운 임대계약 시도

  2) 임대만료일: 주변 공급물량 체크

  3) ㄱㅅㅇㄱㅊㄱㄱ 사용여부: 기존 임차인과 신규계약 할지 판단 (계약해지 리스크 vs 투자금 회수지연)

• 임차인에 따른 대응 전략 2. 법인

  - 장: 높은 ㅈㅅㄱ, ㅇㄷㅊ 3법 적용 X(계갱권 사용X, 임대료 5% 상한 제한 없음.)

  - 단: ㅈㅅㄱ 설정, ㄱㄹ 어려움.

  - ㅇㅇㅋ 중요시 함. (30평 방/거실 ㅅㅅㅌㅇㅇㅋ 500~600만원 정도)