월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서후기 [열반스쿨 중급반 39기 7년안에 3십억 자산가로 거듭나조 운빨인생]

열반스쿨 중급반 독서 후기 작성 과제

STEP1. 책의 개요

내가 읽은 책의 개요를 간단하게 작성해보세요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위, 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2024.08.25

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

몇 가지 핵심 키워드와 함께 내가 책 내용을 나만의 언어로 요약해보세요

-      안전한 삶은 현실적으로 존재하지 않는다. 인생은 위험을 무릅쓰거나 아무것도 하지 않거나 둘 중 하나다. (헬렌켈러. 사회사업가)

[프롤로그]

-      돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다.

1장. 왜 투자를 해야 하는가

[무관심 속에 썩어가는 당신의 돈]

-      은행이 고객의 돈을 활용해 돈을 버는 동안 시장에는 실제 돈의 양인 100만 원보다 더 많은 양의 돈이 ‘생겨난다.’ 이러한 이유로 통화량은 실제로 존재하는 돈보다 많다. ‘통화량 증가=돈이 흔해짐=돈의 가치 하락’

-      주변을 둘러보면, 자본주의와 인플레이션의 본질을 인식한 사람과 그렇지 못한 사람의 결과가 얼마나 다른지 알 수 있다. 똑 같은 회사에서 똑같이 일하고 똑 같은 급여를 받았음에도, 그 자산의 격차는 벌어질 수밖에 없다. 대책을 강구해야 한다. 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다.

BM) 목돈이 모일 때마다 좋은 부동산 자산으로 바꿔가자!

[당신마저 관심 없는 당신의 노후]

-      당신이 지금 대한민국에서 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다. 당신 외에 이를 고민하고 해결해줄 사람이 없다는 걸 인정하라.

-      나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그 다음에 따라온 결과였을 뿐이다.

[직장생활의 O년차. 당신의 현주소]

-      꾸준히 노력한다면 누구나 자신이 세운 목표에 도달할 수 있다.

-      노동이 아닌 방법으로 거둔 소득이 정말 잘못된 것이라면, 도대체 당신은 언제까지 일을 할 것인가?

2장. 당신과 돈이 가야 할 방향

[직장인의 투자 전략]

-      우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다. 시간을 투입할 수 없는 상황이 되면, 그 순간부터 교환할 돈이 없어진다. 소득이 뚝 끊기는 것이다.

-      지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 이동해야 한다.

-      나중에 가격이 오를 가능성이 있어 생산성이 있는 것: 생산 자산

-      사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것: 소비 자산

-      저금리 환경에서는 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 ‘소비 자산’이다.

-      직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.

-      어떻게 버느냐보다 어디에 쓰느냐에 집중해야 한다.

[돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법]

-      투자를 하기 전에는 소비 자산을 사는 데 대부분의 돈을 쓰거나 남는 돈을 그냥 통장에 넣어두었지만, 이제는 대부분의 돈을 생산 자산과 교환하고 있다.

-      필요한 것이라곤, 그저 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해나갈 수 있는 꾸준함이다.

[내가 부동산을 택한 이유]

-      목돈을 만드는 데 장기간의 현금 유출만큼 방해가 되는 것도 없다.

-      투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다. 인플레이션에도 미치지 못하는 수익을 돌려주는 금융상품이라면, 투자처로서는 전혀 매력이 없다.

-      내가 생산 자산으로 부동산을 택한 이유는 ‘정보 대칭’과 ‘레버리지’ 때문이다.

-      부동산은 매수자 입장에서 현장을 찾는다면 직접 매물을 눈으로 확인할 수 있으며, 관련 정보도 인터넷이나 중개소를 통해 쉽게 알아볼 수 있다. 시장에 참가하는 주체 대부분이 개인이므로 매도자와 매수자 간 거래 정보가 비교적 대칭을 이룬다. (등기부등론 열람)

-      세상 어디에도 자산을 마련하는 데 필요한 돈의 70~80% 이상을 무이자로 빌려주는 대출기관은 없다. 임차인에게 보금자리를 제공하기 위해 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하다.

3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

[전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다]: 의왕시 25평 아파트

-      나의 투자 방식은 자산의 크기를 불려 나가며 시간을 이용하는 투자다.

-      부동산 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위를 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다. 무조건 신축 아파트라는 이유 하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다.

-      입지: 인간이 경제활동을 위해 선택하는 장소. 사람들의 선호도. 그 땅이 어디에 있는가

-      내손동 E아파트가 평촌 신도시의 입지와 인프라를 공유하고 있는 신축 아파트라서 투자 결정

-      애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다.

-      세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무는 없다. 떼쓰는 아이처럼 굴지 마라.

-      중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다. 모든 일은 결국 사람끼리 하기 때문이다. 나는 부동산 거래를 마칠 때마다 최선을 다해주어 감사한 마음이 드는 중개인들에게는 사소한 선물이라도 준비한다.

-      당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다. 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

-      동탄-인덕원선, 월곶-판교선 개통, 과천지식정보타운 개발 호재. 인근의 분양가 높은 아파트들 완판

-      투자를 결정할 때 첫번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이다. 부동산 호재는 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다. 호재는 상승세를 더욱 강하게 만드는 역할을 한다. 호재만 믿고 투자하는 건, 투자자로서 해서는 안 되는 행동이다. (ex. 홍은현대 강북횡단선 예타 탈락) 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

[저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원]: 분당 21평 아파트

-      여름 비수기: 장마철 시작 6월 초 ~ 한여름 휴가철 8월 중순

-      겨울 비수기: 수능 11월 초 ~ 설 명절 1월 말

-      이사하기 좋은 봄가을 이사철에 많은 사람이 거처를 옮기고, 야외활동이 힘든 날씨엔 손님이 뜸해짐. 이 두 시기를 적극적으로 활용해 투자해야 한다.

-      여러 지역을 돌아다니다 보면, 분위기나 느낌이 비슷한 지역과 아파트를 심심찮게 만나게 된다. 철산 P아파트와 분당 구미동 J아파트가 비슷한 느낌임. 경사가 꽤 가파름.

ü  광명도 입지는 괜찮지만, 분당이 광명보다 떨어지지 않는다. 그런데 가격은 분당 아파트가 4천만원이나 저렴했음. 저평가임!

ü  직장: 판교테크노밸리가 가산/구로디지털단지보다 규모는 작지만, 급여 수준에서 분당이 우위

ü  교통: 강남 접근성은 비슷하지만, 도로 접근성에서 분당이 우위

ü  환경, 학군: 분당이 확실히 비교 우위

-      저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것. 가격은 이미 일반인에게 알려진 정보이므로 포털 사이트 부동산이나 현장의 중개소 등에서 알 수 있음. 결국 가치를 볼 줄 아는 안목이 저평가 여부를 판단하는 데 가장 중요함.

-      비교평가: 입지 요소 네 가지를 따져보고 다른 것과 비교해서 해당 물건이 싼지 비싼지 판단하는 것. 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구

-      비교할 수 있는 대상이 생긴 후, 그 두 대상의 가치를 따질 수 있음. 비교하고 또 비교해서 가치를 따져보고 현재의 가격이 그 가치에 어울리는 수준인지 판단한다. 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다.

-      부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니다.

-      집을 보고 중개소 사무실로 돌아와 소장님에게 여러 질문을 한다. (매도자가 집을 팔려고 하는 이유) 나는 상대가 원하는 것과 내가 감수할 수 있는 것이 무엇일지 생각했다. 매매가 1,000만원을 깎아 준다면, 가계약금을 통상적인 경우보다 많은 금액을 바로 송금하겠다고 했다. (사업이 어려워져 돈이 급한 매도자의 입장을 고려)

-      협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다. 조금 더 상대방 입장에서 생각하려고 노력해라.

-      여름(비수기)에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을(임대수요 풍부)로 맞추는 것이 비수기 투자의 정석이다.

BM) 올해 겨울에 2호기 매수해서 내년 봄에 잔금 치자!

-      잃지 않는 선에서 경험 쌓기. 담보대출과 1금융권 마통, 2금융권 신용대출까지 모두 개설해서 잔금 치고 수리 진행.

-      가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다. 처음 10채의 부동산을 마련하기까지 다른 지역(분당, 평촌, 의왕, 서울, 부천, 용인, 고양), 다른 평형(10/20초반/20중반/30초반), 다른 상황(주인전세, 전세임차인, 월세임차인, 공실, 세낀물건), 다른 연식(신축, 구축(올수리, 일부수리, 수리X))에 도전했다. 다양한 투자를 진행해 본 덕분에 자신감이 붙었다. 그동안의 경험이 안겨준 지혜가 내 안에 쌓인 것.

BM) 최대한 다양한 물건과 상황으로 투자하자!

-      입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요(가수요) 또한 빠르고 강하게 유입된다. 수요층이 두껍다 보니 상승의 기세가 강하고 상승폭 또한 크다. (강남 부동산 상승세 기울기가 가파른 이유)

-      절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다. 고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸다. 받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문이다. 가격이 비쌀수록, 매매가든 전세가든 안정성이 떨어진다.

BM) 현재 나의 실력으로는 너무 좋은 물건만 고집하지 말고 적당히 좋은 물건으로 투자금 배분을 잘 해서 경험을 쌓자.

-      무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라. 그 경험이 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 도와줄 것이다. 투자는 단순히 내가 어느 지역에 집이 있다고 자랑하려고 하는 것이 아니다.

[수익률 440%. 아는 지역을 늘린 대가]: 수지 32평 아파트

-      아는 지역을 늘려나가는 건 투자처를 찾기 위해서다. 아는 곳이 많아질수록 투자할 물건을 찾는 일도 점점 더 쉬워진다.

-      나는 보통 어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다. 임장을 통해 아는 지역이 늘어날수록 시세를 모니터링하는 지역의 수도 늘어나고, 자연스럽게 수도권 각지의 움직임을 전반적으로 관찰할 수 있게 되었다. 임장한 지역과 해당 부동산의 시세를 모니터링하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다. ‘이곳에 투자했다면 어느 정도 수익을 얻게 되었을까?’, ‘내가 놓쳤던 그 지역의 잠재력이나 함정 같은 것은 없었나?’ ‘임장 후 모니터링’은 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

BM) 앞마당 시세 모니터링 꾸준히 하자. 일단 추석 전까지 앞마당 시세 전수조사하기

-      철도 개통 등 호재는 사람의 심리를 자극해 개통 전에 이미 매매가에 반영되는데, 전세가는 실사용 가치를 의미하기에 선 반영되지 않는다.

-      수도권 동남부(용인, 화성, 수원)에 예정된 입주 물량 때문에 수지 전세가가 내려가서 일시적으로 투자수요 위축

-      투자 대상이 확실히 저평가되어 있고 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다. 입주물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 주의할 것은 같은 시기에 여러 채에 투자해서는 안 된다는 것이다.

BM) 많은 입주물량이 예정된 곳도 투자 기회를 고려하자!

-      아파트 전세가도 비교해 볼 필요가 있다. 지금 투자할 경우 2년 뒤 전세금 상승분을 취할 수 있는지, 전세가가 떨어진다면 그 폭이 대략 얼마나 될지를 가늠할 수 있음. 아파트의 매매가와 전세가 모두 저렴한 상황이라면 보다 큰 시세차익을 얻을 확률도 높아진다. 기대수익이 커지는 것.

BM) 전세가가 높아서 투자금이 적게 들어가는 게 마냥 좋은 것만은 아니구나. 실거주가치에 맞는 전세가인지도 판단할 것!

-      나는 기존에 거주하는 임차인의 임대만료 기간이 남아 있는 물건도 적극적으로 검토한다. 집을 매입한 후 따로 임차인을 구해야 하는 수고로움에서 벗어날 수 있기 때문이다.

-      전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다. 자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 ‘싸게 사는 것’이다.

-      대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 많이 알면, 저평가 투자처 발굴 뿐만 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

-      나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다.

-      갭 메우기: 사람들이 선호하는 지역과 붙어 있는 부동산일 경우 상승장에서 선호 지역의 가격이 상승하면 그 여파가 다음 지역으로 옮겨 붙는 현상

-      잃지 않는 투자의 세 가지 조건: 저평가 여부 판단 안목 / 적은 투자금 / 역전세 대비 자금 동원력

-      철저히 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다. 미래 기대가치의 실현 여부는 내가 통제할 수 있는 영역이 아니다.

-      준비된 자에게 기회가 온다 = 아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다.

[3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아]: 평촌 21평 아파트

-      나는 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다.

-      매임 때, 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사할 계획인지 질문. 대화의 문을 열어 거주자의 사정을 파악하려는 의도임. (실제 이사 날짜, 매도하고 싶은 마음의 크기, 타인에게 친절한지 여부)

BM) 매임 시 거주자에게 질문 던져 보기..

-      이미 구해 놓은 집으로 이사할 날짜가 얼마 남지 않은 상황이라면 시간이 갈수록 매도자의 마음이 급해지기에 가격을 조정하기 유리하다.

-      등기부등본상 차익을 실현한 매도자라면 가격 조정에 유리함.

-      200~300만원 조정이 안 돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다. 이미 저평가된 물건이라는 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다.

BM) 소탐대실 하지 말 것!

-      협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이 된다.

-      눌림목 현상: 상승세를 타고 있던 물건이 정책 등의 요인 탓에 일시적으로 하락세를 보이는 상황

-      입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역(마용성, 강남3구, 영등포, 양천, 강동, 동작, 광진, 과천, 판교, 분당, 평촌, 광명)의 물건에 우선 투자하는 게 좋다. 가수요 유입의 특징은 실수요에만 의존하는 시세상승에 비해 더욱 상승 기간이 짧고 폭은 더 큰 경우가 많다는 것이다. 이 지역에 소액으로 투자를 할 수 있는 상황이라면 다른 지역보다 우선순위에 두고 검토해야 한다.

-      무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자. 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.

4장. 성공 투자를 위한 필수 지식

[돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법]

-      자본재배치: 깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식

-      자본 재배치를 통해 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖춰야 한다.

[절대로 돈을 잃지 않는 투자법]

-      부동산의 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다는 건 바뀔 수 없는 명제이기에, 전세가는 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 ‘하방지지선’ 역할을 하게 된다. 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉, 투자금만큼이라는 뜻이다. 전세가율이 높은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 이유이다.

[용돈 몇 푼 벌 것인가. 인생을 바꿀 것인가?]

-      중개인은 의뢰인에게 직접 중개 부탁을 받은 물건과 다른 부동산 중개소에서 전상망에 공유하려는 목적으로 올린 물건을 다르게 취급한다. 직접 받은 물건은 중개수수료를 혼자 취하지만, 전산망에 공유된 물건은 전산망에 최초로 올린 중개소와 수수료를 반씩 나눠야 한다.

BM) 어차피 물건 서로 공유하니까 헛수고하지 말라는 중개인 말 믿지 말고, 부동산마다 직접 찾아가서 물건을 의뢰하자.

-      긴 호흡을 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다. 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다. 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

BM) 10년을 가져갈 물건에 투자하자.

[인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리]

-      시스템 구축: 다주택. 건당 수익의 크기는 똘똘한 한 채에 미치지 못해도 다수가 되면 큰 수익 확보 가능. 적은 투자금으로 살 수 있는 저평가 아파트를 매입한 후 팔지 않고 장기 보유하면서 여러 채를 모으는 방식으로 투자.

-      똘똘한 한 채: 프리미엄 시장의 고가아파트. 수요가 크고 지역 자체가 브랜드화되어 있어서 상승장에서 상승폭이 화끈함. 단, 투자금 규모와 가격 변동폭이 커서 리스크도 큼.

-      투자 건당 수익은 작더라도, 소액 투자금으로 매입 가능한 부동산에 투자하여 변동성을 줄이면서도 투자 효율성은 높이는 전략. 보다 많은 경험을 쌓을 수 있어 평생 활용할 수 있는 투자 실력이 된다.

-      시스템을 구축하려면 부동산을 꾸준히 사서 모은다. 많은 사람이 부동산은 살 때와 팔 때만 수익이나 손실이 발생한다고 생각하는데, 시세차익형 전세투자를 할 경우, 2년마다 현금 흐름이 발생한다. 이게 시스템 투자법의 핵심이다. 전세 가격은 2년에 한 번씩 계단식으로 상승하므로 물가상승분만큼의 현금이 전세금 상승으로 유입된다. 매도하지 않았음에도 현금 흐름이 발생한다는 것이다. 매도하여 차익을 실현하지 않아도, 수익 일부가 실현되는 것이다. 노후에 은퇴로 근로소득이 사라지겠지만, 전세금 상승분을 모아 일부 주택의 임대 방식을 전세에서 월세로 전환하는 방식으로 현금흐름을 창출할 수 있다. 특정 지역 한 곳이나 한 아파트 단지에 ‘몰빵’ 투자를 한 경우가 아니라면, 전국에 고르게 투자해 보유하게 된 모든 주택 전세가가 동시에 하락하는 일은 거의 없다.

BM) 몰빵투자 하지 말 것! 전세금 상승분으로 재투자해서 시스템 형성할 것!

[위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라]

-      투자한 자산 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다.

ü  전세가 하락 우려 적은 물건에 투자(직장 수요, 교통 측면)

ü  신규 주택 입주 물량 감당가능여부 체크 (3~4년간 해당 지역 인구의 1% 이상 규모 공급)

ü  마통, 신용대출 모두 동원하지 않기 (마지막 방어선) 동원 가능한 현금을 수시로 파악하기

ü  다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두기.

BM) 마통, 신용대출 한도 남겨두기

5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

[확실한 투자 기준 세우기]

-      임차인을 구하지 못해 잔금을 내 자금으로 모두 마련해야 하거나 낮은 전세가로 새 세입자를 구해야 하는 일을 대비하라.

BM) 내 자금으로 잔금 칠 수 있는지 확인하고, 전세가 보수적으로 책정

[지역을 눈에 담는 현장조사]

-      현장조사: 사전에 전화나 인터넷으로 조사한 내용을 확인하고 틀린 정보는 바로잡아, 그 지역을 제대로 그리고 완전히 익히는 것

-      중개소 방문 전에 지역을 제대로 눈에 담는 것이 먼저다. 그 동네에 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것. 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다. 지역 주민의 단지별 선호도(동간 거리, 관리 상태, 주차 상황)도 익히기

BM) 임장을 좀더 꼼꼼히 보고 잘 정리하기!

-      퇴근 후 임장지역으로 이동해 저녁 내내 동네 돌아다니며 밤 분위기를 익히고, 토요일에도 어김없이 현장에 나갔다. 임장을 마치고 집으로 돌아오는 길에는 혼잣말을 하며 그 지역 특색을 정리해보곤 했다.

BM) 평일 임장 실행해보기!

-      결국 많이 가봐야 한다. 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길이다.

BM) 반마당(서대문구)에 다시 가서 확실한 앞마당으로 만들기

-      같은 돈을 주고 살 수 있다면, 그 동네에서 가장 선호도 높은 물건부터 확인한다.

-      중개소에 전화해서 친절하고 꼼꼼하다는 인상을 주거나 성격이 시원시원한 것 같은 중개인을 택한다. 이들은 대개 가지고 있는 물건이 많다.

-      사전에 조사한 내용을 맹신하고 묻는 걸 생략하지 마라. 기본예절은 반드시 지키고 공손하게 도움을 청하는 상황임을 기억하라. 실제 물건 보러 이동하면서는 지금 보러 가는 집의 상황을 물어보라. (매도 사유, 거주민이 누구인지, 만기는 언제인지)

-      거주자가 예민하거나 불편하게 만든다면 주의해라. 임대 놓을 때 힘들 수 있기 때문.

BM) 매임시 거주자 성격 파악 후 기록!

-      매임 시 중개인에게 끌려 다니지 말고, 내가 정한 순서에 따라 꼼꼼히 내부를 살펴야 한다. 누수나 결로 흔적이 보이면 중개인 통해 거주자에게 물어봐라.

BM) 수리 필요 여부 반드시 확인!

-      중개소로 돌아와서는 매물 정보에 대해 정리해달라고 요청하고 특징을 추가한다. 한 군데 중개소에서 넘버원 물건을 명확히 정해야 한다. 집으로 돌아가기 전, 각 중개소에서 꼽은 넘버원 물건끼리 다시 비교한다. 가장 좋은 물건을 골라내는 연습은 이후 좋은 투자를 하기 위해 반드시 필요한 훈련이다.

BM) 그 날 본 물건 중 넘버원 뽑는다!

[투자 즉시 돈 버는 실전 투자법]

-      2개 이상의 투자처를 확보해둔다. 조급함이 일을 그르친다.

-      매매가에는 향이나 동, 층 같은 요인이 영향을 미치지만, 전세일 경우에는 내부 집 상태가 더 큰 영향을 미친다. 장기 보유로 투자를 이어가고자 한다면, 가급적 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지해라. 그래야 경쟁력을 갖출 수 있다.

BM) 장기 보유할 물건은 반드시 수리하기!

-      현 거주자의 이사 날짜가 확정된 집일 경우, 임차인을 구하는 데 어려움이 따를 수밖에 없다. 이런 집을 매입할 경우 잔금을 치른 후 발생할 비용(주담대 중도상환수수료, 이자, 기회비용)을 고려해 가격을 협상해야 한다. 현재 물건이 공실 상태이거나 월세 거주 임차인이 만기로 나가야 하는 상황일 때는 임대에 유리한 편이다. 따라서 현재 거주 중인 집주인이나 임차인의 이사 날짜가 정해졌는지를 잘 살펴봐야 한다. 이사 비수기에 잔금을 치러야 한다면, 새 임차인과 임대차 계약을 할 때 임대 기간을 24개월보다 길게 수정하기도 한다. 입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 하기 위해서다.

BM) 이사 비수기 고려해서 계약 기간 설정할 것!

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 새롭게 깨닫게 된 점을 적어보세요

-      일시적 1가구 2주택자로 양도세 비과세 혜택을 받으려고 할 때, 부동산중개인에게 말하지 말아야겠다. (약점을 노출하는 것이므로..) 말하더라도 매수인에게 비밀로 해달라고 요청하기!

-      협상 시, 중개소 소장님께 거래가 안 되면 투자하기 적합한 다른 지역 물건으로 결정하겠다고 압박하기

STEP4. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

위  BM 참고

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 적어보세요

p228. 주택의 전세가는 그냥 물가와 같은 것이라고 이해해도 좋다. (중략) 2년에 한번씩 물가상승분만큼의 현금이 전세금 상승으로 유입된다. (중략) 매수한 자산을 일정 기간이 지난 뒤 매도하여 차익이 실현하지 않아도, 수익 일부가 실현되는 것이다.

→ 매도하지 않아도, 수익 일부가 실현된다는 표현이 매우 인상적이다. 다른 투자는 매도했을 때 비로소 수익이 생기는데, 부동산 시세차익 투자는 자산을 계속 보유하고 있으면서도 계속해서 수익이 실현되는 게 최대 장점 같다. 시스템 투자법의 핵심!