조 실전준비반 2주차 강의 후기[실전준비반 48기 89조 예아]

• 7대 업무지구는 반드시 알고 있어야 한다. 강남권(강남,서초,송파)148만, 광화문(종로,중구) 65만, 여의도(영등포,양천,동작) 60만, 가산(구로,금천)47만, 판교(분당)30만, 마곡(강서)26만, DMC(마포)25만

-> 강남과의 접근성이 제일 중요한 것은 맞지만, 다른 업무지구로 출퇴근하는 사람들도 분명히 있기 때문에 강남 이외의 업무지구에 대해서도 잘 알고 있어야 한다. 서울 지리를 잘 몰랐는데, 우선 이 업무지구부터 잘 알아두면 추후 임장할 때 큰 도움이 될 것 같다. 다시 한번 안보고 복습 강남권(강남,서초,송파) -> 광화문(종로,중구) -> 여의도(영등포,양천,동작) -> 가산(구로구,금천) -> 판교(분당) -> 마곡(강서) -> DMC(마포), 수지는 강남과는 가깝지만 부도심 수요를 흡수하시는 어려워보인다. 등으로 판단하자.

• 초역세권이라도 거주환경이 너무 별로라면 선호도가 떨어진다. 그래서 가치판단이 어려운 것이다. 만능은 없다. 모든 것을 고려하여야 하기 때문에 어려운 것이다.

• 입지적 약점을 상쇄할 만한 실거주 선호 가치 있는지 확인하라. 교통, 입지가 다소 별로일지라도 신축일 경우 선호도가 높아지는 경우가 많아지고 있다. 신축에 대해 유심히 보자. 물론 투자금이 많이 드는 것이 문제이다.

• 공급은 두가지 측면으로 보아야한다. 입지가 좋은 곳에 공급이 많아지는지, 입지가 약한 곳에 공급이 많아지는지를 확인해보자. 입지가 좋은 곳에 신축이 많아 지는 것은 장기적으로 주변 일대가 좋아지는 것이다. 구축이더라도 입지가 좋다면, 신축이 들어오더라도 크게 염려하지 않아도 된다. 입지가 약한 곳에 공급이 많아지게 되면, 구축의 수요가 신축으로 넘어갈 우려가 많아 전세가가 하락할 위험이 존재한다.

• 호재를 관심있게 지켜보자. 하락장에서 호재 있는 곳을 잡는 곳이 기회이다. 하락장에서 호재 있는 곳이 오히려 더 많이 떨어진다. 다만 실현 가능한 호재인지 확인할 필요가 있다. -> 나는 아직 이런걸 확인할 정도의 실력은 아닌 것 같고 조금 더 앞마당을 늘리는 노력이 필요하다.

• 호재의 3가지가 있다. 교통은 철도 개발(동북선, GTX, 신안산선 등), 일자리는 산업단지, 기업유치(반사광가속기, 판교테크노벨리), 환경개선은 재개발, 재건축, 뉴타운, 신도시를 살펴보자(동대문,동작구,서대문,구성남,대구,부산,구도심,3기신도시)

• 부동산지인에서 구별/동별 평단가를 보기 좋게 표시하고 있다. 반드시 확인하라. 다만 이 가격을 백퍼센트 신뢰하면 안된다. 신축이 다소 많은 곳은 입지 대비 평단가가 높을 수 있다. - > 전세가율 낮으면 선호도가 높은 곳, 전세가율이 높으면 실거주 선호는 높으나 매매 수요는 없는 곳으로서, 상대적 저평가 단지인지 검토가 필요하다.

• 잃지 않는 전세율은 강남60퍼, 강남외서울 및 수도권 70퍼, 지방 80퍼이다.

• 네이버카페 강의과제 작성팁에 나온 '엑셀 시세표'를 적극적으로 활용하라. 감사합니다.

• 저환수원리, 저평가(앞마당비교), 환금성(수도권 300세대 이상, 저층 탑층 제외), 수익성(투자금 대비 200프로 수익률), 원금보존(지역별 전세율), 리스크관리(잔금준비/역전세)

• 앞마당 3개 정도 만들었으면 투자해야됨.

• 저환수원리에 따라 1등뽑기한 근거를 적어두기.

• 전고점 대비 마이너스30퍼 빠지면 많이 빠진 것이므로, 투자 대상으로 적극적으로 검토하기.

• 강의를 들으며 의문점, 2주차 임장보고서 템플릿에는, 강의 자료에 포함되지 않은 것들이 너무 많던데, 강의에서 설명해주신 것에 대한 툴이 있나? 네이버카페에서 전부 찾아봐야 되는 걸까? 아니면 3주차 4주차 임장보고서에 들어가 있으려나??