전고점 맹신하고싶다면, OO점 만드세요! (양식공유) [루공]



우리 모두의

'pain point'

<앞마당 5개미만>

"단지임장하고

가치판단이 힘들어 ㅠ

자꾸 전고점만 보게되는데...

전고점도 다 맞는게 아니라던데..."

<앞마당 20개 이상>

"전수조사를 안하니까,

저평가 단지들을

자꾸 빠뜨리고

급매를 못찾네 ...ㅠㅠ

근데 앞마당이 20갠데

어느세월에 전수조사하고

어느세월에 하나하나

가치판단해서

매달 1등뽑기를 하지? ㅠㅠ"





안녕하세요.

비현실적인 목표를

현실로 바꾸는 투자자

에삼이

루공입니다.

모든 아파트들이

21년말~22년초

최고가를 기록하고,

찍고 내려오면서,

시장에서 받아들여준

팩트기반의

가치판단기준으로

'전고점'

을 많이 활용합니다.

(활용 예)

전고대비 20~30%하락

절대적 저평가다.

같은 생활권에 같은 연식에

A단지는 20%하락,

B단지는 30%하락!

B가 아직 싸다!

선호도있는 단지들은

전고점을 거의 다 찾았다.

저는 직관적으로

전고점만 보고 1등을

3초만에 뽑는 방법을

설명드리려고 합니다.

정답은 아니니

위의 패인포인트가

있으신분들에 한해서

참고해보시고

직접해보시기를 바랍니다.



이 글에서

말하는 전고점은

단순히 가장 높게 거래된

가격이 아닌,

21년말~22년초에

수퍼메가급 초상승기때

최고치로 올라갔던 시기에

찍혔던 "찐전고점" 입니다.





#원래는 전고점'만'

맹신하면 안됩니다.

이유는?

첫째,

초신축단지의 경우

전고점이 찍힌

21~22년시기에

입주 2년이 되지않아,

양도소득세를

60%이상을 내면서까지

매도하는 경우가 드뭅니다.

제대로된 전고점이 없거나,

그냥 아예 없습니다.





둘째,

세대수가 적은 이유로

매물이 없어서

전고점이 '못'찍힌

단지도 있습니다.





31평 세대수 40세대...!ㄷㄷ

셋째,

딱 1건의 거래만 찍혀있는경우

전고점을 신뢰할 수 없습니다.



위 거래건은

복층으로 다락방이 있고

테라스가 있는

프리미엄타입의 거래입니다.

현재 최저호가는 4.4억입니다.

(청주 방서지구 시티프라디움)

'전고점이 7억인데!!!

현재 호가 4.4억???

전고대비 38%하락!!

싸다!!!'

이러면

안된다는것입니다.

넷째,

다음 상승장때

입지변화가 있을 경우도

전고점을 참고하기 힘듭니다.

강동구 고덕생활권의

9호선 교통호재로 인한

입지개선 효과나

1기신도시처럼

연식이 오래 된경우

다음 상승장때는

21년 상승장때처럼

힘을 못받을 수도 있습니다.

그럼...

그렇다고

저런 몇개의 단지때문에

엄청난 가치의 힘이 반영된

'전고점'을

배제하실건가요?

그럼 어떻게 하라는...?

.

.

.



#전고점 맹신하고싶다면,

OO점 만드세요.

무엇보다 가장

우선시 돼야하는것은

★★★★★

임장을 통해

스스로 판단한

단지의 선호도입니다.

★★★★★





A단지(전고점 6억)

B단지(전고점 ?)

C단지(전고점 5.7억)

같은 생활권에

비슷한연식이고

저 순서대로 선호도가 있다고

임장을 통해 판단했습니다.

그러나 B단지의 전고점이

위의 사례들로

궁금하거나 이상합니다.

단지컨디션,

그 지역의 선호요소

학교와의 거리,

유해상권과의 접근성,

학원가와의 거리 등

단지임장을 통해

선호도를 명확히하고,

내 가치판단 기준에 맞게

전고점 X

'루공점'을

"5.8억"으로 수정합니다.



(루공점 수정 사례)



(너나위님의 장표를 BM한 실제 작년 전수조사표 적용사례)

투자실력이 더 성장할 예정이고,

생각은 바뀔수도있고,

입지가치가 바뀔수있고,

무엇보다도

진짜 전고점이 아닌

'루공점'이기때문에

다른 색으로 표시해둡니다.

(본인의 닉네임을 넣으세요.. OO점...)

전고점이 특별한 이유로

거품이라는 생각이 든다면,

(로얄특이타입, 1개만찍힌, 한강뷰)

내가 위상이

비슷하다고 생각하는

단지와 비슷하게 낮추고,

연식이 오래됐지만

높아보이는 단지도

마찬가지로 위상이

비슷하다고 생각하는

단지와 비슷하게 낮춥니다.

신축이라 제대로된

상승장때 가치가 반영안됐다면,

마찬가지로 위상이

비슷하다고 생각하는

단지와 비슷하게 올립니다.

전고대비

하락률이나 회복률로

매달 앞마당

단지들의 저평가를

빠르게 찾기위해서,

전고점이 아닌

OO점을 만드는 것입니다.

(ex)OO점 예시

재이리 = 이리점

제너스=스부점

루공=루공점

햄인=햄인점

오너천사=오천점

.

.

.

전고점은 맹신하지 못해도,

내가 직접 느끼고 판단한

OO점은 맹신하고

바꿔갈 수 있습니다.

동료들과

서로의 OO점을

비교해보세요!

'월천점은 3.1억이에요?

루공점은 2.9억인데!'

#루공점을 찍은 후 그다음엔?

보통 전수조사를 할땐

매물 가격대로

리스트업을 한 후

중간중간 단지를 떠올리며

가치대비 가격이 비싸거나,

가치대비 저렴한

저평가 단지들을 찾으면서,

매달 1등뽑기를

하셨을 것입니다.

저같은 경우는

매일 앞마당 1개지역의

전수조사(전체 시세조사)를 한 후

단지임장을 통해

가치를 입혀놓은

루공점대비 하락률로

억대별 저평가단지

투자금별 저평가단지를 뽑고,

'마지막으로 한번 더

본질적인 가치와 가격을 대조해보고,

저평가 여부를 확인합니다'

그리고나서

최종임장보고서에 반영합니다.





투자공부를 시작하고나서,

안되는것을

어떻게하면 되는것으로

바꿀지

많은 고민을 하는것

같습니다.

가깝고도 멀게 느껴지는

'전고점'

끊임없이 고민하고

가다듬는

가치판단을 통해

점점 더 뾰족하고 강력한

OO점으로

쉽고 빠르게

활용하시면 좋을듯 합니다.





(OO점&1등뽑기 양식)

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