세낀 매물 세입자와의 아찔한 조율 (1호기 마무리편) [김딴딴]



안녕하세요.

기초부터 딴딴한 투자를

이어나갈 김딴딴입니다.

조금 늦었지만 1호기를 매수한 후

전세 세팅까지 마무리 하며

의사결정 과정을 복기해보려 합니다.

저는 잔금을 할 수 없는 상황이라

세낀 매물이나 주전세 물건을

타겟해서 봐야 했습니다.

1호기 투자 물건은 세가 끼어있던

물건이었고 만기까지 1년이 조금 넘게

남아있었습니다.

📌매물 상황

매매 3.3억 매수

전세 2.9억 25년 7월 만기

(가격은 예시입니다.)

승계받은 전세는 당시 시세보다

1천만원 정도 저렴했기 때문에

대출 이자 현금 완납

조건으로 투자금을

줄여보고자 했지만

협상 끝에 그 방법은

진행이 어렵게 됐고

현 전세금 그대로

승계를 하게 되었습니다.

가계약금을 보내기 전까지

제가 가장 집중했던 건,

만기 시 공급 물량의 영향과

세입자 상황을

파악하는 것이었습니다.

만기 시점에 어디에

몇 세대가 입주하는지?

만기 시점과 겹친다면 리스트를

줄일 수 있는 방법이 있을지?

세입자는

신규로 거주하고 있는지?

갱신권을 사용했는지?

직장은 어디를 다니는지?

자녀는 있는지, 자녀가 있다면

어느 학교를 다니는지?

대출을 받았는지? 등등

가계약금을 보내기 전까지

부사님을 통해 파악한

세입자의 상황은 아래와 같았습니다.

📌세입자 상황

1) 30대 직장인 미혼 남성

2) 21년 전세 계약 이후

23년 묵시적 갱신으로 거주 중

3) 25년 9월 만기

4) 세입자 어머니가 집을 구해줌

5) 계속 거주를 희망하며,

신규 계약 의사 있음

6)잔금날 신규 계약 진행 예정

갱신권을 사용한 임차인이라

잔금일에 신규 계약을 진행하면

안전하게 보유할 수 있고

신규 계약 2년 후 만기 시점에

중심지 공급이 있지만 현재 전세의

10% 현금 보유로 리스크까지

충분히 감당가능하다고 생각했습니다.

세입자 상황을 객관적으로 정리하며

투자에 대한 판단을 마무리 지었고,

최종 매수를 결정하며

가계약금을 넣었습니다.

이때까지만 해도,

이렇게 스무스하게 흘러간다고?

생각하며 안심하고 있었습니다.

그리고 잔금 2일 전,

"그냥 신규계약 안하고 하는데 어때요?

계속 살거라 괜찮아~

내년 만기시점에는 전세 오를거야.

지금 전세 완전 바닥이야."

부사님과 잔금일 시간을 조율하던 중

세입자와 신규 계약을 하지 않고

그대로 진행하는게

어떻냐는 제안을 받았습니다.

생각해보겠다고 전화를 끊고,

갑자기 왜 신규 계약을 안하려고 하시나

생각을 해보았습니다.

그대로 승계받았을 경우 만기 시점엔

선호 생활권과 중심지에 굵직한 공급이

기다리고 있었습니다.

부사님께 공급에 대한 걱정까지는

말씀은 안드렸지만, 소유권 이전을 했으니

제가 매수한 시점부터 2년으로 신규 계약을

하자고 재차 요청드렸습니다.

위 대화에서 제가 놓친 걸

눈치 채신 분들 있으신가요?

바로, 세입자의 상황입니다.

세입자가 왜 신규 계약을 원하지 않는지

그 이유부터 확인을 했어야 합니다.

하지만, 저는 계획이 틀어지면서

마음이 조급해지고 '신규계약'에만

몰두하고 있었습니다.

그렇게 신규계약을 위한 잔금일 조율을

어렵게 어렵게 마치고,

전세계약 문구와 

특약을 정리하고 있었습니다.

그러던 중, 부사님께 

또!! 전화가 왔습니다.

"세입자 엄마가 신규계약 하는 김에

3년 전세로 하자시네~"

이번에도 우선 전화를 끊고

3년 전세에 대해 폭풍 검색을 하고

손익과 비용을 따져보았습니다.

위 대화에서 제가 또!!! 놓친 걸

눈치 채신 분들 있으신가요?

바로, 세입자의 상황입니다.

세입자가 왜 3년 전세를 원하는지

그 이유부터 확인을 했어야 합니다.

3년 전세에 대한 정보를 찾고,

2년 신규 계약으로 다시 설득하던 와중에

왜 3년 전세를 제안한건지

그제서야 이유가 궁금해져서

부사님께 여쭤보았습니다.

딴 - 갑자기 세입자가 왜 3년 전세를

요청한거에요?

부 - 세입자가 요 앞에 분양 받은게 있어서

어차피 그때까지 살거니까

3년하면 기간이 딱이야.

불안해서 신규 계약하자니까

세입자가 3년을 하자고 하는거지.

정말 아찔 했습니다.

중심지 입주만 보고 있었는데,

인근의 입주를 생각하지 못하다니...

세입자는 심지어 대출을 끼지 않고

all 현금으로 전세를 살고 있었습니다.

(지금쯤 고개를 절레절레 젓

고 계신 분들 있으시죠ㅠㅠ)

그래도 잔금일 전에 알았으니

정말 다행이라고 생각하고 다시 상황을

객관적으로 써내려가며

최종 의사결정을 지었습니다.

📌세입자 상황

1) 30대 직장인 미혼 남성

2) 21년 전세 계약 이후

23년 묵시적 갱신으로 거주 중

전액 현금으로 거주 중

3) 25년 9월 만기

4) 세입자 어머니가 집을 구해줌

부사님과 세입자 어머님 친함

5) 계속 거주를 희망하며,

신규 계약 의사 있음

6) 인근 입주 예정이라

입주 전까지 거주 희망

제가 가계약금을 넣기까지 파악한

세입자 상황에서 새롭게 알게 된

정보들은 빨간색으로 표기했습니다.

새롭게 업데이트 된 정보를 바탕으로

저는 신규 계약 없이 그대로 전세를 승계해

소유권 이전을 마무리 지었습니다.

#복기포인트

세낀 매물의 경우

세입자 상황 파악이 정말 중요하다.

이쯤하면 됐을까? 싶은 생각 버리고

끈질기게 세입자 상황 파악해야 한다.

나는 계획이 틀어지거나

예기치 못한 상황이 발생하거나

내가 모르는 것이 생기면

순간적으로 스트레스를 심하게 받아

객관적인 사고가 잠깐 불가능해진다.

올라오는 감정을 누르고

객관적인 상황 판단을 위해

워드나 에버노트에

글로 상황을 정리해야 한다.

전세를 쉽게 맞췄다는걸

인지하고 신규 세팅을 위해

전세 세팅 프로세스는

늘 공부해야한다.

아는 것을 행동하는 것은

어렵다는 것을 인지하고

투자에 임한다

잔금을 치르고 2달 뒤 해당 지역은

공급으로 전세가 -5천만원을 찍은

실거래가 찍혔습니다.

지금 전세가 저점이라는 부사님의 말은

시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

현 세입자는 입주할 물건이 있어

굳이 시간과 비용을 들여

이사를 가진 않겠지만,

언제라도 나갈 수 있다는 생각을 하며

역전세에 대비하고 매도 계획을

다시 세워보았습니다.

그리고, 전세 세팅을 마무리 하며

최근 대책 방향과 맞물려 생각했을 때,

더욱이 매도자, 세입자 상황을 잘 파악하고

부사님과도 긴밀한 대화를

많이 나눠야함을 느꼈습니다.

세낀 매물을 중점적으로 보신다면,

부사님과 매도자/세입자와의 관계,

매도자/세입자의 상황을

꼼꼼히 파악하셔서 원하는 조건으로

계약 진행하셨으면 좋겠습니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다💛

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