아끼고 아끼던 3천만원으로 투자 플렉스한 후기

안녕하세요.

기초부터 딴딴한 투자를 이어나갈

김딴딴입니다.

제목 그대로 월부에 온 지 28개월만에

1호기 투자를 했습니다.

얼마 전 너나위님께서 공유해주신

부투함조지님의 복기글 목차로

1호기 투자경험담을 정리해보겠습니다.

부동산 투자 기초반

1. 부동산 공부 과정

첫 매물임장을 하기 까지 8개월이라는

시간이 걸렸습니다. 남들보다 느렸고,

실거주 하고 있는 0호기라는 자산이 있어

월부 초기에는 원동력보다

핑계거리로 작용했던 것 같습니다.

기초강의 동료분들이

하나 둘 월부학교에 가고 투자를 할 때도,

묵묵히 환경 안에 있으려고 노력했습니다.

블로그 TF 22년 상반기, 23년 상반기,

23년 하반기 3분기에 걸쳐 활동했고,

6번의 운영진 경험과

5번의 조장 경험을 하며

'그냥' 버텼습니다.

그 와중에 동료분들과 함께

아는 지역을 차근차근 늘려나갔고,

어설프게라도 1등을 뽑아 투자

위시리스트 단지들도 쌓아나갔습니다.

#복기포인트

광틀 안될 때 투덜거리지 말고

한 달 동안 키보드 싸들고라도

연습해볼 걸. 앞으로 무얼하든

상황 탓이 아닌

할 수 있는 방법에 초점을 맞추자!

실전 준비

2. 1등 뽑기 & 매물코칭

지난 여름 지투를 수강하면서 월 초에

매물코칭을 끊어놓고 월 말에 어찌저찌

1등을 뽑아 매물 코칭을 받았습니다.

'왜 투자 안해요? 매코 넣어요'라고

늘 채찍질해준 빈세니님과

어깨운영진 덕분이었습니다.

수도권 앞마당 4개

광역시 앞마당 4개

중소도시 앞마당 1개

당시 저의 앞마당이었습니다.

그 중에서 투자 기준에 들어오는

물건 2개를 뽑아 매코를 넣었습니다.

1등을 뽑을 때 놓치는 물건이 있을까

불안한 마음에 네이버 부동산을 켜고

단지를 하나하나 찍어서 투자금 범위에

들어오는 단지를 추렸습니다.

그때까지만 해도 '가치'에 대한

개념이 약해서 투자금만 맞춰

매물코칭을 넣었습니다.

그렇게 자유를향하여 멘토님께

2개 물건 중 1개가 실제로

투자를 해도 된다고 말씀해주셨습니다.

0호기로 부채가 무거운 저도

투자를 할 수 있는 상황임을 알게 되었고,

이 순간이 월부에 와서 가장 중요한

터닝포인트가 되었습니다.

자향 멘토님은 현재 가격보다

1천만원 싸게 사서 투자금을

줄이라며 목표 매수가를 잡아주셨고,

주변 단지에 더 싼 매물이 있는지

현장에 다녀오라고 하셨습니다.

그렇게 처음으로

매물털기를 해보았습니다.

설블리님 매물털기 양식에 주변 단지의

매매, 전세 상황을 업데이트하고

퇴근 후 임장지로 내려갔습니다.

지투반 때 더프튜터님과

실전반 수업을 앞두고 있던 때라

찐지니 튜터님께 문의해

매도자 상황을 파악하고

협상 카드를 준비해 '네고'라는 걸

처음으로 해보았습니다.

튜터님께 네고 방법을 질문하기 위해

매물 상황을 글로 정리하면서

제 앞에 놓인 상황을 객관적으로

보는 연습을 하게 되었고,

법인투자자였던 매도자를 설득하기 위해

양도세를 직접 계산해보라고

숙제를 내주신 찐지니 튜터님 덕분에

매도자의 입장에서

생각해보는 시간을 가질 수 있었습니다.

결과적으로 이 물건은 날아갔지만,

1) 투자가 가능한 상황임을 인지

2) 목표 매수가를 정하는 방법

3) 매물터는 방법과 준비

4) 매도자 협상

5) 리스크 대비와 같이

실전 투자로 나아갈 수 있는

중요한 것들을 배울 수 있었습니다.

#복기포인트

실전 투자를 한 동료의 이야기를

행동으로 옮긴 점과 튜터님께

적극적으로 도움을 요청하는 등

직접 행동한 점은 유지,

1개 물건만 가지고 고려한 점에서는

상당히 아쉬웠다! 선택지를 늘려야

조급하게 선택하지 않는다.

투자 실전

3. 매물털기, 매물문의,

투자코칭, 매물코칭의 반복

그리고 월부학교 가을학기가 시작됐습니다.

첫 임장지는 이미 자실로 만든 앞마당이라

해당 지역의 다른 지역구를

추가로 늘려나갔습니다.

너무너무 싼 가격에 혹해

다들 상위 입지 매물 임장을 할 때

저는 혼자서 다른 지역구를 돌았습니다!

(배운대로 행동하지 않았기에

1호기 투자가 더 늦어진건 아닌지..)

#복기포인트

강의에서 그렇게 배운 내용인데..

'상위 입지부터 기회가 있는지

먼저 봐야 한다', '비용과 편익을

따져봐야 한다' 그렇게 들었는데!

배운대로 행동하기가 얼마나

어려운지 실감했다.

게리롱 튜터님께

총 4번의 매물문의 끝에

매물 OK를 받고 빈쓰 튜터님께

매물코칭을 받았습니다.

빈쓰 튜터님께서는

문의를 한 물건 OK는 물론

저의 개인적인 상황을 고려할 때

실거주 갈아타기도

알아보라고 하셨습니다.

매물 컨펌이 나서 행복한 동시에

엄청난 혼란이 몰려왔습니다!

그때 혼자 할 수 있는 갈아타기와

짝꿍과 논의해 함께 할 수 있는

갈아타기 전략까지 고민하며

서울에서 할 수 있는 수준의 단지를

찾아보기도 하며 끝없는 고민의

시간을 보내게 되었습니다.

결국 1월 초에 양파링 멘토님께

투자코칭을 받으며 시장 상황에 맞게

빠르게 움직이지 못한 점과

비용과 편익을 계산하지 못한 점 등을

피드백받아 다시 지방투자로 선회하며

투자에 있어 많은 것들을 고민하고

배우는 시간을 거쳤습니다.

두번째 투자코칭 - 계산은 치밀하게, 고민은 시점에 맞게! [김딴딴]

https://cafe.naver.com/wecando7/10474221

지방투자로 완벽하게 방향성을 잡으니

고민할 게 없었습니다.

다시 저평가 된 지역의 다른 구를

앞마당으로 늘리면서

비교평가를 하고투자대상을

찾아 나섰습니다!

그러던 어느 날, 회의 시간에 부사님께

급매 문자가 왔습니다.

계속 째려보고 트래킹하던 단지에

수리가 필요없이 올수리된 물건으로,

세입자는 현재 낮은 전세가로

만기까지 8개월 앞두고 있으며

계속 거주를 희망하는 분이었습니다.

전세가 귀하고

전세가가 오르고 있는 지역이었기에

잘만 잡으면 재계약을 하면서

투자금을 회수할 수 있을거라

희망회로를 돌리며 또다시

매물코칭을 넣었습니다.

다시 만난 자유를향하여 멘토님.

이번 매물코칭은 NO였습니다.

매코로 올린 물건은 제 상황에서

부담스러운 수준의 투자금이었고,

해당 지역과 단지에 이 투자금을

멘토님도 안할 것 같다며 다시

찾아보라고 의견을 주셨습니다.

투자금 3천만원 목표

📝부대비용 포함 4천만원 넘지 말 것

전략적인 물건 찾기

📝세낀 매물이나 주전세 물건 찾기

미련을 잔뜩 머금고 2번이나 매물코칭을

넣었던 지역을 뒤로 한 채 제 상황에

맞는 물건을 찾아 어설프게 자실로 만든

임장지를 다시 찾았습니다.

가격 수준이 확실히 저평가 된 것인지

확신이 서지 않았기에 지역의 시세를

모조리 따며 지역 내 비교평가를 하고

지역간 비교평가 후 단지 대 단지로

비교 하며 매물 임장 할 단지를 선정했습니다.

그렇게 후보군에 들어온 단지들 중

단지 내 최저가 위주로 매물임장을 했고

후보 물건들을 추려갔습니다.

📝 1번 후보

3.3억/전세 신규세팅, 수리 필요

📝 2번 후보

3.2억/2.7억 8개월 후 만기

1번 매물은 기존 시세보다 1천만원 정도

낮은 금액에 올라왔고 계속해서

가격이 깎인 매물이라 매도자가

꼭 매도를 원하는 상황임을 알게 됐습니다.

하지만, 신규로 전세를 세팅해야 해서

저에게는 리스크가 있는 물건이었고,

인근의 공급으로 전세 시장마저

얼어붙은 상황이었습니다.

2번 매물은 매매가가 정말 쌌습니다.

전세가가 낮아도 세입자가 거주하는

물건이라 이 세입자를 잡아

현 시세대로 연장계약을 하면

정말 완벽한 투자가 될 것 같았습니다.

셔츠튜터님께 매물코칭을 받고

오케이가 나자마자

세입자와의 협상을 준비했습니다.

투자 실전

4. 협상

현재 시세대로 전세가를 증액하면서

증액에 따른 대출 이자를 현금 완납하는

방법으로 협상카드를 준비하고

혹시 모를 여러 상황에 대비했습니다.

하.지.만.

세입자는 현재 낮은 전세로 거주하고

만기까지 시간이 남은 상황이라

현재 시세대로 증액을 해줘야 할 이유가

전혀 없는 상황이었고,

단지 내 넓은 평수에서 좁은 평수로

이사했기 때문에

다시 큰 평수로 가고 싶어하는

상황이었습니다.

부사님께서는 세입자가

연장의사가 있다고 말씀해주셨는데,

직접 방문해보니 현실은 달랐습니다.

매물을 보러갔을 때도

거주의사를 다시 물어봐주신다고 했는데

부사님은 세입자 눈치만 보느라

정말 조용히 집만 보고 나와서

'한번 얘기해보겠다'는 말만

반복하셨습니다.

#복기포인트

나도 함께 상황에 기가 눌려버렸다.

세입자와 적극적으로 얘기해볼걸!

CEO 마인드 부족했다.

사무실로 돌아와 세입자 남편분과

한번 더 통화하길 요청드렸고

스피커폰 너머로 들리는 남편분의

목소리는 꽤나 단호했습니다.

"저희는 아직 거주할 수 있는

권리가 있는데 연장의사를

왜 지금 밝혀야 하나요?"

이자비 현금 완납에 이사비 지급 얘기는

사장님이 꺼내지도 못하셨습니다.

답답해서 세입자 연락처를 달라고 했지만 거절당했고,

이 외에도 이자비 더블에,

만기 일정 조율 등등 다양한 협상 카드를

준비했지만 도저히 먹히질 않았습니다.

그리고 연락을 준다고 하신 부사님마저

답장이 없으셨습니다.

답답한 마음에 서투기 조장 튜터링에서

샤샤와함께 튜터님께 질문을 드렸고

튜터님은 이런 말씀을 해주셨습니다.

"협상의 기본은 나와 상대방이

원하는 것의 중간 지점을 찾는 과정.

상대방이 원하는게 없다면

협상 자체가 성립되지 않는다.

먼지 한 톨 없이 찾았는지 뒤져봐라!"

_샤샤와함께 튜터님

그렇게 다시 찾아간 현장.

부사님은 사무실에 안계셨고,

이 물건은 잠시 뒤로 한 채 다른 물건을

찾아야겠다고 생각해

단지내 부동산을 모두 돌았습니다.

그리고 운명처럼 나타난 세낀매물.

매물 전수 조사했을 때 전세가격이

기재되어 있지 않은 매물이었습니다.

전세가를 확인하니

투자금 범위에 들어왔고,

만기 시점을 확인하니

공급 시점과도 크게 겹치지 않아

갑자기 눈에 광기가 돌기 시작했습니다.

침착하게 카톡을 보내는 척

실 투자금을 계산하며 내일 오전까지

꼭 물건 붙들어매달라고

신신당부를 하고 부동산을 나왔습니다.

이 물건과 함께 추가로 1개의 물건을

더 찾아서 매물코칭을 넣었습니다.

저의 히스토리를 너무 잘 알고 계신 자유를향하여 멘토님의 컨펌을 받아

마지막 현장에서 찾은 매물로

최종 매수를 진행하게 되었습니다.

#복기포인트

매코 컨펌 받은 물건이 날아가도

비슷한 조건의 다른 물건이라면

충분히 투자가 가능하다.

다만, 큰 욕심 없이 수익을 냈다면

빠져나올 수 있는 것이 핵심이기에

매도와 대안을 잘 준비할 것!

현장에 답이 있다는 말을 믿고

현장에서 끝까지 찾은 것은 잘했다!

튜터님말 들으면 자다가도

떡이 떨어진다.

투자 실전

5. 가계약, 잔금

계약금은 통상 300~500만원

입금한다고 하는데 사장님께서

1,000만원을 요청하셔서

그대로 입금을 했습니다.

세입자와의 조율도 남았고,

매수 의사가 있던 경쟁 투자자가 있어

걱정이 됐기 때문입니다.

가계약 문구는 사장님께 먼저 받고,

꼭 필요한 내용만 수정을 요청드렸습니다.

제가 미리 정리해놓은 가계약 문구보다

꼼꼼히 작성해주셔서

큰 수정은 하지 않았습니다.

(근데 제일 중요한거 빠뜨리셨어요 사장님^^)

다시 매물을 털어

매물코칭 컨펌을 받고 가계약까지 3일,

가계약금을 넣고 잔금까지 또 3일,

투자에 1주일이 채 걸리지 않아

잔금을 치고 난 뒤에는

조금 허무하기도 하고,

뿌듯하기도 하고 멍한 기분이

들기도 했습니다.

"이제 진짜 끝난건가?"싶은 찰나,

세입자와의 마지막 조율이

기다리고 있었습니다.

6. 마지막 세입자 조율은

다음 편으로 돌아오겠습니다!

1호기 투자가 너무 늦어졌습니다.

0호기라는 자산 뒤에 숨어 공부만

했던 것 같아 후회도 됐지만,

그 과정 안에서 지역을 알아가는 즐거움,

동료와 함께 멀리 가는 즐거움,

버티고 기다리는 것도 투자라는

인내를 배운 값진 시간이었기에

시스템 투자를 위한 딴딴한

기초공사라고 생각하려고 합니다.

여전히 저처럼 지방에서

소액 투자를 해야하는분들과

저처럼 느리고 부족하다 느끼는 분들께

조금이나마 도움이 되었으면

좋겠습니다.

"나는 아는 것을

행동하고 반복하며

될 때까지 버틴다."

아는 것을 행동하고 반복하고

1호기라는 성과로 이어질 때까지

함께 해주신 동료분들과 튜터님

너무 감사드립니다.

월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.

원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.