비교평가 시 '가치'보다 '전고점 대비 하락률' 먼저 보면 생기는 오류 [부자그릇]

안녕하세요, 부자그릇입니다!
어제 라즈베리튜터님, 베리즈 반원분들과

8월 반모임을 마쳤습니다.

풍요님과 킬스님의 발표,

그리고 튜터님의 피드백을 들으며

이번 제 임보에서 치명적인 오류를

발견하게 되었습니다.

이 부분을 복기하고

저와 비슷한 실수를 하시는 분들에게

조금이나마 도움이 되고자

글로 작성해 보았습니다.

비교평가는 가치비교법과

가격비교법 두 가지가 있습니다.

같은 가치를 가진 단지를 찾아보고

어느 것이 더 저평가된 단지일까

고민해보는 것이 가치비교법!

같은 가격을 가진 단지를 찾아보고

어느 것이 더 가치 있는 단지일까

고민해보는 것이 가격비교법!

그 동안 저는 주로 가격비교법을

활용해서 비교평가를 해 왔습니다.

그리고 같은 가격일 때는

어느 단지가 더 가치 있는 단지일지

깊이 있게 고민해보지 않고

전고점이 높았던 단지를

가치가 더 있다고 결론내리곤 했습니다.

그리고 요즘처럼

서울이 한 칸 올라온 시점에서는

전고점 대비 20% 하락하여

‘안전마진’을 확보한 단지를 먼저 추출한 뒤

그 단지들끼리 비교평가를 하고 있었습니다…

그랬더니 생기는 문제점!!!

부끄럽지만 제 임보의 한 페이지를 가져와서

오류를 정리해 보았습니다.ㅠㅠ

1. 매매가 기준으로 단지 추출한 게 아니라

투자금 기준으로 단지를 추출했다

→ 서울 앞마당 중에서 제 투자금에 맞는

단지들만 주구장창 쳐다보다가

튜터님께서 이제 범위를 넓혀서

10억대~1억대 투자금으로

할 수 있는 단지들을 정리해보라는 말씀에

잘못 꽂힌 것 같습니다.

매매가 기준으로 먼저 추출한 뒤

그 안에서 저평가되고

투자금이 적게 드는 것을 찾아야

가격비교법을 제대로 한 것일텐데요.

저는 잘못 꽂혀서 이번에

10억대~2억대 투자금으로

할 수 있는 제 앞마당 내 모든 단지들을

전수조사한 후 투자금을 기준으로

1등뽑기를 진행했습니다…

(같은 투자금 내에서 전고점 대비 많이 하락하고

전세가율 60% 이상이면서 전고점 높고 연식 좋은거…)

투자금별로 단지를 뽑다보니

단지들의 가격대와 위상 자체가 달라서

가치비교가 제대로 되지 않았습니다.

(비슷한 가격을 가지고 비교하거나

비슷한 가치로 비교하는 등

변수를 어느 정도 통제한 뒤

비교평가를 해야 유의미한데 말이죠!)

결국 전고점 대비 하락률에

의존하게 되는 불상사를 낳았네요…ㅠ

2. 단지를 가치순서로 나열하지 않고

최고가를 기준으로 나열했다

→ 비슷한 가격대끼리 묶은 뒤

가치 순서로 단지를 배열한 뒤

가격을 덧붙여 가격의 왜곡이 있는 단지를

가치 대비 싸다고 해야 정석이죠?

근데 저는 그렇게 안 했습니다…

그냥 전고점이 높은 순서대로 솔팅하고 끝…;;

저 월부학교 학생 맞나요?ㅠㅠ

3. 최고가를 기준으로 나열한 후

최고가 대비 하락률이 높고

연식이 좋은 단지를 추출해

1등을 뽑아버렸다.

→ 이렇게 추출하니

3억대 투자금을 기준으로

‘동대문더퍼스트데시앙’,

‘보라매신동아파밀리에’

같은 단지들이 나왔습니다.

저는 처음에 '와 대박이다,

서울 올랐다 올랐다 했지만 신축 84타입 중에

전고점 대비 20% 이상 안전마진 있고

매매가 9억대인 게 남아있구나!

이거 대박 싼 거 아니야?!'라고

생각했었습니다.

그런데 아니더라구요.

반모임에서 튜터님께서는

라고 말씀하셨습니다.

헉… 머리를 띵 맞은 기분이 들었습니다.

전고점 대비 하락률과 연식만을 기준으로

앞마당 내 1등 단지를 추출하다 보니

정작 가치가 많이 떨어지는 단지들을

뽑게 된 문제가 생겼습니다.

정신을 가다듬고

3억대 투자금으로 할 수 있는 단지들 중

싸다고 생각한 단지들을

다시 지도에서 살펴보았습니다.

▲동대문더퍼스트데시앙(18)

84타입 9.7/6.3 (65%)

전고점 대비 18% 하락

주변 빌라촌으로 둘러싸여 있고

학군이 아주 좋은 편이 아니며

브랜드 단지가 아니고

지하철역 접근성이 떨어져

신축 84임에도 불구하고

선호도가 낮은 단지!

9.7은 싸다고 생각했으나

단지를 다시 면밀히 뜯어볼수록

애매한 단지가 맞다는 생각이 들었습니다.

네이버부동산 거래내역을 봐도

실거래가 활발히 이뤄지는 단지가 아님을

알 수 있었습니다.

▲보라매신동아파밀리에(16)

84타입 9/5.4 (60%)

전고점 대비 21% 하락

서울 84 16년식 단지가 9억이라니

정말 싸다고 생각했지만

학군이 차이나타운 아이들과 섞여

선호도가 매우 낮고

환경도 열악하며

지하철까지 거리도 꽤 되는 편이라

선호도가 높은 단지가 아니었던!

전고점 대비 하락률만 보고

싸다고 판단하기에는

선호도가 너무 낮은 단지였습니다.

오히려 구축이더라도

땅의 가치가 살아있는 단지들이

훨씬 더 높게 치고 간다는 사실!!!

가치를 먼저 생각하지 않으면

찾을 수 없었을 것입니다.

다음 글에는 '가치비교법'을

연습할 수 있는 최고의 방법,

‘쌍둥이 단지 찾는 법’을

적어보도록 하겠습니다.

어렵겠지만

이 글을 읽는 많은 분들이

전고점 대비 하락률이나

연식에만 연연하여

더 가치 있고 싼 보석같은 단지들을

놓치는 실수를 하지 않으셨으면 좋겠습니다!

이번 반모임에서도 많은 인사이트 나눠주신

라즈베리 튜터님과 베리즈 반원분들께

감사 인사를 전하며 마치겠습니다!!!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다~~!

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀