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매매, 전세, 월세 계약서 특약 모음 (+ 바로 쓸 수 있는 특약 한글파일 첨부!)

부자그릇 23.12.07 0

안녕하세요~ 부자그릇입니다!

저는 현재 열중반을 수강중입니다.

4강에서 양파링 멘토님께서

매매, 임대 계약서 작성방법 및

특약에 대해 설명해 주셨습니다.

열중반을 수강하시는 동료분들께

4강과 관련해 나눠드릴 게 없을까 하다가

실제 계약 시 바로 사용할 수 있는 특약 한글파일과

계약 관련 나눔글을 공유해드리면

어떨까 하는 생각이 들었습니다.

앞으로 우리는 전세 레버리지 투자를 하며

수많은 매매, 임대 계약을 치르게 될 텐데요.

월부에 올라온 나눔글들의 도움을 받아

특약 한글파일로 정리해 보았습니다!

열중반 동료분들과 함께 나누면

계약 시 조금이나마 도움이 되지 않을까 해요.

나눠주신 많은 월부의 동료분들께

감사를 전합니다~!!!

(글 맨 아래쪽 첨부파일을 클릭해주세요!)

1. 매매 계약 관련

< 매매 계약서 특약 >

1. 현 시설 상태에서의 매매계약이나, 잔금일에 누락된 사항 발생 시 매도인이 수리하기로 한다. (참고 : 중대하자는 하자 발견일로부터 6개월까지 매도인 책임)

2. 현 등기사항증명서상 소유권 이외의 권리사항이 없으며, 잔금일 전 소유권 이외의 권리변동 사항은 없도록 한다.

3. 잔금기간은 계약서를 작성하는 계약일로부터 3개월 후로 정한다. 단 잔금일은 상호 협의하에 앞당길 수 있다.

4. 계약금은 ㅇㅇㅇ만원, 중도금은 전세계약금, 매매잔금은 전세금 잔금으로 처리한다.

5. 현 등기사항증명서상 근저당권설정 2권 (1. ㅇㅇ은행 채권최고금액 금 00000000원, 2. ㅁㅁ은행 채권최고액 금 00000000원) 상태에서의 계약이며, 잔금 전(또는 잔금일) 전액상환 및 말소등기하기로 한다. (집에 담보대출 있을 경우)

6. 점유자는 매수인의 임대차 계약을 위한 부동산 방문에 적극 협조하기로 한다.

7. 점유자는 새로운 임차인과 합의하여 이사일을 정한다.

8. 기타 사항은 부동산 관련법 및 일반관례에 따른다.

9. 잔금 전 전세계약이 새로 이뤄질 경우 매도인은 적극 협조하도록 한다.

< 매매 계약 기타 >

1. 현 세입자 승계 시 : 현 세입자 (계약자 000, 전세보증금 00000000원, 만기 0000년 00월 00일)는 매수인이 승계한다. (참고 : 임대차계약서 사본 첨부 및 매매계약 후 임차인 확인)

2. 매도인이 전세로 살기로 한 경우 (주인전세) : 현 소유주가 매도 후 금 00000원에 2년 전세 사는 조건의 매매계약이며, 전세계약서는 잔금일에 작성하기로 한다. 매매계약시 중대하자 미고지 후 발생하는 하자는 매도인이 책임진다. (현재 누수 중대하자 없음)

3. 세입자 있는 주택 매매 후 실거주 입주하는 경우 : 현 세입자의 명도는 매도인이 책임지기로 한다.

4. 계약일까지 매수인 명의가 결정되지 않았거나 변경될 가능성이 있을 때 : 매수인은 잔금일 전 공동명의 또는 매수인이 변경될 수 있으며, 변경될 경우 매도인 및 중개사에게 통보하여 정정하기로 한다.

< 수리 관련 >

1. 현 공실인 상태로 매수자가 집을 수리할 수 있게 허락한다. (공실)

2. 매도인은 임차인을 0000년 00월 00일까지 이사시키기로 하고 수리시부터 관리비는 매수인 부담으로 한다. (임차인)

3. 매수자가 집을 수리할 수 있게 허락한다. 수리 시작 후 발생하는 공과금 및 관리비는 매수인이 부담한다. (수리허락)

4. 매도인은 0000년 00월 00일부터 매수인에게 수리 기간을 주며, 0000년 00월 00일부터 발생하는 공과금 및 관리비는 매수인이 부담한다. (잔금 전 수리기간)

* 매매 계약 관련 추가 팁

1. 가계약 전 부동산을 통해 등기부등본 및 계약 상세 내용을 문자로 받아놓는다.

2. 특약사항은 적어도 계약 하루 전에는 부동산에 보내고, 계약서 초안을 받아 상호 조정한다.

3. 계약 전 관리사무소, 아래층, 경비실과 누수 등 특이사항이 있는지 확인한다.

2. 전세 계약 관련

< 전세 계약서 특약 >

1. 현 시설 상태에서의 임대차 계약이며, 기본시설 파손 시 임차인은 원상복구하기로 한다. (자연마모 제외)

2. 전기, 수도, 가스 등의 노후로 인한 수선은 임대인이, 사용상의 부주의로 인한 파손 및 소모품 수선, 관리 소홀로 인한 곰팡이 결로에 대한 배상은 임차인이 하기로 한다.

3. 동물 반입은 금지한다. 발견 즉시 계약을 해지하는 것으로 한다.

4. 임차인은 이사를 원할 경우 만기 4개월 전 이사 여부를 미리 통보하고 부동산 방문 일정에 협조하기로 한다.

5. 잔금일 기준 세제 공과금을 정산한다.

6. 임차인은 본 아파트를 사용함에 있어 벽걸이 TV 등과 같은 콘크리트 타공이 필요한 경우 임대인의 동의를 얻는다.

7. 집 안에서 흡연은 금지한다.

8. 계약 체결일 이후 잔금일까지 부동산에 권리 변동 상황이 발생하면 계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 손해배상한다.

9. 현 매매 진행중이며, 전세 계약금으로 매매 중도금 지불 예정이다.

10. 임대인의 임대사업자 등록에 적극 협조하기로 한다. (임대기간 만료 시 임차인 등본 또는 사본을 요청드릴 수 있음)

< 전세 계약 기타 >

1. 잔금 전 수리하기로 했을 때 : 임대인은 잔금 전 수리 (도배, 장판, 페인트, 조명, 씽크대, 욕실, ...)하기로 한다. (올수리보다는 수리할 부분을 조목조목 명시하는 게 분쟁의 여지가 없음)

2. 잔금일과 입주일이 다른 경우 : 잔금일 기준 제세공과금을 정산하며, 이후 임차인의 관리 소홀로 인한 하자 발생 시 임차인인 수선하기로 한다. (실제 금년 겨울 잔금일과 입주일이 달라 며칠 공실이 되었을 때 동파 사고가 있었으며, 임대인과 임차인의 관리에 관한 이해가 상충하며 분쟁이 발생하는 경우가 있었음)

< 법인 전세일 경우 전세권 설정 시 추가 특약 >

1. 임대인은 임차인의 전세권 설정에 동의하며, 임차인은 본 물건을 사택 용도로 사용하고, 허용된 이외의 목적으로 사용은 금한다. 또한 본 전세권에 대한 담보설정이나 양도, 전전세를 금하며, 사유 발생 시 계약은 즉시 해제될 수 있다.

2. 계약기간 중 임차인의 사유로 중도해지 시 임차인은 새로운 임차인을 구하고 중개보수를 부담한다.

3. 전세권 설정과 관련된 비용은 임차인이 부담한다.

4. 계약 만료 시 전세금 반환과 동시에 전세권을 해지한다.

* 전세 계약 관련 추가 팁

1. 임대차기간 만료 시 보증금의 변동 없이 재계약을 하기로 했을 때 : 금액의 변동이 없으므로 재계약서 작성 없이 계약연장을 할 수 있으나 이는 임대인에게 불리하므로 꼭 재계약서를 작성해야 합니다. 재계약서 작성 없이 묵시의 계약갱신이 되었을 땐 계약갱신요구 청구권이 유효하며, 임차인이 계약해지(이사갑니다) 통보 후 3개월이 도래하면 그 계약은 해지된 것으로 하여 임대인은 보증금을 반환하여야 합니다. (혹은 문자로라도 정확한 날짜 기입하여 기록 남겨놓기)

cf. 계약갱신요구 청구권 사용 시(계약만료 6~2개월 전에 임차인 의사표시 되어야 청구 가능)에도 임차인이 계약해지(이사갑니다) 통보 후 3개월이 도래하면 그 계약은 해지된 것으로 하여 임대인은 보증금을 반환하여야 하며 이 땐 계약갱신요구 청구권은 사용된 것으로 봅니다.

-> 계약갱신요구 청구권 사용할 때나 묵시적 갱신 모두 계약 이후 임차인이 해지를 요청하면 3개월 뒤 계약이 만료되므로 이 부분이 우려되는 경우 아예 세낀 물건 매수 시 계약서를 새로 작성하는 것이 좋을 듯 합니다.

2. 세낀 물건 매수 시 임차인의 계약갱신청구권 사용을 방지하려면 :

- 매도자 명의를 잔금 시점에 가져오는 경우 : ‘현 거주중인 임차인은 계약갱신요구 청구권을 사용하지 않음을 확인 후 명도 조건에 계약이며 임차인이 계약갱신요구 청구권을 사용하거나 명도되지 않을 시 잔금일과 상관없이 배액배상한다’ 특약 추가

- 매도자 명의를 잔금 시점보다 먼저 가져오는 경우 : 기존 임차인이 계약갱신요구 청구권을 사용하지 않고 전출한다는 확약서 + 이사비 영수증 (통장거래내역서 등)

3. 계약기간 전 임차인이 이사를 나간다고 했을 때 : 관례상 임차인이 중개수수료를 부담하여 새로운 임차인을 구해놓고 이사를 갑니다. 그러나 임대인이 계약기간까지 임차인이 거주하길 원했다면 거절할 수 있습니다. 임차인이 중개수수료를 부담한다고 해서 무조건 계약기간 전 이사갈 수는 없으며, 임차인이 부담하는 중개수수료는 계약기간이 완료되지 못한 임대인에 대한 손해배상금의 성격입니다.

4. 잔금 전 세입자 짐 절대 반입 금지 : 잔금 전 세입자 짐 들일 시 ‘점유권’ 생기며 세입자가 잔금을 주지 않을 시 집주인이라도 짐을 뺄 수 없으며 ‘내용증명’, ‘명도소송’ 할 수도 있습니다.

3. 월세 계약 관련

< 월세 계약서 특약 >

1. 월차임 2기 연체 시 임대인은 계약을 해지할 수 있으며, 임차인 동의 없이 열쇠 및 비밀번호를 변경할 수 있다. 월차임 연체 시 연 20%의 연체료를 부과한다.

2. 현 시설 상태에서의 월세계약이며 월세는 선불로 한다.

3. 계약금은 계약과 동시에 임대인 통장으로 입금하고, 월세도 본 통장으로 매월 입금한다. (00은행 계좌번호 000임대인)

4. 월세의 부가가치세는 별도로 한다. (임대인 유리)

5. 월세는 00원으로 하되 세금계산서 요구 시 부가가치세는 따로 부담하기로 한다.

6. 임차인은 계약기간 만료 시에 원상으로 회복하여 반환한다.

7. 임차 전 누수, 결로, 보일러 고장 등 하자 보수는 임대인의 부담으로 잔금 지불 시까지 완료토록 한다.

8. 임대차계약기간 만료일에 다른 임차인에게 임대차여부에 관계없이 임대보증금을 즉시 반환해 준다.

9. 임대차계약기간 만료일까지 임대보증금을 반환해주지 못한 경우 그 다음날에 임차권등기에 필요한 서류를 교부하여 주고 임차권 등기에 적극 협조해준다.

10. 본 계약에 포함되지 않은 내용은 관련 법규와 관례에 따른다.

< 계약 대리 관련 > (참고 : 가급적 피하거나 위임장 있는 대리인과 진행해야 하나 그렇지 못할 경우)

1. 매도인과 통화 후 00부동산에서 대리계약하고 인감증명서 및 위임장을 첨부한다. (대리계약)

2. 본 매매계약은 소유주의 000한 사정으로 소유주와 전화 통화 후 000와(부인, 아들, 공인중개사 등 – 관계증명서, 주민등록증 사본 첨부) 대리며, 계약금 금 000원정은 소유주 000의 계좌 00은행 000-000-000으로 입금하고 0000년 00월 00일에 매수인 입회하에 추인하기로 한다.

3. 계약서 송금 전 계약서 상 전화번호로 영상통화 + 이체 영수증 받기

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