열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 58조 설레는삶]

   무더운 여름 네 분의 강사님과 함께한 열반스쿨 중급반 강의로 어느 때보다 뜨겁고 알차게 보낸 것 같은 한달이었다. 6월 열기반을 시작으로 실준반, 그리고 열중반까지 3개월의 여정 동안 열반스쿨과 함께 하면서 마인드를 새로 정비하고, 임장이란 무엇인지, 임보가 무엇인지 맛 보고, 이제 투자 공부의 가장 1순위라는 독서와 실전 투자 방법까지 배우면서 부동산 투자에 대해 알아가고 있다.

  그중 이번 4강에서는 주우이님이 나에게 맞는 투자 지역 선정하는 방법과 다양한 Q&A를 통해 수강생들의 궁금증을 시원하게 해결해준 부분이 있어 너무 도움이 되었다. 질문은 하지 못했지만, 많은 분들이 궁금해하는 것이 나와 다르지 않았고, 실전 투자 뿐만 아니라 투자와 일, 가족과의 관계를 놓치지 않고 병행하는 방법, 루틴을 설정하는 방법, 다양한 개인 상황에 맞는 투자법 등을 조언해주신 부분이 특히 기억에 남는다.

  잊지 않기 위해 나에게 와닿았던 점들을 정리해보고자 한다.

   <배운 것들>

1. 수도권 VS 지방, 현재 시장 분석과 내 투자 방향성 정하기

    

    금액대별로 투자할 수 있는 서울, 수도권 시장 급지를 알려 주셔서 도움이 되었고, 지방은 수도권에 비해 절대적 저평가인 지역이 많으므로 수익을 올릴 수 있는 아파트에 투자한 후 5년안에 매도를 생각하고, 수도권 투자로 옮겨오는게 좋다. 수도권은 전세가율이 50~60%로 낮은 상황이라 투자금이 많이 들지만 기대 수익이 상대적으로 크고, 장기 보유했을 때 가치 상승 및 전세가 상승 여력이 크다. 수도권 전세가 사이클은 10% 상승하는데 2년이 걸린다고 보고, 현재 상황(50%)에서 통상적으로 투자에 적정하다고 생각하는 70% 전세가율을 보이는데는 4년 정도를 예상해볼 수 있겠다.

    

2. 서울 수도권에서 나에게 딱 맞는 투자처 찾는 5단계

    (1단계) 입지독점성: 강남 1시간 이내(우선 순위)업무지구 1시간 이내 갈 수 있는 지역

    

    (2단계) 전세가율 확인: 지역 전세가율 확인하여  투자 우선 순위 정해보기(강남60%이상. 그 외 수도권 70%)

    

    (3단계) 내 투자금으로 가능한 지역: 평균매매, 전세가격으로 지역 평균 투자금 범위 확인하기

     - 투자금 1억 이상, 2억 이상, 4억 이상일 때로 두고, 투자금에 맞는 나의 투자 후보지역(급지별로)을 목표로 선정하라.

    

    (4단계) 저평가 단지 찾기

    - 절대적 저평가(전고 대비 20% 이상 하락했는가?)

    - 상대적 저평가: 가격을 고정한 후 판단하라.(비슷한 가격 중 가치대비 가격이 저렴한 아파트를 찾는 것)→입지를 고정한 후 판단하라.

       

    (5단계) 투자 단지 선택: 내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택하기

     - 5순위 시세표 작성을 통해 투자 단지를 선택하고 계속 시세트래킹을 하라.

    3. 5순위 시세표 작성꿀팁

       - 업데이트 주기: 한달에 한 번

       - 더 좋은 단지가 나온다면 밀어내기 방식으로 시세표 바꿔주기

       - 좋은 흐름을 보이고 있는 단지가 있따면 지역 전수 조사하기(매매 보합 또는 하락/전세상승

   4. 상승장일  때 투자 방법

 (1) 입지 좋은 구축   VS  (2)입지 덜 좋은 신축

 (1) 장기 투자 시 선택할 만한 방법

 (2) 짧은 시간에 수익을 얻고 팔 때 유리(짧은 시간에 오르고, 전세가율이 높아서 투자금이 적게 듬)

   → 둘 다 저평가라면 어디에 투자할 지 나의 상황을 고려해 투자 방향을 정하자.

<적용할 것>

-1년 뒤 투자는 2.5~3억대 투자금으로 서울 3, 4급지를 목표로 투자하자. 2년 뒤 또는 4년 뒤는 자산 재배치를 통해 6억 이상의 투자금으로 서울 2급지를 목표로 투자 방향을 설정해 앞마당을 늘려가야겠다. 여러 채를 하는 건 힘든 상황이니 똘똘한 1채 갈아타기+ 1채 장기보유하여 시세차익을 극대화할 수 있는 물건으로 투자하자. 

- 실준반에서 만든 앞마당이 1개 뿐인데, 8월 앞마당 늘리기를 하려다 분임으로 끝나버린 지역을 9월까지 하나 더 늘리고, 9월 복직 적응이 되면 10월부터 강의와 병행하며 올해까지 총 4개의 앞마당을 만들자.

-  앞마당을 늘릴 때 시세트래킹은 10개 이상 꼭 하자.(전세 매물 갯수가 줄어드는 지도 함께 체크하자→전세 매물이 줄어들면 전수조사 하고 투자하자.→전세매물이 줄면 전세빼기가 쉬워져 투자하기 좋다.)

- 매물 임장 시 전날 매물을 미리 메시지로 받아 중복되는 매물을 확인하자. 여러 개의 부동산 매물 중 1등 물건만 기억 속에 남긴 후에  추후 1등으로 뽑은 매물은 다시 정리 요청해서 1등을 뽑자.

- 구축 매수 시점: 재건축, 리모델링 이야기가 나오지 않을 때, 매매가가 충분히 저렴할 때, 전세가 올라와 있을 때, 지금처럼 신축 상승, 구축이 오르지 않았을 때이므로 입지 좋은데 덜 오른 구축을 눈여겨 보자.

-독서, 강의, 임장, 투자를 잘 하기 위해서는 루틴을 정해서 슬럼프에도 대비하고, 가정과 회사생활과의 균형도 맞추자. 성공의 순서는 재미 → 슬럼프 → 루틴 → 보상 → 성공이라고 한다. 지금 나는 슬럼프 시기인 것 같다. 재미는 열반 기초반에서 끝나버린 느낌!(ㅜㅜ) 이 시점에서 루틴이 꼭 필요한 것 같은데, 직장생활과 병행할 수 있는 루틴을 정해서 보상(투자 성공)을 얻어야 투자 공부가 탄력을 받아 계속 이어질 수 있을 것 같다. 투자 공부만 하는 투자자가 되지 않도록 실천력을 끌어올려야겠다는 생각을 해본다.

  얼마 전에 늦게까지 강의를 듣고 있는데, 초등학생 둘째가 엄마는 왜 이렇게 자꾸 책 읽고, 공부를 하느냐고 물은 적이 있다. 임장 다녀와서 파김치가 된 모습도 보고, 공부한다고 몇 시간씩 의자에 앉아 있기도 하고, 주말엔 도서관 간다고 내내 집을 비우기도 하고, 집안 일은 뒷전이 되기도 했었으니 그런 생각이 들었나보다. 

  휴직 중에 뭐라도 하나 더 해둬야겠다는 생각에 특강까지 병행하니 좀 버겁기는 했었는데, 아이 눈에도 힘든게 보였나보다. 내가 느끼기에도 고입을 앞둔 첫째보다 더 열심히 하고 있다는 생각도 들었다. ^^

  그때 아이에게 "5년 뒤에 후회하지 않으려고…"라고 대답했던 것 같다. 투자 공부를 좀 더 빨리 했다면 좋았겠지만 지금이 내 남은 인생에서는 제일 빠른 날이니 뭐라도 시작하지 않으면 후회만 하다 끝나는 껄무새가 될 것만 같았기 때문이다. 

  이제 마흔 후반으로 가고 있는 나이! 안정적인 직업 환경에 만족도도 좋은 직장 생활을 했었는데, 요즘은 살얼음판이 되어 가고 있어 내가 이 직업에서 더 이상 행복을 느끼지 못할 때 당당하게 나오고 싶다는 생각이 기저에 깔려 있기도 하다.

  5년 후, 10년 후에도 계속 설레는 삶을 살고 싶은 나에게 열반스쿨의 모든 강의는 참 많은 가르침과 깨달음을 주는 것 같다. 조급해하지 말고, 차근차근 후회하지 않는 시간을 보내는데 최선을 다해보자!