서울 송파구 신천동 파크리오 수익률 분석 보고서

[열반스쿨기초반/ 7l초반 완ㄱ6하고 3년 뒤엔 7ㅣ적을 이룰거조 설레는삶]

▶ 아파트명

서울 송파구 신천동 파크리오

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장

송파구 종사자수 400,781명 (약 40만 명)

2.교통

강남 25분 / 여의도 55분 / 시청 43분

3.학군

(송파3학군) 잠실중 95%, 잠신중 93%, 신천중 92%, 정신여자중 88%, 방이중 72% 등

4.환경(편의시설) -반경 1.5km이내

- 롯데마트 월드타워점, 홈플러스 잠실점(대형마트 2개)

- 롯데백화점캐슬플라자(백화점 1개),

- 서울아산병원(종합병원 1개)

- 지하철 3개노선 이용 가능(2호선-잠실나루역/ 8호선-몽촌토성역/ 9호선-한성백제역)

* 단지가 넓어 단지 중심으로부터 1.5km 이내의 구역에 해당되는 환경을 확인하였음.

5.공급

-적정 수요: 인구수 * 0.005(0.5%) = 653,128명 * 0.005 = 3265세대

-힐스테이트 e편한세상문정 2024.09 / 1265세대, 더샵송파루미스타 2025.10/179세대 등 총 1,444세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

 파크리오는 입지평가에 있어서는 모두 S또는 A로 매우 우수한 편이다. 특히, 입지 평가에 있어 가장 중요한 직장과 교통이 S등급이고, 단지 배정학군 중 가장 가까운 중학교의 학업성취도도 95%로 높은 편이라 학군에 따른 선호도도 높을 것으로 여겨진다.

동일 연식의 동일 평형 리센츠(33C평)아파트와 비교해보았다. 리센츠는 입주 초기 동일 평형에서 500만원 정도의 매매가 우위를 보였는데, 현재는 온라인 상에서 평당 가격 차이가 1천만원 정도로 벌어졌다. 리센츠는 최근 매매 및 전세 최저가가 각각 23억, 12억이고, 파크리오는 20억 5천, 9억 5천으로 더 낮은 가격대를 보이고 있다. 파크리오는 입지 요건상 리센츠보다는 저평가된 아파트로 보여지나 이미 가격대가 높게 형성되어 있어 중간 정도로 보았다.

 2024년 6월, 현재 기준 매매 529, 전세 171건으로 환금성은 매우 좋을 것으로 보인다.

수익률 면에서는 저점 매수시 수익률이 47%로 200%에 한참 미치지 못하고, 고점 대비 -36%의 수익률을 보이므로 현재 시점에서 투자하기에는 부적절하다.

원금보전의 측면에서 현재 전세가율이 46%로 서울 기준 60%에 미치지 못하므로 원금보전이 되지 않을 수도 있다.

현재 전세가와 5년 내 최저점의 전세가가 같으므로 역전세의 우려는 낮을 것으로 보인다. 또한 2028년까지 공급물량이 적정수요의 1/2 수준으로 송파구 내에서는 공급으로 인한 리스크는 낮다. 하지만, 2024년 11월 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온이 12000가구 이상의 대규모 입주를 앞두고 있어 헬리오시티 입주 때와 비교해볼 때 전세가가 더 떨어지거나 매매가가 떨어질 수도 있어 리스크 요인을 중간 정도로 보았다.

투자항목에 대한 전체적인 평가 결과가 상2, 중2, 하2로 보통 수준이라 투자하기에는 망설여지는 상황이다. 특히, 투자에 있어 가장 중요한 수익률과 원금보존의 측면에서의 결과가 ‘하’ 수준이라 현 시점에서의 투자는 하지 않는 것이 더 낫다는 결론이다