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열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
주우이님 강의. 하루 강의로 서울부터 지방까지 시장상황부터 투자 시나리오를 정리해주시는 능력은 정말 볼 때마다 감탄하게 된다.
지방과 확장
대전을 다녀왔었다.(서구, 유성구) 서구는 분명 대전의 중심이다. 하지만 대전은 확장이 가능한 지역이다. 확장은 지역의 면적과 빈 땅을 종합한 개념으로 보인다. 도안신도시처럼 중심부(둔산)와 떨어진 곳에 신축 아파트들이 생기면 사람들의 이주 수요가 생긴다. 하지만 빈 땅이 적고 외곽이 중심지와 너무 멀어질 경우 그 위치에 신축이 들어서더라도 이주 매리트가 떨어진다.(부산, 대구) 따라서 대전 같은 지역에서의 구축 매수 및 장기보유는 신중하게 접근해야 한다.(중심지냐 아니냐)
지방의 사이클은 정직하다. 전세가 오르면 매매도 오른다. 선호 입지/단지 여부에 따라 투자금에 규모가 달라질 뿐이다. '덜 선호'하는 지역의 소액투자 기회가 상존한다는 이야기고 그만큼 공급에 대한 리스크 대비가 필수적이라는 얘기가 된다.
선택과 집중
강의에서는 수도권/지방 투자 방향을 현재 보유한 종잣돈과 1년에 모을 수 있는 금액으로 가름해 주셨다.
종잣돈, 저축액이 기준에 들어오고 더 큰 자산 규모 형성 획득을 목표로 한다면 수도권이 맞다. 단, 수도권은 지방보다 사이클 주기가 길다. 정책적인 영향, 사이클 주기의 변화 등 내가 통제할 수 없는 요소들도 존재하겠으나 내가 임장을 다닐 수 있는 여건과 체력을 고려하여 투자 방향을 설정하는 것이 무엇보다 중요하겠다. 현재 나는 지방을 투자하지 않았으나 지방을 투자했었더라도 날아가는 서울 집값을 보고 낙담하지 않아야 한다. 현재 할 수 있는 것중에 가장 좋은 선택을 하는 것. 여기에 집중하자.
구체적인 수도권/지방의 투자 순서도 제시해 주셨다.
모든 요소가 중요하겠으나 투자자는 전세가율을 눈여겨 봐야한다. 너무 낮으면 하방지지선이 약하고 일정 수준으로 올라와야 투자금도 적게 든다. 임보를 쓸 때 주요지역의 전세가율 및 지역별 투자금을 맨 앞장에 기록하여 시장상황을 대략적으로 확인하는 방식을 이번달부터 적용해봐야겠다.
5순위 시세표
5순위 시세표는 실전반에서도 알려주신 방법인데.. 정작 실천하지 못했다. 지역별 투자상황은 물론 실제 투자로도 이어질 수 있게 하는 강력한 도구로 반드시 이번달임보 결론 페이지에서 활용해야겠다. 동일 가격대에서 가치 순위를 매기는 것이 항상 헷갈리는 부분인데 '강남접근성' '입지등급' '전고점' 등을 다양하게 적용해가면서 끊임없이 고민해 봐야겠다.
지방투자고려
향후 지방투자를 고려한다면 이것만은 꼭 기억하자.
- 일정 규모 투자금을 넘어가면 투자처로서 수도권과 항상 함께 비교한다.
지방 도시들도 구가 여러개인 경우가 있다. 마산합포구를 갔다가 다음번에 대구 수성구로 가는게 아니라 묶어서 봐야할 지역들을 함께 보고 넘어가자. - 지방사이클이 5년이더라도 지금 안보이던 공급물량이 전세 갱신 이후 2~3년뒤에 예상된다면 매도 계획을 세울 수도 있어야 한다.
- 지방물건과 수도권 물건을 1:1로 비교하는 경우가 있는데 추천하는 방식은 아니나 굳이 평가를 진행해야 한다면 비슷한 흐름을 보이는 지역을 찾고 전고점을 통해 차근차근 비교해 보는 방식을 취할 수도 있다.
이외 꿀팁 적용
시세트래킹 명확한 기준:
지역별 10개. 그 전까지는 그 이상. 매물 수 증감도 함께 체크한다.
매물임장할 때 구축이라면 교체해야하는 부분들을 체크해 오자. 총 투자금에 누락이 생기는 것을 방지해야 한다.
수도권 구축(입지좋은 구축)vs 입지 덜좋은 신축은 이제 그만 궁금해 하자. FAQ라 여러번 들었는데도 계속 헷갈려하고 있다.
이번에도 영양만점 내용물이 꽉 찬 강의로 기억해야 할 내용들이 참 많은 강의였다.
‘직장인 투자자’로 살아가는 것도 중요하지만 그 이전에 ‘행복한 투자자’가 되기 위해서 무엇을 챙겨야 하는지도 다시 한 번 생각해 보게 되었다. 곧 서울투자 기초반에서도 다시 뵙게 될텐데 이번에 적용할 것들을 꼭 챙겨서 이번 달 말에는 한 걸음 더 성장하도록 해야겠다.
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