본 것
1챕터
실전반 첫 수강생과 재수강생이 알아야 하는 점을 알려주시는데 이전 보다 한가지 영역에서 120%의 목표를 세우고 완성을 목표로 하라.
나는 어떤 투자자가 될 것인지를 정해야 함. 직장인투자자? 현장투자자?
한국부동산원 주간동향, KB주간통계 등을 통해 사실 확인 가능, 대응 방안이 중요하다. 호가가 오른 가격에는 매수하지 않는다.
투자금에 대출 추가? 무리한 투자는 집을 지킬 수 없다. 6개월간 최소 5개 앞마당 만들자.
단지분석할때 환경, 교통, 학군 꼭 넣어야 한다. 그래프, 실거래가만 있으면 안됨.
지금 시점에 임장보고서와 임장이라는 기본에 충실하는 것이 중요하다.
2챕터
달라지려면 기존에 하던대로 하면 안되니 변해야한다. 시간은 한정되어 있어 가치있는 일을 우선순위에 두고 해야한다.
수도권 투자 기준 4가지 급지, 선호도, 직장교통, 환경
랜드마크 신축이 좋아도 상위급지를 꼭 확인해야한다. 같은 투자금이라면 더 좋은 급지를 투자하는 것이 정석.
내 투자금으로 할 수있겠다 싶은 지역만 앞마당으로 늘려가기보다 더 좋은 곳까지 임장지역을 늘려보자.
지역은 생활권으로 나눌수 있고 선호도에 차이가 있다.
직장교통, 업무지구 접근성 알아볼 때 버스, 지하철, 자차 접근성까지 고려해서 판단, 임장보고서에 7대 업무지구 소요시간 작성. 강남, 광화문, 여의도+판교, 마곡, DMC, 가산디지털단지
환경은 커뮤니티와 연식, 123기 신도시와 뉴타운 알고 있어야 한다. 15년차 이내 단지는 인테리어가 필요하지 않은 수준으로 투자할 수 있다.
3챕터
수도권 시장에 30평대가 20평대보다 투자금이 덜 들수도 있으니 같이 보자. 전세가가 높아져서 전세가율이 높아지고 투자금이 적게 들 때가 온다. 그때는 투자금 회수는 어려워질 수도 있다. 그러니 역전세 대비를 해야하고 특히 경기도라면 입주시기와 물리면 역전세 온다. 매매가가 급등한다면 투자하면 안되고 안정될 때까지 지켜보자. 장기 투자가 아닌고 짧게 가지고 있다가 매매차익 보고 팔아야 되는 물건은 임대사업자 등록하면 안된다.
수도권 권역별로 1~5급지를 나누고 연결해서 전체적으로 살펴봄.
동남권역은 강남접근성, 학군지 수요가 확실한 곳에서는 연식이 아닌 입지를 선택해야한다.
남부권역 택지개발로 대규모 입주가 예정된 지역은 반드시 입주 시기를 피해서 만기를 맞추고 싸게 매수해서 전세를 시세보다 싸게 놓는 것에 집중. 공급일정 체크 반드시 필요하다. 비역세권 구축 84보다 역세권 신축 59를 우선순위로 두자
서부권역 서울5급지보다 광명이 선호도가 높다. 같은 권역내 더 낮은 급지라도 생활권이 입지가 더 좋고 선호도가 높다면 우선순위로 두어야 한다.
동북권역 일자리가 없어 교통에 최우선을 두고 우선순위를 정할것. 브랜드, 연식보다 역세권과 역세권예정지를 우선순위로 두고 투자. 뉴타운으로 입지가 개선되는 곳 꼭 가보고 생활권 선호도가 변하면 우선순위도 변경한다.
4챕터
매수 매도 시나리오 전세가율 60%, 강남접근 1시간 이내를 매수 플랜, 취득세, 민간임대사업자 등
10년을 가지고 갈 물건을 매수하고 보유하는 실력을 키워야 한다. 매매가격보다 전세가격에 더 신경써야 한다.
느낀점
급지를 나누는데 왜 나누는지를 몰랐다. 이번에 급지를 나누는 기준과 활용방법을 배우게 되었다.
상급지역을 앞마당으로 만들고 있는데 투자금과 멀어진 동네라 집중하기 힘들었지만 이번 강의로 상급지를 앞마당으로 만들어 놓는 이유를 알게되어 집중해서 만들어야겠다.
수도권 동남, 동북, 서부, 남부 권역별로 나누어보는 과정이 새롭게 들어왔다. 권역을 나누어 급지들을 연결해보니 숲을 보듯 넓은 시야로 보게 되어 이해하기 좋았다.
평촌을 지난달 돌아다녀 보니 신축 아파트들이 엄청 나던데 남부권역에서 전세 싸게 놓기가 이해되었다.
봄시장, 여름시장, 겨울시장 이해가 충분히 되지 않아 반복해서 생각해보자.
깨달은 점
직장인투자자로 시간배분을 좀 더 세밀하게 해보자.
지금도 약간 급등한 시장이니 절대 무리해서 매수하면 안되겠다. 기다리면서 공부하고 기회를 찾아 보자.
동남권역 꾸준히 앞마당 만들고 싶다. 경기도 4급지들도 늘리고 싶다.
전세맞출 때 주변 신축 입주 시기 반드시 고려해 만기 시기를 조절하자.
권역별로 투자 포커스가 다르다는 점을 알고 앞마당을 만들때 적용해야겠다.
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