[서울투자 기초반 16기 46조 쫄볶이] 1주차 강의 후기

안녕하세요! 쫄볶이 입니다.

기다리고 기다리던 1주차 강의가 시작되었습니다.

과연 현재 난리 난리(?)인 서울 시장을 전문가는 어떻게 보고 분석하는지, 매우 궁금했었는데 역시나 자모님은 모든 것을 다 알려주셨습니다.

자모님! 지금 서울 시장은 어떤가요? 투자가 가능할까요?

“내 안에 있는 벽을 허물고, 마음을 열고 강의를 들어주세요!”

월부에서 항상 “서울에 아직 기회가 있다!”고 하는데.. 현장에 막상 가보면 생각보다 오른 가격에 놀란 가슴을 진정하기 바빴던 것 같습니다.

서울에는 여전히 싼게 있습니다. 단지 내 마음에 들지 않을 뿐…(뼈 때리는 자모님 ㅠㅠ)

나의 주관적인 생각, 마음의 허들을 넘어야 합니다.

결국 현재 우리가 봐야 할 곳은 사람들의 선호도가 있는 아직 가격이 싼 ”구축" 입니다.

물론 신축의 가격이 싸다면 당연히 우선순위 입니다.

하지만 현재 서울의 신축은 가격이 상당히 오른 상태 입니다(당연히 여기서도 선호도가 높거나 입지가 좋은 곳은 크게 올라갑니다.).

그렇기에 우리는 상대적으로 덜 오른 구축 단지들, 하지만 아무 구축이 아닌 사람들이 좋아하는 것을 찾고 가격이 충분히 싸다면 선택해야 합니다.

만약 이 시기도 놓친다면 우리는 서울 구축의 가격도 바라만 볼 수밖에 없게 됩니다.

저의 경우 종잣돈을 모으는 과정이기에 현재 서울 투자를 공격적으로 살펴보기 보다는 시장의 흐름을 읽고자 하였으나, 저 또한 앞마당을 만들면서 시세트래킹을 통해 현재 시장 상황을 이해하고 어느 단지에 투자 기회가 있는지를 살펴보는 것이 필요합니다.

가장 피해야할 것은 바로 다음 상승장에서 서울 아파트를 가지고 있지 않는 것입니다.

그렇기에 지금 투자가 가능하다면 실행에 옮기는 것이 중요합니다.

지금 내가 할 수 있는 것을 해야 합니다!

그리고 투자할 때 가장 중요한 것은

나의 선택에 확신이 있어야 합니다.

결국 투자는 내가 하는 것입니다.

확신이 없이, 근거가 없이 주변의 이야기만 듣거나 분위기에 휩쓸려 투자를 하게 된다면 오랜 기간 버티기는 어렵습니다.

특히 앞으로의 시장이 어떻게 될지 우리 누구도 예측할 수 없기에 비싼 가격에 사거나(전고점 또는 거의 다다른 가격), 그냥 단지가 좋다는 이유로 선택하게 된다면 중도 포기를 하게 됩니다.

“가치 있는 것을 싸게 사서 오래 가져간다!” 이것이 (특히 서울) 투자의 핵심입니다.

자모님! 조건부 전세자금대출은 어떻게 해요?? ㅠㅠ

저 또한 현장 부사님들께 물어봤던 질문인데, 이번 강의에서 자모님이 속시원하게 정리해 주셨습니다.

투자금이 조금 더 들어가더라도 전세낀 매물을 찾는 것! 

그리고 이러한 상황에서 전세가가 더 오를 가능성이 있으며 그렇다면 투자자에게 유리한 상황이 될 수 있음을 알려주셨습니다.

분명 허들이지만 잘 넘어간다면 충분히 투자가 가능하다!!

그래서 자모님! 무엇부터 해야할까요?

현재 2, 3급지의 선호도가 높은 단지들은 많이 오른 상태입니다.

하지만 주변 구축들, 공급이 많은 지역들 안에서는 기회가 있습니다.

지난 시장과 현재 시장은 봐야 할 것들이 다릅니다.

이전 시장에서는 사람들이 좋아하는 단지에서도 좋은 매물을 우선적으로 살 수 있었다면

현재는 지역 내 사람들이 좋아하는 아파트지만 구축이라 덜 오른 단지들을 우선적으로 살펴봐야 합니다.

실력이 없다면 실력을 쌓아야 하고, 실력이 있다면 투자를 해야 합니다.

가치 대비 저평가된 감당가능한 단지를 사면서 한 채씩 늘려가고 10년을 기다리면 분명 노후대비와 경제적 자유를 이룰 수 있습니다. 

2주택자라도 취득세의 벽을 넘어서 서울에 투자를 하는 것이 중요함을!! 

자모님은 그만큼 서울 투자를 반드시 할 수 있도록 간절함을 전하셨습니다.

더불어 구축임에도 투자에서 제외해야하는 단지들을 설명해주시면서 조금 더 실질적으로 적용할 수 있는 방법까지 알려주셨습니다.

결국 핵심은 “선호도” 입니다!!

선호도를 이끄는 요소를 얼만큼 많이 가지고 있는지를 파악하는 것이 중요합니다.

그렇기에 임장을 가고 임보를 작성하는 것을 소홀히 해서는 안 됩니다.

서울 25개구를 돌아보자!!!

역시나 자모님답게 이번 강의에서도 각 지역별 특징을 일목요연하게 정리해주셨습니다.

앞마당인 지역은 알고 보니 더 재밌었고, 아직 앞마당이 아닌 지역은 모르고 보니 호기심이 생겨 앞으로 제가 다닐 지역에 대한 기대감이 더욱 커졌습니다.

특히나 아직 안 가본 지역들에 기회가 있다는 말에 더욱 가슴이 설레였습니다!!

지역별 특징을 알 때 중요하게 봐야할 것은 “랜드마크”입니다.

이들은 그 지역의 시세를 견인하는 역할을 하기 떄문에 이것만 조사해도 지역의 흐름을 읽을 수 있기에 반드시 매월 체크해보는 것이 중요합니다.

더불어 랜드마크 임장을 가는 것도 사람들이 무엇을 좋아하는지 안다는 측면에서 도움이 됨을 강조하셨습니다.

그리고 자모님이 내주신 숙제! 서울 지역을 동그라미로 그려보기!!

볼품없지만 일단 그려보자라는 마음으로 지역을 그려보니 확실히 눈에 더 잘 들어오고 각인되었습니다.

투자에서 중요한  것은?

결국 투자를 위해서는 가치가 좋은 것을 싼 가격, 감당 가능한 리스크 안에서 하는 것이 중요합니다.

근본적으로 땅의 가치가 있는지? 

어마어마한 언덕을 상쇄할 만한 요소가 있는지?

단지가 엄청난 구축이라도 상쇄할 만한 땅의 가치가 있는지?

등등을 고민하면서 살펴보고, 확인하고, 이를 정리해봐야 합니다.

그래야 투자에 대한 근거가 되고, 장기간 보유하는데 있어 흔들리지 않을 수 있습니다.

더불어 우리가 자주 접하는 서울 내 급지는 결국 지역을 이해하기 위한 것이지 그것만으로 가치를 판단하기에는 무리가 있습니다. 이것이 바로 우리가 결국 단지 대 단지들을 봐야하는 이유입니다.

가치성장투자와 소액투자, 계속 고민이 된다면??

결국 우리가 투자를 하고 경제적 자유를 얻기 위해서는 가치성장투자를 할 수 밖에 없습니다.

1년에 모을 수 있는 종잣돈과 여러가지 상황으로 가치성장투자가 어렵다면 소액투자를 통해 자산을 늘려가는 것도 필요한 과정입니다.

현재 서울 시장에 기회가 왔기에 좋은 자산을 살 수 있는 기회가 있는 것이고 그렇기에 가치성장투자를 할 수 있는 기회이기도 합니다.

가지고 있는 종잣돈이 있다면 그것에 맞는 투자를 하는 것! 그것이 핵심입니다.

물론 좋은 것은 올랐습니다. 하지만 거기에서 끝나는 것이 아니라 아직 오르지 않은 것들 중에서 더 오를 만한 자산을 찾는 것이 바로 투자 입니다.

1급지를 제외하면 여전히 투자금 범위 안에 들어오는 지역이 있습니다.

각 급지별로 매매평당가/전세평당가/매매가/전세가/매매-전세/전세가율을 정리하여 매월 업데이트하면서 살펴본다면 지역의 흐름을 알면서 투자범위에 들어오는 지역들을 파악할 수 있습니다.

단, 평균투자금이기 때문에 일반화해서 보지 말고 단지별로 볼 수 있는 노력이 필요합니다.

이를 바탕으로 임장을 가고 임보를 쓰는 과정이 반드시 병행되어야 합니다.

그래야 지역 내 생활권별 가치를 제대로 파악하고 그 가치에 따라 투자 우선 순위가 달라지게 됩니다.

우리가 해야 하는 것은 가장 좋은 것을 고르는 것입니다. 가격 싸다는 전제하에!

만약 가치는 괜찮은데 전고점 대비 하락률이 약간 부족하다면 목표매수가를 설정하고 그 가격이 될 때까지 딜을 하거나, 눈여겨 보면서 기회를 잡을 수 있도록 해야 합니다.

무작정 기다리는 것이 아니라 다른 후보군도 살펴보면서 기회가 오지 않는 다면 바로 다른 단지로 넘어갈 수 있어야 합니다.

무주택자와 1주택자, 2주택자의 포지션에서 앞으로의 투자 전략에 대해서도 상세히 설명해주셨습니다.

가장 중요한 것은, 절대 무리해서 투자를 진행하지 않는 것입니다.

실력이 아직 부족하다면 갈아타기와 자산재배치 대신 충분히 실력을 쌓으면서 현재의 종잣돈 안에서 투자를 하는 것이 필요합니다.

앞으로의 투자에서도 무리하게 개수를 늘리지 말고 2~3개 정도로 서울 내 투자를 한다면 충분히 10억을 달성할 수 있습니다.

고수의 영역이 아닌 좋은 자산을 적정한 가격에 매수할 수 있도록 앞으로 제가 할 수 있는 것들(종잣돈 모으기+앞마당 만들기)을 해나가야겠습니다!!

항상 고민하게되는 세금

취득세, 양도세, 종합부동산세 모두 고민되는 부분이지만 답은 명료합니다.

3주택부터 부담되는 취득세도 결국 매수가에 포함된다고 생각하고 가치가 있고 충분히 싸다면(근거가 있다면) 투자를 해도 됩니다.

결국 세금이 무섭다고 투자를 망설이거나 하지 않는 것보다는 제대로된 투자를 한다면 세금은 문제가 되지 않습니다.

투자는 ‘쌀 때만’. ‘역전세가 없을 때만’, ‘공급량이 적을 때만’, ‘투자금이 많을 때만’ 할 수 있는 것이 아니라고 합니다.

결국 상황에 대한 대응이 가능하다면 언제든 우리는 투자를 할 수 있습니다. 단지 투자 대상이 달라질 뿐입니다.

결과를 내는 것은 정보가 아닌 행동음을 잊지 말고 반드시 행동하겠습니다!!

언제까지나 남에게 물어보고 확인받는 투자를 할 수 없습니다. 결국 스스로 결정을 내릴 수 있도록, 자모님 만큼 자신있게 이야기할 수 있도록 실력을 쌓겠습니다!!

할 수 있을까?의 물음표가 아닌 할 수 있다! 느낌표로 마침표를 찍겠습니다.

1주차 열렬한 강의를 진행해주신 자모님께 진심으로 감사드립니다.

작년 상반기에 들었을 때 보다 조금이라도 성장한 자신을 칭찬하고, 종잣돈이 적다는 이유로 기다려야지라고 마음먹은 자신에 대해 반성하겠습니다.

행동하는 쫄볶이가 되겠습니다. :)