[서기 16기 서울 일일(11)이 임장하고 투자해보조 식빵] 1주차 강의 수강 후기

★나에게 특히 와닿았던 점

*지금 서울 시장은 어떤 모습인가?

 =>매매가가 내려가거나(보합) 전세가는 올라오는 상황이 투자하기 좋은 시장이다. 

    상승기를 보이고 있지만 아직도 좋은 물건지가 있다. 

 =>매매가가 내려가려면 거래되지 않아서 매매 물량이 쌓인다. 점점 가격이 내려간다. 

 =>전세가가 올라오려면 어떤 일이 벌어져야 하는가? 공급 물량이 없었어 전세가가 올라간다. 

 =>주택담보대출 한도 축소와 전주인 변경시 전세자금 대출 규제,

     전세자금 대출 DIR 적용 

 =>서울 시장 아직도 전고점 대비 저렴한 물건이 있다고 한다. 

     어떤 시장이 오건 서울에 대해 많이 알고 있어야 기회를 잡을 수 있다고 한다.

 =>현재 대출 규제가 시장에 얼마 만큼 영향을 주는지 확인해라.

 =>오른 것은 추격 매수하지 않는다. 전고점 가까이 간 가격에는 매수하지 않는다. 

 =>지역 내 사람들이 좋아하는 아파트(1~4급지 구축 포함) 서울 내 덜 올라서 

    싸고 사람들이 좋아하는 모든 아파트가 현재 투자 대상

*기회는 실력을 쌓아서 기회를 잡는 것이다. 

  스스로 만든 ‘벽’을 깨고 지금까지 투자금으로 할 수 있는 서울 APT에 투자 하자.

*2주택 자라도 기회가 있는 물건이 있으면 취득세 8%를 내더라도 물건을 잡아라.

*서울이라는 땅에 가치가 있는 물건을 산다는 것은 자산을 쌓아 돈을 버는데 필수적이다. 

   지금 할 수 있는 것을 하면서 기회를 잡는다. 준비하는 자에게 기회가 온다. 

*가치 대비 저평가 된 물건을 감당 가능한 선에서 사고 10년 장기 보유한다는 생각으로 

  기다리면 노후 대비와 경제적 자유를 이룰 수 있다. 

*덜 올랐으면서 전세가가 지속적으로 오른 단지에서 기회를 포착하라.

  =>전세가율 60% 이상이면 기회

*공급이 많은 지역의 경우(동대문구, 강동구) 주변 전세가 하락에 따른 매매가 동향 확인

  =>가격이 싸지면 기회를 포착하라.

#서울 25개구

#1급지 서울

*강남, 서초, 송파구 : 강남 업무지구(직장), 대치 학군, 편리한 교통, 소비할 수 있는 환경, 거주 환경, 서울 내 독보적인 입지 독점성 

*용산구 : 강북구 1등 용산구, 위치적 이점, 신축  APT X

#2급지 서울

*양천구 : 목동/비목동의 격차가 심함,  지선(전철)과 비행기 소음으로 비 선호 감안해서 투자

*마포구 : 도심, 여의도권 수요까지 흡수, 환경이 개선, 사람들 수요 있는 지역, 땅의 가치가 있기에 언덕도 선호

*성동구 : 압구정과 접근성 용이, 언덕에 위치, 환경적 특성으로 연식 대비 저평가된 가격이 보이기도 하는 지역, 

성수의 개발 호재가 성동구의 시세 견인, 땅의 가치기 없기 때문에 언덕 선호 X

*광진구 : 강남과 가까움, 광남 학군 좋음  

#3급지 서울

*동작구 : 흑성동 2급지와 비견할 만한 동네, 강남과 가깝다, 연식이 좋을 수록 선호

*영등포구 : 여의도(신길 뉴타운 말고 신축 없다.), 당산 생활권, 영등포 생활권의 격차 큰편, 2호선과 9호선이 지나가는 당산 우선 순위

*종로, 중구 : 업무지구 수요, 아파트가 적다(대표 APT : 약수하이츠, 남산타워)

*강동구 : 고덕 택지 지구 선호 강함, 9호선 개발 예정으로 강남 교통 요소 개선

#4급지 서울

*강서구 : 직장을 가지고 있으면서 마곡이 시세 견인

*서대문 & 동대문 : 지역 내 뉴타운의 도심, 강남 접근성이 강북권에서 괜찮은 편, 동대문의 환경 개선 큰 편,

서대문구 마포랑 생활권 공유, 동대문구 이문 GTX 개발 호재, 동대문구 휘경 재개발(환경 개선/상승효과)

*성북구 : 기름 뉴타운과 그렇지 않은 지역의 선호도 격차 큰 편(앞쪽 단지 선호/ 뒤쪽 단지 갈수록 언덕), 장위 뉴타운 개발 특징, 4호선 지나감

*관악구 : 환경(언덕)은 좋진 않지만 강남과 가까움, 가성비 지역

*은평구 : 녹번역(주변)만 4급지, 연신내 GTX-A 노선 호재, 수색뉴타운(년식 좋지만 가격 비쌈), 은평 뉴타운(5층짜리 APT 많음) 

#5급지 서울

*은평구 : 3호선을 이용해 강남 1시간 거리, 교통 입지 요소 약함, 뉴타운의 선호도 집중적

*노원구 : 중계학군을 제외하고 독보적인 입지요소 찾기 어려움(학원가로 전세가 바쳐줌), 중계를 선호

*구로구 : 신도림(영등포 생활권, 구축이지만 대단지 APT) 제외하고 금천구와 함께 서울 내 선호도가 덜함.

생활권별 거주 만족도 격차가 큼, 구디/가디 업무지구 수요

*중랑구 : 사람들이 거주할 만한 환경적인 요소 갖춘 동네가 별로 없고, 강남 접근성이 좋지 않음

*금천구 : 언덕이 심하여 환경이 좋지 않음, 구디/가디 수요 있는 지역

*강북구  & 도봉구 : 서울 안에서도 위치적으로 가장 외곽, 강북구는 미아 뉴타운(언덕이 있음), 도봉구의 경우 독보적은 입지요소가 없음

★적용해보고 싶은 점

*2024年~2025年 서올 공급 중 1000세대 입주시 주변 단지에 영향을 준다. 

  =>세대수가 큰 APT 입주시 전세난과 그리고 전세 물량이 많이 쌓이고

     입주하는 시기 바닥까지 내려 가기 전에 빠른 속도로 소화가 된다고 한다. 

  =>1000세대 입주시 흐림 체크와 주변 APT 단지 가격 변화를 체크해 보자.  

  =>전세가율 높아지는 상황이 만들어 주기 때문에 투자자는 항시 관심 물건을 보자.

*서울 수도권 가치 성장 투자 접근 범위 설정 하기(임장보고서 반영)

 =>月 부동산 지인 사이트 통해서 24평/34평대 평당가를 구해서 

   서울 1급지/2급지/3급지/4급지/5급지 구별로 매매평당가, 전세평당가, 투자금, 전세가율을 

   임장보고서에 반영하고 月마다 업데이트 해서 현재 상승기 시점이라 투자금은 올라갔지만

   전세가율 60%이상인 지역 알아 가면서 투자 할 수 있는 곳을 체크 하자. 

*내가 가진 투자금으로 할 수 있는 우선 순위 정리(임장보고서 반영) 

 =>임장 보고서 선정한 지역의 아파트, 년식, 전체 세대수, 공급면적, 평형, 전용 면적, 현관 TYPE, 방/화장실, 매매,     저세, 투자금, 전세가율, 전고점, 전저점, 하락률을 가치가 더 좋은 단지 부터 리스트업한다. 

    다른 지역, 다른 단지와 비교하여 같은 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 단지 선택한다. 

    그리고 전고점 -20%하락이 되지 않은 물건지는 목표 매수가를 설정해서 매수할 수 있도록 한다. 

*임장 다녀 온 지역의 살기 좋은 순서대로 반영하고 현장의 특히 사항을 임장보고서에 리스트업 하자.

*1억이라는 소액으로 서울 성북구 4급지 한신.한진 APT 할 수 있는 부분  강의 통해서 확인해 보았고

  여기서 더 잃을 게 없다면 투자를 해서 장기간 가지고 있어서 괜찮다는 생각을 해 보았다. 

   하지만 여기보다 매매가 보합하거나 전세가 더 올라오는 단지가 있다면 투자를 해보자. (기준 베이스)

 =>입지 덜 좋은 구축으로 소액이 가능하며 매매가가 쉽게 오르지 않기 때문에 전세가율이 높으면서

    소액으로 접근 할 수 있다. 현재 서울 평균 전세가율 54%이다. 

*지역 내 단지 선호도 비교를 해 볼수 있는 3가지 방법 (임장보고서 반영)

 =>첫째, 매수한 가격을 얼마나 빨리 회복하고 상승하는지 상승 시작점을 본다.(하락 이후 상승 년도)

 =>둘째, 전고점을 보며 상승했을 때의 가격 레벨 차이를 본다.(상승장 각격)

 =>셋째, 하락장 전저점 대비 상승장 전고점 수익을 본다. (수익 =하락시점 -상승장)

*마지막 강의 (세금 & 대출)

 @ 양도세 세율과 세금  

    2주택자는 3주택 매수시 양도세와 취득세 금액 합계를 확인해서 투자하라!

    ex)2주택 중에서 1주택 매도 후 매수 

        =>APT 매도시 3억 차액/ 양도세 9400만원 +취득세 12000만원 = 10600만원(세금 1억 나감)

           그러므로 3주택(2+1) 취득하고 5800만원 취득세 납부 후  3주택으로 가는 게 좋다

  @공시가격 합산 인당 9언원까지 공제 되므로 수도권 APT 매수시 부부 공동 명의로 하는 게 유리 하다. 

    =>종부세도 부부 공동 명의로 하라.  

    =>부부 공동 명의시 배우자 대출 가능과 배우자 계약 위임 가능

    =>추후 다주택으로 가기 위해서는 취득세 허들을 넘어야 한다.